【正文】 動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警，如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門(mén)經(jīng)理、公司總經(jīng)理決策。4. 職責(zé) 公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部： 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)； 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門(mén)就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。 成本管理作業(yè) 指引書(shū)北京市 發(fā)展有限公司****年**月編制1. 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。投資估算是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決策、籌集資金和合理控制造價(jià)的主要依據(jù)。常見(jiàn)的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類(lèi)工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 對(duì)總包工程中一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。 甲指乙購(gòu)材料：設(shè)計(jì)階段無(wú)法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)項(xiàng)目的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒(méi)有的）的材料適合采用甲定乙購(gòu)材料。 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部匯總目標(biāo)成本《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》，按公司會(huì)簽程序報(bào)相關(guān)部門(mén)會(huì)簽，公司總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》； 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)分解下發(fā)執(zhí)行 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部成本控制崗位人員將會(huì)簽完成后的目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)落實(shí)到各部門(mén)執(zhí)行； 各部門(mén)根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)的要求進(jìn)行實(shí)施按月、周進(jìn)行反饋財(cái)務(wù)計(jì)核部成本控制崗位人員； 財(cái)務(wù)計(jì)核部成本控制崗位人員對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)計(jì)核部成本控制崗位人員的審核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門(mén)發(fā)出成本預(yù)警； 項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控 工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更，并將預(yù)算增加情況反饋公司各部門(mén)成本控制崗位人員； 工程技術(shù)部嚴(yán)格按照限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購(gòu)； 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋工程技術(shù)部成本控制崗位人員； 工程技術(shù)部成本控制崗位人員對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)分析，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部目標(biāo)成本調(diào)整 對(duì)于超過(guò)目標(biāo)成本的各類(lèi)項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)中調(diào)整目標(biāo)成本，由成本控制崗位人員審核、會(huì)簽，總經(jīng)理審批； 對(duì)于無(wú)補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。 ，各年之間不得結(jié)轉(zhuǎn)。四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)費(fèi)用額度 單位：（萬(wàn)元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)銷(xiāo)售面積（㎡）成交均價(jià)（元）成交額營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（萬(wàn)）賣(mài)場(chǎng)及樣板間費(fèi)用（萬(wàn)）提成傭金（萬(wàn)）合計(jì)（萬(wàn)）占總費(fèi)用比例（%）年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用總額占總合同金額的 %，五年總額為： 萬(wàn)元。包括銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)包裝、樣板間費(fèi)用； ◇ 當(dāng)上一年銷(xiāo)售費(fèi)用較目標(biāo)成本節(jié)余超過(guò)5％以上時(shí)，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議； c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷(xiāo)售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。六、本成本指導(dǎo)書(shū)由經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)解釋。： 本細(xì)則適用于地產(chǎn)公司所有擬購(gòu)買(mǎi)或合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目和政府招標(biāo)拍賣(mài)土地項(xiàng)目可行性研究階段的建安成本估算工作。 負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目初步規(guī)劃方案或要點(diǎn)分析。 進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括：經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部提交的可研階段項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析，內(nèi)容包括：關(guān)于項(xiàng)目定位的《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫(kù)中的該地區(qū)各類(lèi)物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報(bào)告，市場(chǎng)同類(lèi)檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。 有多方案需要比較的項(xiàng)目，成本估算人應(yīng)對(duì)各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說(shuō)明，比較后提出成本建議。 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價(jià)水平的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類(lèi)建筑的各種建造成本》、《各類(lèi)建筑的檔次及物業(yè)水平表》 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部職業(yè)人員應(yīng)在調(diào)研的樓盤(pán)清單中，挑選12 個(gè)樓盤(pán)深入調(diào)研，完成《競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)成本水平調(diào)研報(bào)告》?！?*地區(qū)各類(lèi)建筑的各種建造成本的檔次及物業(yè)水平表》包括：《**地區(qū)各類(lèi)建筑的各種建造成本》、《**地區(qū)各類(lèi)建筑的檔次及物業(yè)水平表》實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人為保證項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制方法。與投資估算造價(jià)相比，概算造價(jià)的準(zhǔn)確性有所提高，但受估算造價(jià)的控制。： 公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)成本調(diào)研，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告； 負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫(kù)； 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段《成本測(cè)算》及編制《方案階段成本分析報(bào)告》； 負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段《成本概算》及《擴(kuò)初階段成本分析報(bào)告》； 負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)各階段成本控制建議及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值； 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段成本控制工作的跟進(jìn)工作； 負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)階段方案成本比較和修正。項(xiàng)目《成本概算》經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審核后，按公司會(huì)簽程序各部門(mén)會(huì)簽審核； 《成本概算》完成一個(gè)月內(nèi)工程技術(shù)部負(fù)責(zé)審核編制的《擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》，對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對(duì)下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審定。 施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制是預(yù)算造價(jià)：預(yù)算造價(jià)是指在施工設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙，通過(guò)編制預(yù)算文件預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。 制定項(xiàng)目施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前，工程技術(shù)部須對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善； 施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)編制要求具體如下： 工程技術(shù)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平，針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議；對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn)，成本建議按專(zhuān)業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)： 土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； 樁基工程：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)； 結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對(duì)銷(xiāo)售沒(méi)有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門(mén)窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值； 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線(xiàn)選用合適的中檔材料； 景觀(guān)工程：景觀(guān)工程成本波動(dòng)性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)； 分包工程：該部分的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化； 限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議按格式填寫(xiě)，對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。對(duì)超出限額設(shè)計(jì)部分提出預(yù)警，并報(bào)總經(jīng)理綜合決策。 項(xiàng)目成本后期評(píng)估：在工程竣工驗(yàn)收及結(jié)算后，對(duì)項(xiàng)目總體成本情況進(jìn)行全面的系統(tǒng)性評(píng)價(jià)，檢查目標(biāo)成本達(dá)成情況，總結(jié)成本管理的得失和教訓(xùn)，為更好地控制后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本打下基礎(chǔ)。決算價(jià)一般是由各部門(mén)成本崗根據(jù)各部門(mén)承擔(dān)的成本控制責(zé)任編制部門(mén)的決算，財(cái)務(wù)計(jì)核部匯總，總會(huì)計(jì)師審核通過(guò)后，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)，依照批準(zhǔn)后的決算各部門(mén)編制《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告。 負(fù)責(zé)就成本管理改進(jìn)措施提供相應(yīng)支持和資源。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)匯總和提交項(xiàng)目結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)、工程變更簽證資料等?！俄?xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告審批《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告完成后，由經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部提交公司管理層審議； 公司管理層就項(xiàng)目成本管理狀況進(jìn)行管理評(píng)審和提出整體改進(jìn)方案。（附表六）營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制表項(xiàng)目名稱(chēng)： 序號(hào)營(yíng)銷(xiāo)成本項(xiàng)目金額（元）控制措施及簡(jiǎn)要說(shuō)明備注一宣傳推廣費(fèi)用1電視廣告片制作2電視廣告播放費(fèi)用3廣告策劃設(shè)計(jì)費(fèi)用4報(bào)章廣告投放費(fèi)用5其它廣告制作發(fā)布費(fèi)用含戶(hù)外路牌、燈柱、車(chē)廂、候車(chē)亭、互聯(lián)網(wǎng)廣告等。4裝修套餐樣板房施工費(fèi)用5售樓臨時(shí)通道修建及維護(hù)費(fèi)用序號(hào)營(yíng)銷(xiāo)成本項(xiàng)目金額（元）控制措施及簡(jiǎn)要說(shuō)明備注6其它七物業(yè)管理費(fèi)用1空置物業(yè)管理費(fèi)2物業(yè)管理開(kāi)辦補(bǔ)貼3其它八配套設(shè)施補(bǔ)貼1配套服務(wù)補(bǔ)貼2會(huì)所經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼3超市經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼4其他九營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠費(fèi)用十售后服務(wù)基金營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用合計(jì)編制： 審核：（附表七）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用控制表項(xiàng)目名稱(chēng)：序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）控制措施及簡(jiǎn)要說(shuō)明備注1人員工資2職工福利費(fèi)3折舊費(fèi)4修理費(fèi)5辦公費(fèi)6水電費(fèi)7勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)8周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)9汽油費(fèi)10保險(xiǎn)費(fèi)11會(huì)議費(fèi)12職工餐費(fèi)13電話(huà)費(fèi)14差旅費(fèi)15運(yùn)輸費(fèi)16其他編制： 審核：（附表八）管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo)控制表項(xiàng)目名稱(chēng)： 序號(hào)期間費(fèi)用項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）控制措施及簡(jiǎn)要說(shuō)明備注一公司管理費(fèi)公司管理費(fèi)在同期開(kāi)發(fā)的諸個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行分?jǐn)?。本作業(yè)指引僅適用于工程進(jìn)度款和中間款的支付，不適用工程結(jié)算款和保修金的支付。 財(cái)務(wù)計(jì)核部負(fù)責(zé)審核、統(tǒng)計(jì)付款明細(xì)和辦理支付手續(xù)。 每份工程合同、監(jiān)理合同或設(shè)計(jì)合同簽定之后，由各部門(mén)成本控制崗位人員根據(jù)合同有關(guān)支付進(jìn)度款的條款，按工程進(jìn)度計(jì)劃細(xì)化編制付款計(jì)劃。 施工單位須按照合同要求和進(jìn)度要求進(jìn)行施工，按月報(bào)施工進(jìn)度的提出工程量進(jìn)度申請(qǐng)；按部位報(bào)施工進(jìn)度的提出部位工程量進(jìn)度申請(qǐng)。 若工程項(xiàng)目部同意（包括完全同意和部分同意）施工單位的付款申請(qǐng)，應(yīng)確認(rèn)簽字蓋章。如果補(bǔ)充造價(jià)手續(xù)完整，且發(fā)生的補(bǔ)充造價(jià)在三個(gè)月內(nèi)則