【正文】 制商務(wù)標(biāo)。成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)成本。總經(jīng)濟(jì)師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)指定的投標(biāo)箱。 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。4．緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書》。 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。如對(duì)方提出要求，還可承諾同意將對(duì)方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。 保密責(zé)任本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。公司年度開發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。協(xié)辦崗位　營銷策劃：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。對(duì)貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。 對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場(chǎng)地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 總經(jīng)濟(jì)師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。：全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)。，隨時(shí)補(bǔ)充，不斷積累。 電子相冊(cè)制作方法：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場(chǎng)，會(huì)所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 說明和評(píng)論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。主辦崗位　設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計(jì)活動(dòng)內(nèi)容，也包括上門請(qǐng)教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛，必要時(shí)可向總建筑師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計(jì)，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊(cè)單位和注冊(cè)等級(jí)、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱號(hào)、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù)書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師：會(huì)簽草稿，提出修改意見。，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還是永久性的等。：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于30~40個(gè)工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法?！∫淹ㄟ^拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。待登記表批復(fù)后，即可自行向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書面申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間（要盡量給予比較充裕的時(shí)間）。知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確?！?1人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4名，營銷策劃專家2～3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各1～2名，其中包括本公司的三總師。，各投標(biāo)人參加，設(shè)招辦派員全過程監(jiān)督。如果招標(biāo)人沒有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。： 招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書同期發(fā)出未中標(biāo)通知書，并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金和支付補(bǔ)償金。規(guī)劃方案報(bào)審為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議?！督ㄔO(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件(帶*號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還)：*（原件及復(fù)印件各一份）。*《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計(jì)方案。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。主辦崗位　土地開發(fā)：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容如下：：建設(shè)地點(diǎn)、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想；；，償還貸款測(cè)算；；；。，項(xiàng)目即已立項(xiàng)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。*《建筑工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。只有綱舉才能目張，才能使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 項(xiàng)目經(jīng)理：在計(jì)劃實(shí)施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時(shí)間坐標(biāo)軸。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié)束日期。也就是說在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間，這段機(jī)動(dòng)時(shí)間稱之為該項(xiàng)工作的自由時(shí)差。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個(gè)部門和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒有機(jī)動(dòng)的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。同時(shí)，所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。，形成關(guān)鍵路線。重新謄清圖式，雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃到此初步完成。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時(shí)差是否由此變成零甚至成為負(fù)數(shù)。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。但是，對(duì)于同一道工作，特別是持續(xù)時(shí)間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進(jìn)度比預(yù)測(cè)方法對(duì)于指導(dǎo)施工，控制進(jìn)度將是十分實(shí)用可靠的。常用的辦法是在后續(xù)的各項(xiàng)關(guān)鍵工作中選擇一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長或資源投入率相對(duì)較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時(shí)間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時(shí)間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線。要求保持原計(jì)劃總工期不變的，則可利用這個(gè)機(jī)會(huì)降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。一是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考慮周到全面；二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計(jì)任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。需要設(shè)計(jì)單位承諾本設(shè)計(jì)成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。，如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)商定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等，并簽訂書面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計(jì)合同具有同等的法律效力。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。特別是板式建筑群。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。：，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。 把最需要陽光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。 高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。 仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿意的效果。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。編制單位對(duì)編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。：（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；（1:1000~1:2000）；（1:500~1:1000）。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報(bào)告。編制營銷策劃書營銷策劃書是項(xiàng)目正式對(duì)外銷售前所有相關(guān)推廣方案的總體計(jì)劃文本，其內(nèi)容包含市場(chǎng)形象包裝、廣告推廣計(jì)劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。項(xiàng)目銷售代理確定。 營銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動(dòng)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直銷廣告等營銷手段的時(shí)間、頻率、費(fèi)用，以及為項(xiàng)目推廣造勢(shì)而籌辦的大型新聞發(fā)布會(huì)、房展會(huì)、聯(lián)誼酒會(huì)、親情活動(dòng)等公關(guān)計(jì)劃。 營銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價(jià)格、預(yù)計(jì)銷售的面積和廣告訴求方案。，分階段投入計(jì)劃和總控模式?！】偨?jīng)濟(jì)師：確定營銷代理，簽署代理合同?？紤]因素包括：（分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、部門設(shè)置、人員數(shù)量）；（專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成）；（海外及本地成功項(xiàng)目）；?？紤]因素包括：（市場(chǎng)定位和價(jià)格定位）；（項(xiàng)目推廣主題和整體市場(chǎng)形象）；（媒體廣告和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃）；（客戶定位和所掌握的客戶資源）；（銷售價(jià)格、銷售面積）；（總體計(jì)劃和分階段計(jì)劃）；；；；（數(shù)額、結(jié)算方式）。；； ；；。初步設(shè)計(jì)文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。，設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)概況，各專業(yè)審查部門針對(duì)設(shè)計(jì)和說明是否符合國家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見：；；、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求；、可靠、先進(jìn)；、公用設(shè)施配套是否落實(shí)，建筑設(shè)計(jì)中的配套和設(shè)備用房是否滿足配套部門的使用要求； 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和說明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)和合理；；（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動(dòng)護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和沖突。，主動(dòng)要求編制會(huì)議紀(jì)要，并在主持人匯總各審查部門的審查意見之前，完成會(huì)議紀(jì)要的草稿，提供給主持人。，收齊各單位代表當(dāng)場(chǎng)出具的擴(kuò)初設(shè)計(jì)征詢單，附上專家車馬費(fèi)用?！蛾P(guān)于提高上海市工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批質(zhì)量的若干意見》（滬建建規(guī)【1995】第0633號(hào)），《上海