【正文】 目、稅率納稅。二、經(jīng)營(yíng)分類(lèi)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)和一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)兩種形式。一個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 第一層次 土地拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開(kāi)發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱(chēng)為新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。三、經(jīng)營(yíng)流程經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：投資量大，投資回收期長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開(kāi)工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過(guò)幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，收益集中在中后期。運(yùn)作流程：新區(qū)開(kāi)發(fā) 征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開(kāi)發(fā)舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開(kāi)發(fā)通過(guò)“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為開(kāi)發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。（二）經(jīng)營(yíng)與納稅的關(guān)系 開(kāi)發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見(jiàn)下表：階段 經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注契稅 由財(cái)政部門(mén)征收取得土地使用權(quán) 耕地占用稅委托施工 印花稅開(kāi)發(fā)建設(shè)期自營(yíng)工程 個(gè)人所得稅? 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2022年1月1日停征。? 財(cái)稅[2022]16號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》第二條第六款。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分政府職能部門(mén)間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對(duì)比通過(guò)該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營(yíng)情況。提供勞務(wù)收入。（三）涉稅信息提取該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：⑴ 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。⑶ 銷(xiāo)售制度。城市房地產(chǎn)稅分年度證明。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑵　假設(shè)科目疑點(diǎn)。檢查交易事項(xiàng)。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、利用。專(zhuān)職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。約談：⑴ 通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件：① 案件報(bào)告。② 交業(yè)務(wù)部門(mén)審批下發(fā)檢查。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過(guò)評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。制作評(píng)估意見(jiàn)書(shū)：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。（二）約談工作根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案：⑴ 制作約談通知書(shū)。⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。② 案件審批。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預(yù)警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 網(wǎng)上申報(bào) 企業(yè)基本情況 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 評(píng)估預(yù)警模塊 評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目政府共享 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書(shū) 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 轉(zhuǎn)入檢查第三章 評(píng)估指標(biāo)本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問(wèn)題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，避免評(píng)估工作的盲目性。通過(guò)熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的操作流程，其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，可以通過(guò)房地產(chǎn)信息網(wǎng)（財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為專(zhuān)業(yè)。營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；個(gè)人所得稅：報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)品視同銷(xiāo)售；城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注可以作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來(lái)源。（一）收入指標(biāo)收入的確認(rèn)，涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)最為關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)比結(jié)果，反映：⑴　可能存在的問(wèn)題。靈活應(yīng)用：如果“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒(méi)有“其他應(yīng)付款定金”；可以將企業(yè)的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。（2）　指標(biāo)13133：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*7%申報(bào)繳納城建稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。建立模型：（1）指標(biāo)141：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*3%申報(bào)繳納教育費(fèi)附加（2）指標(biāo)14143：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*3%申報(bào)繳納教育費(fèi)附加注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。建立模型：（1）指標(biāo)151：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*5% 2申報(bào)繳納企業(yè)所得稅（2）指標(biāo)15153：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*5%申報(bào)繳納企業(yè)所得稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。稅法對(duì)視同銷(xiāo)售的規(guī)定：（1）營(yíng)業(yè)稅：價(jià)格偏低、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人。（2）比率B：比率A與行業(yè)折扣對(duì)比指標(biāo)：① 模型較小比率A 行業(yè)折扣 較大比率A ② 目的：初步解決視同銷(xiāo)售、低價(jià)銷(xiāo)售的情況。（1）介紹“存貨”、“固定資產(chǎn)”在報(bào)表及報(bào)表附注中的反映。② 可能涉及的稅種。（1）介紹現(xiàn)金流量表中“購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”。② 可能涉及的稅種。涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。（九）評(píng)估指標(biāo)特點(diǎn)有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來(lái)源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；可操作性，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表；簡(jiǎn)單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計(jì)算公式”、“結(jié)果分析”、“涉及重點(diǎn)檢查科目”。二、當(dāng)收入指標(biāo)31營(yíng)業(yè)稅：按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)51； 按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)51；城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)132； 內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)133；教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)142； 內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)143；企業(yè)所得稅：純益率征收，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)152；純益率征收，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)153；土地增值稅：?jiǎn)我婚_(kāi)發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫(xiě)字樓企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)162；單一開(kāi)發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫(xiě)字樓企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)163。本年度 上年度利潤(rùn)表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 　 　 　 　 　 　 加上:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 加上:其他應(yīng)付帳款定金 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認(rèn)的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　現(xiàn)金流量表中“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 加上:現(xiàn)金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　收到的經(jīng)營(yíng)收入 　 　 比率=確認(rèn)的收入 / 收到的經(jīng)營(yíng)收入 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于:房地產(chǎn)企業(yè)，但應(yīng)收帳款按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入。①、如果有收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，該指標(biāo)不能確定，但可能涉及到企業(yè)所得稅問(wèn)題。①、通過(guò)報(bào)表附注中的固定資產(chǎn)增加項(xiàng)，檢查是否存在自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生。③、通過(guò)報(bào)表附注“應(yīng)收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，可能涉及到企業(yè)所得稅問(wèn)題。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。注意是否企業(yè)直接將成本轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，可能涉及到企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。如果1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)小于收到的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。如果企業(yè)有捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對(duì)外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷(xiāo)售行為發(fā)生，則該指標(biāo)不能確定。如果1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)大于收到的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。如是房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)企業(yè)提供的辦公地點(diǎn)來(lái)分析。如果沒(méi)有視同銷(xiāo)售的行為發(fā)生，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)?？赡苌婕暗狡髽I(yè)所得稅問(wèn)題。③、通過(guò)報(bào)表附注“應(yīng)收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，可能涉及到企業(yè)所得稅問(wèn)題。①、如果企業(yè)發(fā)生收回前期核銷(xiāo)的壞帳損失，可能帳務(wù)處理與實(shí)際一致，但企業(yè)所得稅可能少記收入。利潤(rùn)表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 　 　 　 本年 上年 　 加上:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認(rèn)的收入 *5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 報(bào)表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　比率=確認(rèn)的收入*5% / 報(bào)表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于指標(biāo)3中1 的情況如果1 ，少計(jì)提稅金，同時(shí)檢查報(bào)表附注中對(duì)“無(wú)形資產(chǎn)”的披露，是否有本期轉(zhuǎn)出的無(wú)形資產(chǎn)，如果有則需要企業(yè)提供轉(zhuǎn)讓合同。指標(biāo)5—1通過(guò)當(dāng)期銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與計(jì)提的營(yíng)業(yè)稅之間的對(duì)比。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。⑵、企業(yè)沒(méi)有視同銷(xiāo)售的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、在建工程等的情況下，企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問(wèn)題