【正文】 處理業(yè)主投訴問(wèn)題，做到派單及時(shí)，過(guò)程監(jiān)督，保證讓業(yè)主滿意。第七章 保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報(bào)告，執(zhí)行重要任務(wù)時(shí)及時(shí)報(bào)告任務(wù)的進(jìn)展和完成情況。值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問(wèn)題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。二、巡邏崗崗位職責(zé)巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。勸說(shuō)院內(nèi)的過(guò)往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高管理節(jié)約。熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。二、花園及娛樂(lè)場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé)準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。定期對(duì)花園樹木、池邊噴灑藥物，以確?；▓@四周衛(wèi)生整潔。愛崗敬業(yè)，完成臨時(shí)性的工作任務(wù)。④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián)系。（2）辦公室保潔員崗位職責(zé)①準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作要求完成任務(wù)。⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平和工作效益。根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)果及時(shí)上報(bào)部門。三、主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽(yáng)能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗(yàn)收。第十二章 水電工崗位職責(zé)一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。五、堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，確保工作人員人身安全。第十三章 監(jiān)控室規(guī)章制度為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則?！?（四）每天對(duì)監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對(duì)值班登記本保留存檔。公司員工和外來(lái)人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度（一）監(jiān)控人員每天對(duì)監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線索及時(shí)另存入U(xiǎn)盤保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。托人簽到、簽退或弄虛作假報(bào)考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人50元罰款。（2）部門負(fù)責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由經(jīng)理簽字后上報(bào)總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理核算，按期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表，全面反映公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的會(huì)計(jì)核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，要求每位財(cái)務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財(cái)務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯(cuò)。行政管理組織目標(biāo):建立合理、高效的組織架構(gòu),進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理,實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。:設(shè)備保養(yǎng)與維修、:小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。解決后,就解決情況在1周內(nèi)進(jìn)行回訪。信息反饋渠道及時(shí)間:為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,使客戶滿意率達(dá)到和保持98%以上,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。、匯報(bào),主動(dòng)接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得使用“命令”、“要求”類用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)。、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識(shí)、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)狀況。，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為，確保夜間（18:00次日08:00）及國(guó)定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。，循環(huán)使用。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作：“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。附火警應(yīng)急程序如下：管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。六、清潔綠化服務(wù)方案清潔服務(wù)：（，人過(guò)地凈。(，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。(1)水泥地面每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次。瓷磚地面干凈，無(wú)明顯污跡黑印，無(wú)積水，條縫清晰。瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼，用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染。箱頂、側(cè)無(wú)塵，用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染。鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像。、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次：目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損。每月徹底擦抹及沖洗一次。、小區(qū)道路每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次。目視無(wú)明顯污跡，無(wú)積塵，無(wú)生銹破損現(xiàn)象。鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像。：每周五下午。、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲害和鼠患。綠化本著“經(jīng)濟(jì)、美觀”的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。在做好日常性的管理同時(shí)，還要針對(duì)不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，對(duì)生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。草坪無(wú)高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物。草坪：覆蓋率在90%以上。 綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求：樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次。 保安消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)一方面通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過(guò)對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，請(qǐng)求派人或聯(lián)系工程物料部前往解救。 工程物料部經(jīng)理或值班人員接報(bào)后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)解救，必要時(shí)電話通知電梯維修公司前來(lái)?yè)屝蕖?，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過(guò)情況，包括接報(bào)時(shí)間、保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、電梯維修公司通知和到達(dá)時(shí)間、被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。 若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序，指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。 突發(fā)停電的預(yù)防措施：1) 工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，一方面立即派員前往現(xiàn)場(chǎng)支援，并通知工程物料部，另一方面視情況通知液化氣公司和消防支隊(duì)。，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進(jìn)入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。 保安員和設(shè)備巡檢人員在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，同時(shí)應(yīng)掌握液化器總閘的位置和關(guān)閉方法。 保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢問(wèn)記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。 警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號(hào)及報(bào)案編號(hào)，并積極提供線索，配合警方人員辦案。對(duì)骨折傷員一定要注意盡量不要搬動(dòng)，防止使傷情加重。 若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時(shí)施行人工呼吸。，應(yīng)記錄下救護(hù)車號(hào)碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)水，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，盡快恢復(fù)整潔。 詳細(xì)記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過(guò)和采取的措施，以及受損情況。4) 管道工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。 目擊報(bào)警小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x，同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。消防監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報(bào)警或接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即通知保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，并通知消防專管員。如有業(yè)主打電話詢問(wèn)，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請(qǐng)保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會(huì)用緊急廣播通知您” ，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主關(guān)好門窗。詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過(guò)程。臨時(shí)指揮部由物業(yè)總經(jīng)理、保安部經(jīng)理、工程物料部經(jīng)理、行政部經(jīng)理、消防專管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)總經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。立即集合義務(wù)消防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。，組織各部門員工進(jìn)行善后工作。這時(shí)切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢(shì)有序、快速離開。接待安置好疏散下來(lái)的人員，通過(guò)良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時(shí)清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒有撤出來(lái)。保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。管理運(yùn)作部統(tǒng)計(jì)人員傷亡情況和小區(qū)財(cái)產(chǎn)損失情況，上報(bào)滅火指揮部及總經(jīng)理。由物業(yè)總經(jīng)理發(fā)動(dòng)員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對(duì)火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查，并責(zé)成消防專管員寫出專題報(bào)告，分清責(zé)任。有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求(或潛在需求)較大。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：。保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時(shí)對(duì)居住區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，維修創(chuàng)造條件。，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案。，開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作。報(bào)價(jià)文件物業(yè)服務(wù)費(fèi)用成本測(cè)算：現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需16人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、管理及收費(fèi)員2人、維修工1人、保潔工3人、公共秩序管理班長(zhǎng)1人、公共秩序管理員8人（門崗4名、監(jiān)控1名、巡邏3名）。年100化糞池清淘費(fèi)2400元/年200垃圾外運(yùn)費(fèi)4車/月,70元/車280消殺費(fèi)5元/戶35376㎡=㎡