【正文】 是海成地形，主要有海灘、海積砂堤砂壩、海積平原、海積階地、海蝕階地等 5 種，約占全縣面積的 39%；三是零散分布的流水地形、湖成地形及人為地形等，約占全縣面積的 1% 4． 2． 4 水文 徐聞縣位于中國(guó)大陸最南端，三面環(huán)海，東濱南海，西瀕北部灣，南臨瓊州海峽。 按照工業(yè)園區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，工業(yè)園內(nèi)力爭(zhēng)保護(hù)現(xiàn)有的自然生態(tài)環(huán)境，合理利用土地，走生態(tài)型工業(yè) 園的道路。 （ 5）、廠區(qū)綠化： 20 萬(wàn)元。管線埋地敷設(shè)。 生活污水與工業(yè)污水：由于項(xiàng)目建成后，廠內(nèi)布置一定數(shù)量的生產(chǎn)工人和管理人員，在日常生活中將產(chǎn)生一定量的生活污水，其主要是生活廢料和人的排泄物，包括廚房洗滌、沐浴、洗衣等的廢水以及沖洗廁所等的污水?？蛇M(jìn)行定點(diǎn)分類(lèi)收集，統(tǒng)一運(yùn)往城市垃圾處理廠集中處理。 工程造價(jià)根據(jù)材料和結(jié)構(gòu)形式參考同類(lèi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和徐聞縣的實(shí)際情況，按單位建筑工程投資估算法計(jì)算。 （ 5）、行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期取 10 年，凈現(xiàn)值折現(xiàn)率取 10％。綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可以接受的，是可行的。該項(xiàng)目的出租每年給當(dāng)?shù)卦黾赢a(chǎn)值 600萬(wàn)元左右，年增加利稅近 400 萬(wàn)元左右，外地客商來(lái) 租廠房進(jìn)行加工經(jīng)營(yíng)，可創(chuàng)造產(chǎn)值約 1 億元 ,增加利稅 1500 萬(wàn)元。 徐聞縣和海南省隔海相望，相距只有 18 公里，經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系比較緊密。 生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的防范 建設(shè)業(yè) 主的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)要按照環(huán)境保護(hù)的要求，切實(shí)落實(shí)對(duì)環(huán)境保護(hù)的具體措施。 從表中可以看出各因素的變化不同程度地影響著內(nèi)部收益率，其中租 金收入的提高和降低是最為敏感的因素。 （ 3）、租金收入 20xx 年按 15 元 /月計(jì)算，以后每年按 5％遞增。 要求管理者有一定的理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)手段，還應(yīng)吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)有效的管理思想和手段。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期 廢氣：交通車(chē)輛排出大量的 CO、 NO2等廢氣，將會(huì)對(duì)大氣環(huán)境帶來(lái) 一定程度的污染。 經(jīng)國(guó)外的試驗(yàn)研究，已明確機(jī)動(dòng)車(chē)輛排放物中，對(duì)人體健康有直接危害的為 CO、 NO IP 以及排放物的二次衍生物－光化學(xué)煙霧等，同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)有不同程度的不利影響。本廠區(qū)為電子工業(yè)裝配廠區(qū)，沒(méi)有工業(yè)污水，主要為生活污水。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 （ 1）、標(biāo)準(zhǔn)廠房：兩棟鋼混框架廠房，每棟 1 萬(wàn)平方米， 5 層，每層 20xx 平方米（ 25 80），每平方米造價(jià) 800 元，共 1600 萬(wàn) 元。 政府廉潔務(wù)實(shí)高效，投資政策優(yōu)惠，并成立了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)局，實(shí)行“一站式”辦公，提供“一條龍”服務(wù)。境內(nèi)地勢(shì)呈波伏狀，北部石板嶺海拔 米，是全縣最高點(diǎn) 。 在標(biāo)準(zhǔn)廠房租價(jià)方面，我們調(diào)查了 20xx 年北京、上海、深圳、東莞、順德、佛山等城市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海的月租金均價(jià)約 30 元左右；東莞、順德、佛山等縣市的月租金的價(jià)格水平為 10 元－ 20 元；深圳市的月租金，福田 保稅區(qū) 20－ 40 元，車(chē)公廟工業(yè)區(qū) 25－ 55 元，八卦嶺工業(yè)區(qū) 20－ 65 元，高新科技園區(qū) 35－ 69 元，布吉10－ 20 元，龍華 15－ 20 元，福永 10－ 15 元，新安 10－ 20 元。全國(guó)其他工業(yè)地產(chǎn)情況與之基本類(lèi)似。由此， 全國(guó)各主要城市 工業(yè)用地及廠房的稀缺性因素凸現(xiàn)，工業(yè)廠房市場(chǎng)的投資價(jià)值已與日俱增。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中一個(gè)重要任務(wù)?？h政府作出承諾：由于治安問(wèn)題給投資者造成損失的，政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)賠償。獨(dú)特的氣候條件孕育了獨(dú)特的物產(chǎn)資源。 施工單位要制定好施工組織設(shè)計(jì)，盡最大可能避免工程施工中的失誤，保證工程質(zhì)量、進(jìn)度、和投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第一章 總論 海南省農(nóng)墾第一物資供銷(xiāo)公司徐 聞縣工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 海南省農(nóng)墾第一物資供銷(xiāo)公司 海南省建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 資格證書(shū)編號(hào) 工咨甲 1030127002 可行性研究的依據(jù)和范圍 可行性研究的工作依據(jù) ⑴《建設(shè)項(xiàng)目工程咨詢(xún)合同書(shū)》 ⑵《徐聞縣工業(yè)園總體規(guī)劃》 ⑶《徐聞縣工業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃》 ⑷ 國(guó)家和地方其他有關(guān)規(guī)范和規(guī)定 ⑸ 項(xiàng)目建設(shè)單位的有關(guān)意見(jiàn)及建議 研究工作的主要內(nèi)容及范圍 可行性研究 的范圍包括：項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性、市場(chǎng)需求分析與價(jià)格定位、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件及建設(shè)地址、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析等內(nèi)容。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)據(jù) 一 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 2 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 3 租金收入（年平均） 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加（年平 均） 萬(wàn)元 5 總成本費(fèi)用（年平均） 萬(wàn)元 6 年利潤(rùn)（年平均） 萬(wàn)元 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 7 稅后利潤(rùn)（年平均） 萬(wàn)元 290 8 所得稅（年平均） 萬(wàn)元 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤(rùn)率 ％ ％ 2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ ％ 3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 4 投資回收期 年 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第二章 項(xiàng)目提出背景與建設(shè)必要性 20xx 年以來(lái)，徐聞縣委縣政府堅(jiān)持以民為本，落實(shí)科 學(xué)發(fā)展觀，深入實(shí)施“六項(xiàng)措施”和“一三六”工程，大力推進(jìn)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化，經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了很大變化，群眾生活得到明顯改善。徐聞盛產(chǎn)熱帶 亞熱帶作物，有菠蘿、香蕉、芒果、木瓜、火龍果、良姜、蠶桑、茶葉等名優(yōu)珍稀產(chǎn)品，被國(guó)家農(nóng)業(yè)部命名為“熱帶作物 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 名優(yōu)基地”。 徐聞三面環(huán)海，有取之不盡的海水產(chǎn)資源：氣候溫和，土地肥沃，盛產(chǎn)菠蘿、芒果、香蕉、良姜、甘蔗、瓜菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，這是工 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 業(yè)區(qū)發(fā)展加工業(yè)的最好條件。 我國(guó)具備保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧進(jìn)步的有利條件。上海招商網(wǎng)預(yù)測(cè) 20xx 年度， 全國(guó)各主要城市 工業(yè)物業(yè)的平均租金將上升 10－ 15%，同時(shí)售價(jià)將上漲 5－ 8%，而土地出讓價(jià)格在 “ 招拍掛 ”等宏觀調(diào)控下將大幅上升約 50%。 在 珠 江 三角 洲 區(qū)域， 很多企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的加工企業(yè)。參照全國(guó)各主要城市，特別是廣東省各主要縣市的租金水平，咨詢(xún)了有關(guān)客商和專(zhuān)家，根據(jù)徐聞縣的實(shí)際情況，我們預(yù)測(cè) 20xx 年標(biāo)準(zhǔn)廠房的月租金為 15 元。 陸地地勢(shì)北高南低，境內(nèi)主要為緩坡臺(tái)地，沒(méi)有明顯的山脈山體，海拔高度 100米以下占 86%，中北部的石板嶺為全縣第一高嶺，海撥 米，構(gòu)成中北高起，向東西南三面沿海傾斜的地勢(shì)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 綜上所述，項(xiàng)目所在地具有自然優(yōu)勢(shì)、地緣優(yōu)勢(shì)、人和優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施配套，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件具備。 （ 2）、廠區(qū)道路：主干道 350 米，寬 7 米，共 2450 平方米，次要道路長(zhǎng) 210 米，寬 4 米，共 840 平方米，采用砼路面，主路面造價(jià)150 元每平方米，合計(jì)造價(jià)為 萬(wàn)元，次要路面造價(jià)為 110 元每平方米，合計(jì)造價(jià) 萬(wàn)元，總路面造價(jià)為 46 萬(wàn)元。區(qū)內(nèi)主干道污水管接納各功能區(qū)排污，然后匯入主干污水管。道路通車(chē)后來(lái)往車(chē)輛排出的廢氣必然會(huì)對(duì)周?chē)沫h(huán)境造成污染。目前尚無(wú)有效控制交通引起大氣污染的方法，通常采用在廠區(qū)綠化來(lái)等減緩污染措施。 本工程第一期的建設(shè)期定為一年。第一年出租負(fù)荷按 80％計(jì)算，第二年起按 100％計(jì)算。在所設(shè)定的條件下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都能滿(mǎn)足設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范 在進(jìn)行廠房建設(shè)的同時(shí)，要進(jìn)行招商的前期工作，積極進(jìn)行項(xiàng)目的包裝宣傳，把工業(yè)園區(qū)的影響力擴(kuò)展到全廣東省和全國(guó)；主動(dòng)走出去，跟客商宣傳工業(yè)園的優(yōu)惠政策的優(yōu)勢(shì)，尋找有關(guān)客商商談。海南的企業(yè)參與徐聞縣工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，對(duì)于帶動(dòng)和促進(jìn)更多海南的企業(yè)參與廣東的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和兩省企業(yè)的交流和合作，相互學(xué)習(xí)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高海南企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，從而促進(jìn)海南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要意義。 建設(shè)單位投資徐聞縣工業(yè)園，參與徐聞縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有較好的促進(jìn)作用。說(shuō)明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。城市維護(hù)建設(shè)稅按 5％計(jì)，教育費(fèi)附加按 3％計(jì)，房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)原值依據(jù)國(guó)家和徐聞縣工業(yè)園的稅收的有關(guān)規(guī)定，所得稅根據(jù)徐聞縣工業(yè)園的規(guī)定，按 24％ 征收。 指導(dǎo)性實(shí)施進(jìn)度表 第1月 第2月