【正文】 、樓板、梁、柱 、基礎(chǔ)、支撐點(diǎn) 混凝土牆 降低節(jié)能效果嚴(yán)格控制下列行為：、構(gòu)築物，在非承重牆上開門窗 ：、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品15. 違反裝修規(guī)定和業(yè)主（用戶）守則、環(huán)保及承重要求—應(yīng)委託專業(yè)公司裝修設(shè)計(jì)和施工均應(yīng)符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求裝修項(xiàng)目必須符合物業(yè)管理公司要求和規(guī)定裝修設(shè)計(jì)圖紙和項(xiàng)目須經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)業(yè)主(用戶)應(yīng)在施工前，獲得所有當(dāng)?shù)卣块T的一切有關(guān)批準(zhǔn)裝修批準(zhǔn):管理公司應(yīng)簽發(fā):裝修許可證 裝修更改許可證 施工臨時(shí)出入證12．裝修的環(huán)境管理與質(zhì)量保修環(huán)境管理：、低污染建築材料和裝修材料： 工程地質(zhì)報(bào)告： 建築材料及裝修材料產(chǎn)品合格證 環(huán)境指針檢驗(yàn)報(bào)告、模擬測(cè)試報(bào)告、樣板間測(cè)試報(bào)告 材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄、複檢報(bào)告 隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工記錄 、防潮處理劑、隔熱、吸聲材料、阻燃劑不得含有氨氣成分質(zhì)量保修：正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。l 物業(yè)管理1．聯(lián)名業(yè)主如何收樓 收樓需出示購(gòu)房合同及合同種購(gòu)房者本人身份證原件辦理。6．開荒清潔如何外判 詢價(jià)比較或者可通過招投標(biāo)的形式外判7．建立保安隊(duì)之條件和程序1) 建立保安隊(duì)可有兩種形式：A) 聘請(qǐng)深圳市公安局屬下之保安服務(wù)組織，具體資料如下：－ 深圳市保安服務(wù)公司－ 深圳市福田區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市羅湖區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市南山區(qū)蛇口保安服務(wù)公司－ 深圳市西部港口保安服務(wù)公司－ 深圳市鹽田區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市寶安區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市機(jī)場(chǎng)保安服務(wù)公司－ 深圳市龍崗區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市大工業(yè)區(qū)保安服務(wù)公司B) 自建保安組織l 設(shè)立內(nèi)部保安組織，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：－ 有專職的管理人員；－ 應(yīng)當(dāng)有１０名以上持《資格證》的保安員，管理人員應(yīng)當(dāng) 具有相應(yīng)的法律知識(shí)和保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，無刑事處罰記 錄。作出批準(zhǔn)決定的，報(bào)上一級(jí)公安機(jī)關(guān)備案。9. 監(jiān)控中心設(shè)備的選購(gòu)配置 背景音樂系統(tǒng)、智能化監(jiān)控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)與消防監(jiān)控系統(tǒng)。l 財(cái)務(wù)管理1．業(yè)主入夥時(shí)應(yīng)交納哪些費(fèi)用居民入住時(shí)要交納水、電周轉(zhuǎn)金（多層住宅200元/戶；高層住宅400元/戶；裝修押金，其中多層住宅800元/戶，高層住宅1500元/戶；裝修垃圾餘泥清運(yùn)費(fèi)，如果需由物業(yè)公司清運(yùn)的，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用收??；公共設(shè)施費(fèi)用，如公用防盜門費(fèi)用根據(jù)實(shí)際的開支分?jǐn)?。其他有關(guān)代維修、代收費(fèi)項(xiàng)目，均由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主自願(yuàn)協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司能否整體外判物業(yè)管理項(xiàng)目可採(cǎi)取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項(xiàng)目的外判，但此方式不利於整體的管理，現(xiàn)時(shí)較少採(cǎi)用，一般採(cǎi)用部分項(xiàng)目外判的經(jīng)營(yíng)方式（如清潔的外判），因?yàn)榇朔绞奖沆豆芾砉ぷ鞯拈_展及加強(qiáng)對(duì)工作人員的管理。業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 社區(qū)活動(dòng)之指標(biāo)社區(qū)活動(dòng)指標(biāo)包括：社區(qū)活動(dòng)項(xiàng)目，社區(qū)活動(dòng)範(fàn)圍，參與人數(shù)，活動(dòng)的影響社區(qū)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)來源物業(yè)管理公司可從以下方式為社區(qū)活動(dòng)籌集資金：1. 從管理經(jīng)費(fèi)中按一定的比例提取資金，用於社區(qū)活動(dòng)；2. 尋求企事業(yè)單位和個(gè)人的贊助：3. 由社區(qū)文化活動(dòng)的直接受益者出資，如組織旅遊，資金的主要來源是向參與者籌集；4. 從一些經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收入中提取費(fèi)用。 現(xiàn)有的室內(nèi)停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開發(fā)利用的。建立體停車場(chǎng)，如資金不足，可以採(cǎi)取合作經(jīng)營(yíng)的方式。 　　 3) 停車場(chǎng)向地下發(fā)展。 5) 室外停車場(chǎng)的空間利用。1深圳市停車場(chǎng)車輛之保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)類型臨時(shí)保管每次收費(fèi)以當(dāng)天為計(jì)費(fèi)單位，計(jì)時(shí)（室內(nèi)）收費(fèi)每天最高不得超過：一類停車場(chǎng)為20元；二類停車場(chǎng)為30元。車位之配置可參考深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)公佈之深圳市鹽田0302號(hào)片區(qū)[小梅沙地區(qū)]法定圖則之機(jī)動(dòng)車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表。建築面積4商業(yè)區(qū)車位/100m178。建築面積10幼稚園車位/100m178。1是否必須成立業(yè)主委員會(huì) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主委員根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由515名委員單數(shù)組成。1業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)之經(jīng)費(fèi)來源及印章的使用 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其他收益或物業(yè)維修基金的利息中支付。3. 將自評(píng)自檢發(fā)現(xiàn)的問題落實(shí)到各個(gè)任務(wù)分組中，確定具體負(fù)責(zé)人、初步的完成時(shí)間。 ②對(duì)試運(yùn)行中的問題進(jìn)行審核，修改和完善質(zhì)量體系文件；③由專家對(duì)各部門骨幹進(jìn)行內(nèi)審培訓(xùn)；④對(duì)公司各部門進(jìn)行全面內(nèi)審，找出不符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目；⑤糾正不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目；⑥公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)質(zhì)量體系運(yùn)行的適應(yīng)性和有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。包括現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證，認(rèn)證評(píng)價(jià)，糾正不符合事項(xiàng)和頒發(fā)證書。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少於 20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；　4)管理兩種類型以上物業(yè)，並且管理各類物業(yè)的房屋建築面積分別占 下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低於100％：　　 ①多層住宅200萬(wàn)平方米；　　 ②高層住宅100萬(wàn)平方米；　　 ③獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；　　 ④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米?！　?)建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)?！　《?jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8 萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。5．深圳市企業(yè)需為員工購(gòu)買之保險(xiǎn)險(xiǎn)種－養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)深圳市企業(yè)必須為員工購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)6．深圳市物業(yè)公司各級(jí)人員應(yīng)執(zhí)何種有效之上崗證件物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員崗位證書。多種經(jīng)營(yíng)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單獨(dú)編制預(yù)算。6) 預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表編制通過制定每月、每年財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)算，用以跟蹤企業(yè)實(shí)際管理業(yè)績(jī)反映了企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)定所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。從物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的表面看，它的結(jié)餘和利潤(rùn)是很相似的，但由於管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)資金的所有者權(quán)益不同，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正淨(jìng)額不能被經(jīng)營(yíng)者拿走。但這種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要業(yè)主補(bǔ)交為對(duì)應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的，因此，結(jié)餘只有進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤(rùn)，如不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的結(jié)餘，是與利潤(rùn)的性質(zhì)有根本區(qū)別的。7. 物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅徵收規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬於營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)徵收營(yíng)業(yè)稅。在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時(shí)，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，儘量使用戶一目了然。5． 對(duì)於需請(qǐng)專業(yè)公司承擔(dān)小區(qū)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)，主要通過公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)。，管理處會(huì)過民事訴訟的法律途徑進(jìn)行解決,(普通民事訴訟期限為一年,如屬押金民事訴訟期為兩年),12. 公共停車場(chǎng)的收益歸誰(shuí)按規(guī)劃性產(chǎn)權(quán)歸屬確定13. 物業(yè)管理維修基金的的監(jiān)管制度現(xiàn)時(shí)，深圳市法規(guī)對(duì)公用設(shè)施維修基金並沒有形成一個(gè)完整的法律體系，只有本體基金的提法。14. 物業(yè)管理維修基金交納之標(biāo)準(zhǔn)本體基金徵收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要，並考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。15. 項(xiàng)目維修基金的使用，何種情況下動(dòng)用維修基金物業(yè)管理處必須嚴(yán)格按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，依法做好房屋本體共用部位和設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。2．管理公司可否有權(quán)停水、停電無權(quán)。兩種法律關(guān)係不能混淆。3．深圳市開發(fā)商與物業(yè)管理公司如何保障其物業(yè)管理權(quán) 開發(fā)商應(yīng)做好樓房的售後服務(wù)、物業(yè)管理公司應(yīng)提高企業(yè)營(yíng)運(yùn)效率、降低 經(jīng)營(yíng)成本，減輕業(yè)主或用戶的負(fù)擔(dān)，並處理好與業(yè)主的關(guān)係才能保障其物 業(yè)管理權(quán)。42 / 42