【正文】 動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警，如有超目標(biāo)的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司總經(jīng)理決策。4. 職責(zé) 公司經(jīng)營開發(fā)部： 負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書； 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； 負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書； 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。通常，目標(biāo)成本主要分為四個版本。 成本管理作業(yè) 指引書北京市 發(fā)展有限公司****年**月編制1. 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。投資估算是建設(shè)項目進(jìn)行決策、籌集資金和合理控制造價的主要依據(jù)。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。 甲指乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對項目的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。 經(jīng)營開發(fā)部匯總目標(biāo)成本《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》，按公司會簽程序報相關(guān)部門會簽，公司總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》； 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行 經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員將會簽完成后的目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行； 各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實施按月、周進(jìn)行反饋財務(wù)計核部成本控制崗位人員； 財務(wù)計核部成本控制崗位人員對各階段的成本進(jìn)行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過財務(wù)計核部成本控制崗位人員的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警； 項目成本動態(tài)監(jiān)控 工程技術(shù)部控制設(shè)計變更，并將預(yù)算增加情況反饋公司各部門成本控制崗位人員； 工程技術(shù)部嚴(yán)格按照限價要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購； 項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋工程技術(shù)部成本控制崗位人員； 工程技術(shù)部成本控制崗位人員對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 經(jīng)營開發(fā)部項目成本動態(tài)分析，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》 經(jīng)營開發(fā)部目標(biāo)成本調(diào)整 對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由成本控制崗位人員審核、會簽，總經(jīng)理審批； 對于無補充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。 ，各年之間不得結(jié)轉(zhuǎn)。四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)費用額度 單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計銷售面積（㎡）成交均價（元）成交額營銷費用（萬）賣場及樣板間費用（萬）提成傭金（萬）合計（萬）占總費用比例（%）年營銷費用總額占總合同金額的 %，五年總額為： 萬元。包括銷售賣場包裝、樣板間費用； ◇ 當(dāng)上一年銷售費用較目標(biāo)成本節(jié)余超過5％以上時，經(jīng)營開發(fā)部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議； c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。六、本成本指導(dǎo)書由經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)解釋。： 本細(xì)則適用于地產(chǎn)公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。 負(fù)責(zé)提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析。 進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括：經(jīng)營開發(fā)部提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析，內(nèi)容包括：關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。 有多方案需要比較的項目，成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說明，比較后提出成本建議。 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類建筑的各種建造成本》、《各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》 經(jīng)營開發(fā)部職業(yè)人員應(yīng)在調(diào)研的樓盤清單中，挑選12 個樓盤深入調(diào)研，完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。《**地區(qū)各類建筑的各種建造成本的檔次及物業(yè)水平表》包括：《**地區(qū)各類建筑的各種建造成本》、《**地區(qū)各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。與投資估算造價相比，概算造價的準(zhǔn)確性有所提高，但受估算造價的控制。： 公司經(jīng)營開發(fā)部 負(fù)責(zé)項目市場成本調(diào)研，編制項目成本調(diào)研報告； 負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫； 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》； 負(fù)責(zé)組織編制擴初設(shè)計階段《成本概算》及《擴初階段成本分析報告》； 負(fù)責(zé)編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值； 負(fù)責(zé)設(shè)計階段成本控制工作的跟進(jìn)工作； 負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。項目《成本概算》經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審核后，按公司會簽程序各部門會簽審核； 《成本概算》完成一個月內(nèi)工程技術(shù)部負(fù)責(zé)審核編制的《擴初設(shè)計階段成本分析報告》，對擴初設(shè)計階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審定。 施工圖設(shè)計階段的成本控制是預(yù)算造價：預(yù)算造價是指在施工設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙，通過編制預(yù)算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。 制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書在施工圖設(shè)計開始前，工程技術(shù)部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善； 施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下： 工程技術(shù)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點： 土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； 樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成本目標(biāo)； 結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標(biāo)值； 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的中檔材料； 景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點； 分包工程：該部分的特點是專業(yè)性較強，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化； 限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫，對其中重點控制點必須加以明示。對超出限額設(shè)計部分提出預(yù)警，并報總經(jīng)理綜合決策。 項目成本后期評估：在工程竣工驗收及結(jié)算后，對項目總體成本情況進(jìn)行全面的系統(tǒng)性評價，檢查目標(biāo)成本達(dá)成情況，總結(jié)成本管理的得失和教訓(xùn)，為更好地控制后續(xù)項目開發(fā)成本打下基礎(chǔ)。決算價一般是由各部門成本崗根據(jù)各部門承擔(dān)的成本控制責(zé)任編制部門的決算，財務(wù)計核部匯總，總會計師審核通過后，報董事會批準(zhǔn)，依照批準(zhǔn)后的決算各部門編制《項目成本后期評估》報告。 負(fù)責(zé)就成本管理改進(jìn)措施提供相應(yīng)支持和資源。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)匯總和提交項目結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更簽證資料等?！俄椖砍杀竞笃谠u估》報告審批《項目成本后期評估》報告完成后，由經(jīng)營開發(fā)部提交公司管理層審議； 公司管理層就項目成本管理狀況進(jìn)行管理評審和提出整體改進(jìn)方案。（附表六）營銷費用控制表項目名稱： 序號營銷成本項目金額（元）控制措施及簡要說明備注一宣傳推廣費用1電視廣告片制作2電視廣告播放費用3廣告策劃設(shè)計費用4報章廣告投放費用5其它廣告制作發(fā)布費用含戶外路牌、燈柱、車廂、候車亭、互聯(lián)網(wǎng)廣告等。4裝修套餐樣板房施工費用5售樓臨時通道修建及維護(hù)費用序號營銷成本項目金額（元）控制措施及簡要說明備注6其它七物業(yè)管理費用1空置物業(yè)管理費2物業(yè)管理開辦補貼3其它八配套設(shè)施補貼1配套服務(wù)補貼2會所經(jīng)營補貼3超市經(jīng)營補貼4其他九營銷優(yōu)惠費用十售后服務(wù)基金營銷費用合計編制： 審核：（附表七）開發(fā)間接費用控制表項目名稱：序號費用項目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注1人員工資2職工福利費3折舊費4修理費5辦公費6水電費7勞動保護(hù)費8周轉(zhuǎn)房攤銷費9汽油費10保險費11會議費12職工餐費13電話費14差旅費15運輸費16其他編制： 審核：（附表八）管理費用及財務(wù)費用目標(biāo)控制表項目名稱： 序號期間費用項目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注一公司管理費公司管理費在同期開發(fā)的諸個項目上進(jìn)行分?jǐn)?。本作業(yè)指引僅適用于工程進(jìn)度款和中間款的支付，不適用工程結(jié)算款和保修金的支付。 財務(wù)計核部負(fù)責(zé)審核、統(tǒng)計付款明細(xì)和辦理支付手續(xù)。 每份工程合同、監(jiān)理合同或設(shè)計合同簽定之后，由各部門成本控制崗位人員根據(jù)合同有關(guān)支付進(jìn)度款的條款，按工程進(jìn)度計劃細(xì)化編制付款計劃。 施工單位須按照合同要求和進(jìn)度要求進(jìn)行施工，按月報施工進(jìn)度的提出工程量進(jìn)度申請；按部位報施工進(jìn)度的提出部位工程量進(jìn)度申請。 若工程項目部同意（包括完全同意和部分同意）施工單位的付款申請，應(yīng)確認(rèn)簽字蓋章。如果補充造價手續(xù)完整，且發(fā)生的補充造價在三個月內(nèi)則