【正文】 3 第 2 章房地產(chǎn) 開發(fā)環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析的原則和內(nèi)容 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則有：客觀性原則、全面性原則、比較性原則、預(yù)測性原則。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。 風(fēng)險(xiǎn)較大 :由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。 建設(shè)環(huán)節(jié)多 :這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理是房地產(chǎn)開發(fā)中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)，它決定著一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。 房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建筑實(shí)施提供良好的涉及前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建 立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。然而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也存在一定的問題，如：前期策劃準(zhǔn)備不充分、成本控制不及時(shí)、工程完工后質(zhì)量難保證等現(xiàn)象，需要房地產(chǎn)開發(fā)過程中不斷進(jìn)行調(diào)整，采取有效措施管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理也能使開發(fā)商減少不必要 的損失，提高竣工時(shí)間，提早給開發(fā)商帶來商業(yè)利益。 開發(fā)周期長 :土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長，資金周轉(zhuǎn)慢。 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。 (4)市場風(fēng)險(xiǎn) .市場需求風(fēng)險(xiǎn)。 (6)自然界意外風(fēng)險(xiǎn) .自然界的意外風(fēng)險(xiǎn)有水災(zāi)、地震、臺風(fēng)等等，它們對于房地產(chǎn) 價(jià)值的破壞往往范圍廣、突如其來、難以預(yù)料。 我國土地管理法規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征收或征用。 國家建設(shè)征用土地，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的程序進(jìn)行?？紤]到這一點(diǎn)，我國在對征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ) 助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定時(shí)，又同時(shí)作出了補(bǔ)充，即在按規(guī)定的一般標(biāo)準(zhǔn)支付了耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。狹義的市場調(diào)查，是把市場理解為房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)對象，針對消費(fèi)者購買行為所做的調(diào)查，即對消費(fèi)者極其行為的研究。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 。 (2)“ 三通一平 ” 等土地開發(fā)費(fèi)用。 4．不可預(yù)見費(fèi) 。 (二 )開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 (2)編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件應(yīng)包括：工程綜 合說明，招標(biāo)方式及對發(fā)包單位的要求，招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料與設(shè)備的供應(yīng)方式，工程款支付方式及預(yù)付款的百分比，合同條件和合同文本，投標(biāo)須知，招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)向投標(biāo)人明確的問題，招標(biāo)文件附件。 (4)確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函 開發(fā)商完成標(biāo)底編制后，即可決定采取何種招標(biāo)方式，并在招標(biāo)申請書中提出，經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或 者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證 。然后由評標(biāo)委員會從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評議有效的標(biāo)書。簽訂了合同，開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。 (3)設(shè)計(jì)者和施工者 設(shè)計(jì)者和施工者對設(shè)計(jì)方案的理解和看法也是不容忽視的，前者通過構(gòu)思，從開發(fā)項(xiàng)目的適用性、經(jīng)濟(jì)性和 美觀性等方面，表達(dá)開發(fā)者的意圖；后者從建設(shè)實(shí)施的角度，對開發(fā)項(xiàng)目施工的可能性、功效性進(jìn)行評價(jià)，這兩者都直接關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的效益。合同作為一種契約，是商品經(jīng)濟(jì)的法律保障形式。合同管理能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營決策做出科學(xué)的評估和判斷，對企業(yè)的活動(dòng)起著控制作用，以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，化解不利的威脅。 設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。事前是指合同簽訂之前的準(zhǔn)備階段，要做好防范工作。 1)按索賠事件的影響分類 工期拖延索賠 ： 由于發(fā)包人未能按合同規(guī)定提供施工條件，或非承包人原因發(fā)包人指令停止工程實(shí)施；造成工程中斷，或工程進(jìn)度放慢， 使工期拖延，承包人對此提出索賠。 2)按索賠要求分類 工期索賠 ： 即要求發(fā)包人延長工期，推遲竣工日期。 承包人將工程過程中未解決的單項(xiàng)索賠集中起來，提出一份總索賠報(bào)告。 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件 勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位依據(jù)工程設(shè)計(jì)文件及承包合同所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對竣工工程進(jìn)行檢查和評定，符合規(guī)定的，簽署合格文件。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收 7 個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營是一個(gè)很艱巨的任務(wù)，它需要各個(gè)開發(fā)商之間的相互競爭，需要很好的管理團(tuán)隊(duì)，去對一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營醉倒合理化的建議，讓開發(fā)的成本降到最低而不影響其質(zhì)量，好的經(jīng)營模式也可以使開發(fā)商的利益得到很好的體 現(xiàn)，他同樣也需要一個(gè)強(qiáng)大的智囊團(tuán)，去應(yīng)對各種可能突發(fā)的事件。 感謝我的朋友和同學(xué)們，從遙遠(yuǎn)的家鄉(xiāng)來到這個(gè)陌生的城市，是大家和我一起 維系著彼此之間兄弟般的感情，維系著 寢室那 份家的融洽與溫馨。另外，在校圖書館查找資料的時(shí)候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。 由于我的學(xué)術(shù)水平有限，所寫論文難免有不足之處，懇請各位老師和學(xué)友批評和指正！ 范文二：致 謝 本研究及學(xué)位論文是在我的導(dǎo)師 ***老師的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯的謝意 !最后我還要感謝培養(yǎng)我長大含辛茹苦的父母，謝謝你們 ! 最后，再次對關(guān)心、幫助我的老師和同學(xué)表示衷心地感謝！ 范文三：免費(fèi)畢業(yè)論文致謝的相關(guān)文章。我不是您最出色的學(xué)生，而您卻是我最尊敬的老師。在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯謝意！ 同時(shí)也感謝學(xué)院為我提供良好的做畢業(yè)設(shè)計(jì)的環(huán)境。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，鄭老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。 在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯的謝意 !最后我還要感謝培養(yǎng)我長大含辛茹苦的父母，謝謝你們 ! 本（轉(zhuǎn)載自第一范文網(wǎng) 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 16 實(shí)現(xiàn)條件到論文的寫作等階段都是在簡棄非副教授和張勇副教授的悉心指導(dǎo)下完成的。 感謝在研究生學(xué)習(xí)期間給我上課的老師們，特別是研室的梁榮光教授、賴漢聞老師、吳堅(jiān)老師、張國強(qiáng)老師、巫江虹老師等。