【正文】 響到XX外觀形象停車影響到車主的財產(chǎn)安全因此，加強(qiáng)停車的管理，確保紅外線內(nèi)交通順暢是物業(yè)管理的份內(nèi)之責(zé)。車輛進(jìn)入車場停泊，管理員在司機(jī)離開前，須繞車輛仔細(xì)檢查一圈，檢查車燈、車輪、車身、車標(biāo)志是否完好。（2）、管理員指揮泊位時的手勢要讓司機(jī)能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過高或過低；泊放的位置應(yīng)在停車位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車輛的正常出入及造成車輛相互碰撞。上級主管檢查后，能關(guān)鎖好門窗的，替其關(guān)鎖；關(guān)鎖不了的，定鏡監(jiān)控錄象。此外，車場內(nèi)應(yīng)配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標(biāo)志牌，以防火災(zāi)事故發(fā)生。當(dāng)車場出、入車道阻塞時，3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，采取措施，設(shè)法在10分鐘內(nèi)恢復(fù)正常通車。出現(xiàn)用戶被搶或生命財產(chǎn)受到威脅時，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場?？蛻粲嘘P(guān)于治安消防的問題咨詢，當(dāng)面答復(fù)用戶的疑問。（2）、良好的設(shè)備管理能夠保證設(shè)備的安全運(yùn)行，保證XX設(shè)備安全無事故。既要保證設(shè)備的正常運(yùn)作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。電 梯： 07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時運(yùn)行公共照明： 07：00——22：30 22：30——07：00（只設(shè)事故照明）空調(diào)/設(shè)備：根據(jù)需要確定供暖設(shè)備：根據(jù)需要確定射 燈：根據(jù)需要確定風(fēng) 機(jī)：根據(jù)需要確定生活水泵：自動控制污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定（2）、設(shè)備的開啟和關(guān)閉：電 梯：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修空 調(diào)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修供暖系統(tǒng)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修公共照明：保安部負(fù)責(zé)啟閉、負(fù)責(zé)檢查，維修班負(fù)責(zé)維修射 燈：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修風(fēng) 機(jī)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修生活水泵：維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修污水處理設(shè)備：維修班負(fù)責(zé)啟閉，負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修供暖設(shè)備：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修。沒有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。維修技工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修。（3）、沒有特殊情況，維修當(dāng)天內(nèi)完成。24小時值班，隨時準(zhǔn)備為用戶服務(wù)。維修單上有專門的欄目，請用戶對維修工作的及時率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。對XX的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進(jìn)行一次處銹和油漆翻新。對主要設(shè)備（如消防、電梯、空調(diào)等）外判合約保養(yǎng)商的選擇，先由工程部對多家（一般3家以上）承判商的符合條件進(jìn)行篩選，然后將個承判商的規(guī)模、資質(zhì)、信譽(yù)、報價和專業(yè)能力等指標(biāo)一一比較，最后由發(fā)展商和工程主管決定承判商。因此，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理必須將XX的清潔保潔提升到較高的水平。（四）、電梯電梯廂地面清潔（或地毯吸塵） 每日二次電梯廂壁及鍵盤抹凈 每日二次電梯廳清潔 每日一次電梯門大理石墻身摸凈 每日一次電梯口垃圾筒、果皮箱清理及清面清潔 每日二次電梯門槽清潔 每周一次電梯門及廂壁等不銹鋼上保護(hù)油 每周一次電梯廂頂抹塵清潔 每周一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：電梯廂內(nèi)無雜物、無污漬；廂壁、扶手、鍵盤、門壁表面光潔、美觀；門槽無積垢、無雜物。第九章 綠化管理一、整體設(shè)想XX占地面積廣，綠化面積大，其主要綠化管理可分兩部分，一是室外綠化，包括草坪、綠地的布置、養(yǎng)護(hù)，觀賞性植物的擺放和養(yǎng)護(hù)，閭里、花球造型和養(yǎng)護(hù)；另外，作為新建成的XX，在主要區(qū)域適當(dāng)?shù)牡胤綌[放一些綠色植物可對XX起到點(diǎn)綴美化的作用，尤其節(jié)日期間，在XX主要出入口或大堂擺放鮮花植物，能鮮明地烘托氣氛。在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常清植物重大節(jié)日的綠化每逢元旦、春節(jié)、五一、國慶等國家法定節(jié)日，擬在小區(qū)主要出口和業(yè)主活動場所進(jìn)行節(jié)日綠化和美化，以布置植物、花和燈飾為主。保持花木正常生長，水量、肥料施用適度，花色均一。四、綠化監(jiān)管管理處在巡樓時，專門檢查綠化狀況，包括：以《綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)》為準(zhǔn)則，檢查室內(nèi)及廣場范圍的綠化養(yǎng)護(hù)狀況，凡發(fā)現(xiàn)與《綠化標(biāo)準(zhǔn)》不相符的，迅速整改或更換。檢查驗(yàn)收盆栽植物，所有送至XX的盆栽植物必須整齊、鮮艷、無黃葉、無積塵、無蟲口，株型健康，驗(yàn)收結(jié)果記錄于《盆栽植物更換驗(yàn)收記錄表》內(nèi)。我公司管理物業(yè)，不僅是為用戶提供安全、舒適、美觀的商住環(huán)境，更要為用戶提供別處難以得到的服務(wù)。高效——精干的管理隊(duì)伍，簡明的工作程序，快捷的辦事效率。加強(qiáng)XX建筑主體、空調(diào)、通訊、電力、消防等設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管，使之始終處于完好狀態(tài)，避免發(fā)生由管理引起的設(shè)備故障。除了確保XX設(shè)備運(yùn)行正常這一基本任務(wù)外，還要為XX用戶提供各種優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使他們享受到無微不至的關(guān)懷和熱情周到的服務(wù)。各種設(shè)備操作程序，各種服務(wù)一項(xiàng)接一項(xiàng)，一環(huán)扣一環(huán)，符合規(guī)范要求，體現(xiàn)出管理公司的服務(wù)品質(zhì)。建立并在實(shí)踐中完善一整套清晰有序，易于操作的服務(wù)制度，從而使管理服務(wù)工作由人治到法治，由自發(fā)的分散管理轉(zhuǎn)為自覺系統(tǒng)的綜合管理。包括保安服務(wù)、裝修代辦、送信報、征訂報刊、迎賓指南、雨傘和工具借用、代鎖（封）門服務(wù)、電召的士、信報服務(wù)等。 第十一章 社區(qū)文化建設(shè)我公司將通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動來加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，主要活動的內(nèi)容有：體育活動。專題講座。小區(qū)文化活動需要一定的資金支持，資金來源一是由管理處每年從管理經(jīng)費(fèi)中劃撥；二是等到用戶單位和個人贊助品；三是由參加者繳納一定費(fèi)用?，F(xiàn)將我們準(zhǔn)備的管理制度和操作規(guī)程目錄陳列如下：一、管理制度項(xiàng)目管理?xiàng)l例企業(yè)識別系統(tǒng)工程方面：：24小時安全保衛(wèi)管理制度消防獎懲制度臨時動火焊割作業(yè)安全管理制度裝修施工場地消防安全規(guī)定消防工作制度定期消防安全檢查制度消防教育培訓(xùn)制度滅火器管理規(guī)定消防中心工作守則消防演習(xí)方案滅火作戰(zhàn)計劃消防報警信號處理程序初期火警處理程序火災(zāi)緊急處理方案保安部獎懲制度保安員巡更制度出入管理制度警棍佩帶及使用規(guī)定保安器械管理規(guī)定對講機(jī)使用規(guī)定保安部用匙管理制度停車場管理制度停車場收費(fèi)管理規(guī)定月租卡、時租卡管理規(guī)定車場突發(fā)實(shí)踐應(yīng)變措施摩托車、自行車停放規(guī)定宿舍管理規(guī)定人事方面：員工職位說明書員工考核制度員工獎懲制度員工休假制度員工加班制度培訓(xùn)制度醫(yī)療制度倉庫管理制度員工調(diào)更、打卡管理規(guī)定員工調(diào)崗工資管理規(guī)定員工入職規(guī)定員工入職工資管理規(guī)定員工制服管理規(guī)定員工守則倉庫防火安全規(guī)定財務(wù)方面：經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定會計檔案管理規(guī)定會計電算化管理制度財務(wù)公開監(jiān)督制度財務(wù)預(yù)算管理規(guī)定財務(wù)收支年度決算編報規(guī)定維修基金管理制度管理費(fèi)收繳管理管理費(fèi)支出管理規(guī)定各種按金、保證金管理規(guī)定有償服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定停車場財務(wù)管理倉庫材料電算化管理規(guī)定借款規(guī)定二、操作程序流程圖行政人事方面：招聘審批流程圖員工入職流程圖員工轉(zhuǎn)正流程圖員工獎勵流程圖員工處罰流程圖員工加班申請流程圖員工休假審批流程圖勞動合同期滿續(xù)訂流程圖員工離職流程圖醫(yī)藥費(fèi)報銷流程圖員工工傷處理流程圖物料申購審批流程圖突發(fā)事件急購物品流程圖倉庫領(lǐng)料流程圖員工領(lǐng)用服裝流程圖物品報廢流程圖員工出勤考核流程圖日常工作考核流程圖員工年終（中）考核流程圖員工培訓(xùn)程序流程圖財務(wù)：固定資產(chǎn)報廢流程圖有償工程維修款結(jié)算流程圖收款帳務(wù)處理流程圖裝修保證金收退工作流程圖出納收款流程圖日常收費(fèi)流程圖日常費(fèi)用報銷流程圖付款帳務(wù)處理流程圖出納付款工作流程圖員工工資計發(fā)流程圖工程方面：巡視檢查流程圖影響正常動作的檢修與施工流程圖設(shè)備故障處理流程圖工程單作業(yè)流程圖增、改噴淋工作流程圖低壓室巡視流程圖高壓室巡查維修流程圖水表房巡查流程圖天面壓力罐巡查流程圖污水設(shè)施巡查流程圖公共部分設(shè)施維修流程圖污水設(shè)施巡查流程圖公共部分設(shè)施維修流程圖涼水塔巡查流程圖冷凍泵、冷卻泵巡查流程圖冷水機(jī)組巡查流程圖冷水機(jī)組啟停流程圖電梯機(jī)房巡查流程圖變壓室巡查流程圖水泵房巡查流程圖防火安全檢查流程圖設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖盤管風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)流程圖樓層總水掣維修流程圖用戶單元跳閘處理流程圖用戶單元盤管風(fēng)機(jī)不制冷處理流程圖減壓閥常見故障處理流程圖濕式報警閥常見故障處理流程圖強(qiáng)電系統(tǒng)工作流程圖開通直線電話工作流程圖進(jìn)入用戶單元工作流程圖用戶室內(nèi)通訊設(shè)備故障處理流程圖重大技術(shù)改造項(xiàng)目執(zhí)行流程圖圖紙資料整理歸檔流程圖采購材料、工具流程圖感應(yīng)潔具維修工作流程圖設(shè)備保養(yǎng)流程圖設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖電話故障處理流程圖工程維修監(jiān)督流程圖轉(zhuǎn)換電源操作流程圖管理服務(wù)方面：用戶投訴處理工作程序回訪用戶規(guī)程服務(wù)質(zhì)量調(diào)查工作程序送配餐管理制度清潔衛(wèi)生管理工作程序清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔監(jiān)督巡查規(guī)程用戶室內(nèi)清潔程序外墻清潔工作規(guī)程公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程共用設(shè)施管理工作程序綠化管理工作程序綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)消毒殺蟲工作規(guī)程對客服務(wù)方面：辦理用戶搬入的工作程序辦理用戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)的程序辦理電話分機(jī)租用工作程序辦理出入證申請工作程序辦理用戶物品物行工作程序用戶室內(nèi)裝修管理工作規(guī)程辦理外來施工單位施工人員出入證的工作程序辦理臨時出入證工作程序辦理用戶臨時用電、動火和使用專用電梯申請工作程序辦理用戶借用信箱鑰匙、洗手間鑰匙工作程序辦理用戶破/換門手續(xù)工作程序辦理租借會議室工作程序辦理代派用戶資料工作程序辦理用戶牽離工手續(xù)工作程序用戶檔案管理規(guī)程突發(fā)事件處理工作程序電梯困人處理程序水浸事件處理流程圖火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖突發(fā)性停電事件處理流程圖盜竊搶劫處理流程圖打架斗毆暴力事件處理流程圖盤查可疑人員流程圖醉酒精神病人處理流程圖強(qiáng)臺風(fēng)、暴雨處理流程圖強(qiáng)臺風(fēng)、暴雨處理流程圖消防演習(xí)程序消防演習(xí)流程圖三、服務(wù)規(guī)范員工行為規(guī)范工作方法與技巧崗位規(guī)范用語職業(yè)道德規(guī)范儀容儀表規(guī)范服務(wù)承諾制50 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