【正文】 劃，給商業(yè)項目提供了廣闊發(fā)展空間。 O——項目機會 經(jīng)營模式——在區(qū)域市場中缺乏新型的主題特色商場。 十甫名都商場將在今年8月開業(yè)，招商難度增大，而且該項目經(jīng)營規(guī)模寵大。 ，集中在1535歲之間占80%以上。 F．金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來自國內(nèi)外眾多商這有前來交易，從側(cè)面促進各類消費需求。 。 形象定位 上下九步行街集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。 ．對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設(shè)帶動經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀。主體消費群在1835歲占45%，3545歲占35%，1535歲占20%。 2535歲 ，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。 ，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。 樓層功能定位建F1高檔品牌時尚用品 包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品在商場街鋪利用騎樓及文化廣場建筑特色，設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊與二樓相連。F3 （西）旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入清平市場，玉器街、十三行等特色經(jīng)營商戶，并吸納12間品牌旅游公司提供各類服務(wù)，同時對工藝品的展示、銷售、鑒定成立專業(yè)權(quán)威機構(gòu)，對其進行監(jiān)督管理、推廣，并成立藝術(shù)協(xié)會，吸引各地行專前來交流、交易提升經(jīng)營檔次。 具有極強的休閑、觀光、游覽功能，集購、食、娛、休于一體。 商品定位上的挑戰(zhàn)者和補缺者 復(fù)古傳統(tǒng)的粵內(nèi)茶樓文化，宣揚嶺南風(fēng)情文化，引進省內(nèi)外和港澳地區(qū)中高檔名店入場經(jīng)營，填補本地區(qū)一貫給人是中低樓入線的感覺。 ．風(fēng)格融合了西式、歐式建筑特色。建議在東西座41層建造二道水簾瀑布，瀑布從4層飛瀉到首層，首層地面設(shè)置兩大儲水池，并連接一條流動水道，營造一道亮麗風(fēng)景線。每層窗上層采用拱形設(shè)計，讓陽光照射入室內(nèi)，增強采光和通透性，并在鋪位結(jié)構(gòu)上采用隔56間鋪中間就預(yù)留一條2米通道，落地玻璃圍蔽，可清晰見到街外景觀人物，增加立體空間。在玻璃之間銜接處用青磚，方型立柱作聯(lián)接，同時玻璃表面將配上多類傳統(tǒng)圖案，并作摩沙處理，要增加室內(nèi)外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。 ⑥整體裝飾風(fēng)格建議 突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場使用設(shè)計特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級位置配上黃色泛光、聚光等照明；營造一種特色旅游文化與休閑購物的和諧氛圍。樓 層功能定位裝修設(shè)計商鋪間隔面積B1青少年潮流時尚用品經(jīng)營韓日時尚商品，在廣場入口設(shè)置東西兩個全通透玻璃拱門，用藍(lán)色燈光和金屬物件，體現(xiàn)時代IT感，鮮艷色彩作為場內(nèi)主基調(diào)，地板鋪彩色地磚，凹凸金屬地板，天花用光管排列成幾何型，大型筒燈照明，配置分類時尚潮流立體裝飾物，涂鴉英文、韓文、日文作裝飾。擺設(shè)西關(guān)歷史圖片、雕塑，沿路擺設(shè)芭蕉樹花卉，增設(shè)各類木制座椅，廊燈柱燈，壁燈。鋪設(shè)仿古地磚，青磚墻，人字形玻璃瓦，石英直射燈。商戶組合建議 操作步驟5：營銷推廣投資回報分析 先收緊后放松 遵循“高品味，低門檻”策略，對目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級散戶，力求“滿場開業(yè)”效果。 租價以建筑面積算 負(fù)一層:250450元/m178。 四層:80150元/m178。 月租金:501765萬元/月 年租金:60129192萬元/月 以商鋪F1做返租回報假設(shè) 樓層面積（m2）售價（萬元/m2）月租（元/m2）返租回報10% 如發(fā)展商按上表租金出租,5年實際租金收入總額與發(fā)展商售鋪后的返租回報率. 5年期年回報率10%之回報總額多高于實際租金。 本分析表未計租金年遞增幅，若計算年增比率，則發(fā)展之收益應(yīng)高于上表金額。 返租總回報率為商鋪成交總額的40%。30%的回報不可能對發(fā)展商造成壓力和負(fù)擔(dān)。 招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動推廣+直銷推廣”形式進行，同時與工程進度配合。 飲食娛樂約60120日 百貨零售業(yè)約3050日 期 限招商階段時間樓 層招商目標(biāo)回籠資金1認(rèn)知階段67月中旬FFB1向各主力行業(yè)龍頭商戶作內(nèi)部推廣1月下旬開業(yè) ．合約保證金 一般按2個月租金作按金，合同期滿無息退還。 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞文件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢。 全面成功招商 開始轉(zhuǎn)入商場形象及品牌主推階段。 *最好玩、最有特色、最新奇的一功能規(guī)劃。 *經(jīng)商優(yōu)勢—上下九百年經(jīng)商旺地，西關(guān)現(xiàn)代風(fēng)情。 開業(yè)前一上下九的立體花園街鋪—荔城花道 “旅游特色，購物出色”一荔城花道絕版經(jīng)商機遇，把握千萬商機推廣費用占全年總租金8%，約550萬元約100120萬元約100150萬元約150200萬元約100萬元．以“新、奇、特”帶出項目優(yōu)勢，吸引市場注意，在眾多商場中脫穎而出，擴大項目知名度。 ．項目公開招商階段炒作重點——“旅游與假日經(jīng)濟”對商業(yè)的促進 ．最好玩、最好食、最時尚的商場——荔城花道 ．以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商 ．項目持續(xù)招商階段的炒作點——“地段+人流+經(jīng)營模式”商場致勝元素。 ①舉行各類節(jié)假日慶典活動一項目推廣SHOW 例如：六一兒童節(jié)、國慶、元旦、圣誕、春節(jié) ②將各樓層的主要功能與公關(guān)活動作結(jié)合 例如：B1——舉行“時代休閑購物新規(guī)劃”活動+“荔灣區(qū)青少年活動基地活動” F1—舉行“西關(guān)小姐”選美品牌推介活動 F3—“粵居茶藝”表演及旅游工藝品拍賣活動 F4—舉行各類“美食節(jié)”等 ③充分抓住各類經(jīng)貿(mào)及社會盛世作推廣 例如：10000㎡“文化藝術(shù)”廣場的啟用 世界杯的舉辦 國慶假日巡游活動 收 益 使 用 權(quán)租賃投資者 ．購物停車優(yōu)惠 ．零售商優(yōu)惠 ．節(jié)假日慶典活動推廣 ．成立購物消費會員制 16 / 16