【正文】 全國各主要城市 在節(jié)約用地創(chuàng)建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的和諧社會的總體經(jīng)濟社會發(fā)展道路中，盡管做了許多挖掘潛力的工作，以此力圖形成新的經(jīng)濟增長點。 進入 20xx 年后， 全國各主要城市 工業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域繼續(xù)保持活躍，土地價格和物業(yè)租金均呈現(xiàn)上升趨勢。雖然我們一直在倡導提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是廉價的勞動力和土地 。 在 20xx 第三屆中國地產(chǎn)金融年會上，中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)指出：工業(yè)地產(chǎn)是一個等待深入挖掘的金礦。 租金方面， 權(quán)威機構(gòu) 認為， 20xx 年全國主要城市 工業(yè) 廠 房平均租金報價與 20xx 年同比增長 10%。 人 口問題所帶來的壓力，已給珠 江 三角敲響了警鐘。珠江三角洲自身也面臨著全面的產(chǎn)業(yè)升級，主要是從勞動密集型的“三來一補”向高科技產(chǎn)業(yè)和高層次第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化就不再是一句空話；珠三角各市所 面臨的 經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、人口壓力太大，企業(yè)創(chuàng)新能力不足、區(qū)域發(fā)展不平衡等一系列問題可能都會迎刃而解，整個珠三角城市群的水環(huán)境、大氣環(huán)境也將有大的改觀。 今后，必然會有越來越多的珠江三角的廠商到徐聞縣工業(yè)園區(qū)建廠和租用廠房。我們在計算租金收益時，考慮到了我國的經(jīng)濟發(fā)展形勢和工業(yè)廠房的強勁需求，按每年遞增 5％來計算。 現(xiàn)在工業(yè)園正在加速發(fā)展 ,第一期 1600 畝已三通一平 ,隨時供投資商使用。極端最低氣溫 ℃（出現(xiàn)在 1967 年 1 月 17 日），極端最高氣溫 ℃（出現(xiàn)在 1958 年 5 月 10 日）；年平均降雨量為 毫米。季節(jié)差異不明顯。 地質(zhì) 境內(nèi)中北部廣布著起伏和緩的火山熔巖臺地及火山丘陵；沿海則分布有海灘、海積砂堤砂壩、海積平原、海積階地 及海蝕階地等。海岸線蜿蜒曲 折，長達 372 公里。同三高速公路湛江至海安路段將年底動工，目前正在興建荔枝灣碼頭和一個集裝箱碼頭。 社會治安良好，投資軟環(huán)境越來越好。項目選址適宜，建設(shè)條件良好。堅持技術(shù)上的可行性和社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一。本次應(yīng)業(yè)主的要求只對第一期工程項目進行投資估算。 （ 2）布置說明 本項目用地為矩形 280 米 154 米，總面積為 4300 平方米，設(shè)計方案為建四棟廠房，依據(jù)現(xiàn)有場地的實際情況，田字形 方格廠區(qū)道路將廠房劃分為四個小廠區(qū)，每個小廠區(qū)一棟廠房，本項目用地只考慮生產(chǎn)用房，不考慮生活其他配套，所以，附屬設(shè)施就只有水電綜合管理房一間，門衛(wèi)崗房兩個，主道路為田字形的中間十字道路，其他為廠區(qū)內(nèi)次要道路，圍繞每間廠房，整個廠區(qū)道路聯(lián)通成環(huán)形道路。 （ 3）、廠區(qū)圍墻：長 840 米，高 米，總面積 2100 平方米，按每平方米 50 元計算，總造價為 萬元。 附表： 項目 單位經(jīng)濟指標 數(shù)量（㎡） 合計（萬元） 備注 廠房 800 元 /㎡ 20xx0 1600 廠區(qū)道路 主干道 150 元 /㎡ 2450 36． 75 次要道路 110元 /㎡ 840 廠區(qū)圍墻 50 元 /㎡ 2100 大門、崗亭 廠區(qū)綠化、停車 配套及消防 總計 本項目廠房采用大跨度鋼筋砼框架設(shè)計的標準工業(yè)廠房，獨立柱基礎(chǔ)，維護墻采用節(jié)能環(huán)保輕質(zhì)磚，鋁合金門窗，外墻使用環(huán)保涂料，廠房外部風格色彩統(tǒng)一。每個水管分接處設(shè)閥門井，區(qū)內(nèi)管路最高處設(shè)放氣閥。雨水管覆土深度 米左右，不足 米的管段需做加固處理；雨水管最小坡度不小于規(guī)范要求。 、電信及道路照明工程 （ 1）、變電所：設(shè)變壓器一臺，采用干式變壓器 （ 2）、供電網(wǎng)絡(luò)及線路埋地接入廠房 （ 3）、電信工程：市政電話電纜沿主 要道路埋地敷設(shè)接入廠房，電纜溝埋深 米 （ 4）、照明工程：主干道采用 11 米雙臂路燈，道路兩側(cè)對稱放置，間距 35 米左右。廠區(qū)綠化以及停車位沿廠房四周布設(shè)，綠化結(jié)合停車位統(tǒng)一安排設(shè)計，充分利用廠區(qū)每一寸土地。 環(huán)境保護應(yīng)貫徹以防為主、以治為輔、綜合治理的原則，并結(jié)合本項目區(qū)的生態(tài)環(huán)境等特點制定環(huán)境保護總體設(shè)計方案，做出技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、使用可靠的環(huán)境保護設(shè)計。 場地土方的開挖，水泥、沙石等建筑材料的運輸、裝卸、篩選、攪拌時，在風力的作用下會產(chǎn)生粉塵，和施工機械產(chǎn)生的道路揚 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 塵會對施工區(qū)周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生污染。 施工中的廢棄物對景觀環(huán)境的污染。 項目區(qū)內(nèi)在生產(chǎn)過程中將產(chǎn)生一定量的污水，污水中所含污染物也會因行業(yè)不同而有所不同，如果不加以處理，也會對環(huán)境產(chǎn)生污染。來往車輛排出的廢氣必然對周圍的 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 環(huán)境造成污染。因此，建設(shè)期內(nèi)應(yīng)切實控制好作業(yè)面積和施工車輛行駛路線。工業(yè)廢氣的治理主要由進入園區(qū)內(nèi)的企業(yè)實施，開發(fā)區(qū)管理部門要嚴格依法行政，監(jiān)督企業(yè)落實環(huán)保措施，實現(xiàn)達標排放。 通過對建設(shè)期和運營期中所產(chǎn)生的污染有針對性地提出行之有效的環(huán)境保護措施，并且嚴格執(zhí)行環(huán)保設(shè)施與主體工程“三同時”原則；對產(chǎn)生的污染物，如污水、廢氣和噪聲采取防治措施，使之均能達到排放標準；施工期也將采用取相應(yīng)的生態(tài)保護措施。 工程款實行?？顚Ｓ?，項目收支單獨列帳，嚴格控制工程造價，以批復的概預算作為控制依據(jù)。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 根據(jù)本工程的規(guī)模，本著精干和高效的原則，配備少量的管理人員和工程技術(shù)人員，定員為 3 人。前三個月 完成前期準備工作，包括可研、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等；第四個月至第十一個月完成施工工作；第十二個月完成竣工驗收工作。 土地費用按業(yè)主要求單列，按實際發(fā)生的費用額計取。 流動資金按每年經(jīng)營成本的 20％計算。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 第十章 財務(wù) 評價 10． 1 財務(wù)評價的原則和方法 (1)、本項目財務(wù)評價依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)規(guī)定和方法進行。 （ 4）、本項目依據(jù)國家稅收政策規(guī)定，營業(yè)稅按 5％征收。 10． 2 財務(wù)評價的主要數(shù)據(jù) 租金收入、營業(yè)稅金與附加 正常營業(yè)后租金年收入平均為 萬元。 修理費 按工程費的 1％計取，年費用為 萬元。 態(tài)經(jīng)濟效果指標： 投資平均利潤率＝年利潤總額 /總投資 100％＝ ％ 投資平均利稅率＝年利稅總額 /總投資 100％＝ ％ 不確定性分析 通過對盈虧平衡分析項目成本與收益的平衡關(guān)系，本次采用生產(chǎn) 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 能力利用率表示盈虧平衡點，其計算公式為： 生產(chǎn)能力利用率（ BEP）＝年固定成本 /（年租金收入－年可變成本－年營業(yè)稅金和附加） 100％＝ ％ 說明該項目實際出租收入能力只要達到設(shè)計能力的 ％時，營業(yè)就可以保本，其盈虧區(qū)間較為寬松，表明該項目具有較強的抵抗風險 能力。 綜合財務(wù)評價 本 項目經(jīng)計算分析得出投資內(nèi)部收益率為 ％，投資回收期為 年，能滿足設(shè)定的基準值的要求，經(jīng)濟效益和投資效果較好；不確定性分析結(jié)果表明，盈污平衡點為 ％，項目可以正常運行。 項目主要 風險因素識別 根據(jù)評價分析，可識別本項目的主要風險因素為： 市場風險分析 雖然廣東省的各發(fā)達市縣由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的內(nèi)在驅(qū)動和當?shù)氐耐恋?、勞動力、工業(yè)廠房價格的大幅上漲，各廠商把勞動密集型加工產(chǎn)業(yè)向徐聞縣轉(zhuǎn)移，但由于招商引資與國家的宏觀經(jīng)濟環(huán)境相緊密聯(lián)系，且徐聞縣工業(yè)園也同樣存在著與周圍省市和廣東省內(nèi)其他工業(yè)園的競爭，所以本項目也要考慮到市場風險。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 建設(shè)投資風險分析 本項目的資金來源為自有資金，由于建設(shè)單位的基礎(chǔ)好，底子厚，有一定的資金實力，所以資金風險程度較小。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 投資風險的防范 必須按照國家建設(shè)項目有關(guān)立項、勘察、設(shè)計、施工的程序規(guī)定，嚴格按照設(shè)計方案施工，不得新增子項目，不得將工程款挪作他用。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 第十三章 社會經(jīng)濟分析 促進當?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展。 擴大當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)容量，提高當?shù)鼐用竦氖杖胨?。改革開放 以來，廣東省加工制造業(yè)猛然崛起，在大量引進外商和外資的基礎(chǔ)上，建立了以輕型工業(yè)為主、門類比較齊全、外向型特點突出的工業(yè)體系，國民經(jīng)濟建設(shè)取得了巨大成就。海南可以在 與廣東 的合作中加深交流和合作，促進 廣東和 海南的雙邊 發(fā)展。