【正文】 趨勢及特點(diǎn)伴隨首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京市流通業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：（一）市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大。隨北京城市建設(shè)的步伐加快，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也有較快發(fā)展。同時(shí)，至2004年底全市空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積達(dá)20萬平方米左右?，F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流專業(yè)化、社會(huì)化特征有所增強(qiáng)，實(shí)力水平和服務(wù)能力穩(wěn)步提高。新的城市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質(zhì)和建設(shè)宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率達(dá)到85％左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來城市商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)。五、 零售業(yè)對外開放對北京市商業(yè)市場的影響分析中國自1992年開始進(jìn)行零售業(yè)對外開放試點(diǎn)。列入2004年《財(cái)富》500強(qiáng)的商業(yè)零售企業(yè)中，有11家已在中國開設(shè)店鋪，其中包括亞太零售商聯(lián)盟成員地區(qū)的日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等公司。 2004年12月11日起，中國取消了對外資商業(yè)的地域、股權(quán)和數(shù)量限制，出現(xiàn)了一些新的情況和動(dòng)向。其中，新批的59家外資零售企業(yè)中，外商獨(dú)資企業(yè)38家，%。此外，英國百安居公司從境外收購了德國歐倍德公司在國內(nèi)開設(shè)的25個(gè)大型建材專業(yè)店。列入市級(jí)指標(biāo)安排使用方案的項(xiàng)目用地，即列入2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃。但是，根據(jù)實(shí)際土地供應(yīng)量顯示，截至05年8月份，已經(jīng)供應(yīng)和安排的用地指標(biāo)為1644公頃，這就意味著本年度后四個(gè)月需要供應(yīng)4856公頃，此目標(biāo)顯然無法完成。如圖所示：短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高。 商業(yè)類物業(yè)2004年供需兩旺，2005年上半年供需趨于平緩，個(gè)別區(qū)域有所下降，下半年商業(yè)市場有所上升，呈現(xiàn)良好態(tài)勢。從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。8226。二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復(fù)興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從1993年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。公路建設(shè)每投入100億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號(hào)線將于2007年6月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來的。六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場。各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗(yàn)主要以朝陽、西城、東城三個(gè)城區(qū)較為豐富，因此三個(gè)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對成功率較高，商業(yè)市場較為活躍。開發(fā)商本身缺乏對商業(yè)市場及商業(yè)運(yùn)作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務(wù)公司為其進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作指導(dǎo)。主要原因?yàn)椋耗壳笆袌錾系拈_發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。 木樨園商圈交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號(hào)線(宋家莊—太平莊北站)工程2005年全線貫通；規(guī)劃中的4號(hào)線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號(hào)線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。 馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵9號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。 　　 216。 　　 特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。上圖是投資客投資物業(yè)比例圖表，通過我司對500家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，選擇投資寫字樓物業(yè)的投資客比例占有效問卷的27%，選擇投資商業(yè)物業(yè)的投資客比例占70%，二者均可投資客比例占有效問卷的18%，表明投資客對于投資商業(yè)物業(yè)的選擇性很強(qiáng)。據(jù)我司商業(yè)《商鋪大全》不完全統(tǒng)計(jì)，2004～2005年之間，北京商業(yè)地產(chǎn)有300萬平方米左右的供應(yīng)量。剔除區(qū)域面積較大的因素，近些年，朝陽區(qū)在國級(jí)化商務(wù)（CBD）、綜合化居?。▉唺W地區(qū)、望京區(qū)域）等多方面發(fā)展、建設(shè)取得了巨大的成果，提升了本區(qū)的消費(fèi)水平，刺激了區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。作為北京市兩個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，王府井、西單、金融街等幾大商圈遍布其中，其商業(yè)發(fā)展無論從規(guī)模、檔次上來講，還是從商圈牌品上來講均極為成熟。不過隨著政府對城市整體規(guī)劃的實(shí)施，特別是針對此三個(gè)區(qū)域的規(guī)劃的逐步完善，此三區(qū)域的商業(yè)放量在今后幾年將得到較大的釋放，特別是專業(yè)市場部分的商業(yè)物業(yè)將為此三個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供更為有利的支持。東城區(qū)： 單位項(xiàng)目平均面積（18500㎡）低于總體平均值約25％，通過分析，其9個(gè)商業(yè)物業(yè)中，有五個(gè)項(xiàng)目面積在1萬㎡以下，且面積均不大（大多在5000㎡以下），這樣盡管另外四個(gè)項(xiàng)目體量均在3萬㎡以上，也使得其區(qū)域內(nèi)總平均面積降低。豐臺(tái)區(qū)： 單位項(xiàng)目平均面積（32300㎡）高出整體平均值近32％，為所有行政區(qū)內(nèi)平均數(shù)最高的區(qū)域，分析其成因，皆因其內(nèi)部有2個(gè)體量較大的項(xiàng)目（京溫市場80000㎡，萬年花城100000㎡），且其他項(xiàng)目體量較大的于體量較小的個(gè)數(shù)較為平均所致。海淀區(qū)的代表性項(xiàng)目主要集中于中關(guān)村，且都以數(shù)碼產(chǎn)品、科技產(chǎn)品為主營方向。其中自20022005年，北京市包括已招商或正在規(guī)劃建設(shè)的典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將近367個(gè)（包括百貨商場、購物中心及社區(qū)商業(yè)街等）含有商業(yè)零售面積，供應(yīng)量合計(jì)近720萬平方米。同觀東城區(qū)20022005年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍是圍繞北京傳統(tǒng)商圈王府井商圈進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)開發(fā)商對此區(qū)域新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營前景充滿信心，因此本區(qū)域新開發(fā)的項(xiàng)目基本以開發(fā)商持有為主。如上圖，；；因此朝陽區(qū)和海淀區(qū)未來仍是開發(fā)商開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)。 如上圖朝陽區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)總體量位居其他區(qū)縣之首；朝陽區(qū)與海淀區(qū)商業(yè)總體量占北京全市商業(yè)總體量的50%，是其他區(qū)縣商業(yè)總體量之和。十九 各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積走勢分析我司將對比2004年與2005年的城八區(qū)人口數(shù)量、商業(yè)開發(fā)面積兩者的數(shù)據(jù)以及之間的必然聯(lián)系，分析各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積的走勢。我司認(rèn)為： 北京市各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、購物、休閑娛樂、配套商業(yè)為主要的消費(fèi)支出業(yè)態(tài)； 其業(yè)態(tài)比例不存在必然的聯(lián)系，但我們可以看到，宣武、崇文、西城、東城四城區(qū)購物比例較大，而朝陽、海淀的休閑娛樂比例相對較大，豐臺(tái)、石景山的業(yè)態(tài)比例相對均衡； 各區(qū)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)總體量比例關(guān)系明顯，商業(yè)體量越大，配套商業(yè)體量相對越大，兩者之間成正比關(guān)系；二十一、各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量時(shí)間對比 我司商業(yè)在操作商業(yè)項(xiàng)目和對北京市《商鋪大全》進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)時(shí)，由于和開發(fā)商直接交流，所以對北京的商業(yè)項(xiàng)目了解非常深入。二十二、各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量后的變化對比分析各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量后的變化對比分析，是在2004年商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)面積的基礎(chǔ)上，針對2005年到2008年預(yù)計(jì)商業(yè)放量以及2008年以后預(yù)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目擁有量，累計(jì)面積總量進(jìn)行對比分析。二十四、各區(qū)空置率與落成項(xiàng)目對比分析了解一個(gè)地區(qū)商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)有空置率和未來落成項(xiàng)目情況，可以了解這一地區(qū)的消化率情況、未來競爭力情況，二者是否成為正比?？罩靡荒暌陨系纳虡I(yè)物業(yè)有400多萬平方米，空置率高達(dá)30%左右。針對北京市城八區(qū)進(jìn)行具體分析，得出下表：根據(jù)上表可以看出：朝陽區(qū)和宣武區(qū)的空置量及06年落成量相距較小，未來這兩個(gè)區(qū)的競爭更加激烈。二十五、各區(qū)商業(yè)售價(jià)與租金對比 商業(yè)物業(yè)因其被看好的發(fā)展?jié)摿σ约案呋貓?bào)，一直受到投資者的親睞。北京的商業(yè)物業(yè)房價(jià)處于偏高水平，它的租金和售價(jià)是存在一定關(guān)系得，了解各區(qū)的租金水平可以分析出各區(qū)平均的投資回報(bào)率，以各區(qū)主要的商業(yè)中心及代表項(xiàng)目為研究范圍，北京市各區(qū)的租金和售價(jià)對比來看，從而給投資者提供一些有價(jià)值的參考。2000年以后隨著北京市商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模開發(fā)，%，%，均分布在海淀區(qū)，分別為第三極、今日商業(yè)中心，%，%。石景山區(qū)和通州區(qū)的比例為10%，這些地區(qū)多以社區(qū)配套商業(yè)形式出現(xiàn)，這種商業(yè)物業(yè)規(guī)模的增大，是否能夠達(dá)到開發(fā)商的回款計(jì)劃，應(yīng)該引起開發(fā)商的高度重視。憑借我司商業(yè)多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提醒發(fā)展商，在追求高利潤的同時(shí)，慎重考慮商業(yè)的開發(fā)規(guī)模，尋求專業(yè)的商業(yè)策劃公司合作。石景山區(qū)和通州區(qū)的比例為10%，這些地區(qū)多以社區(qū)配套商業(yè)形式出現(xiàn)，這種商業(yè)物業(yè)規(guī)模的增大，是否能夠達(dá)到開發(fā)商的回款計(jì)劃，應(yīng)該引起開發(fā)商的高度重視。憑借我司商業(yè)多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提醒發(fā)展商，在追求高利潤的同時(shí)，慎重考慮商業(yè)的開發(fā)規(guī)模，尋求專業(yè)的商業(yè)策劃公司合作。 朝陽區(qū)朝陽區(qū)161個(gè)項(xiàng)目，無論從項(xiàng)目的數(shù)量上、還是規(guī)模占比重最大，1萬平米以下和15萬平米的體量分別占到了43%和41%，而10萬平米以上的超大型商業(yè)朝陽區(qū)有9個(gè)，商業(yè)面積至少有90萬平米，是北京市擁有大型商業(yè)最多的一個(gè)區(qū)。透過以下分析可以看出：海淀區(qū)一萬平米以下的商業(yè)項(xiàng)目比重較大，社區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)地位；已經(jīng)于04年開業(yè)的金源時(shí)代購物中心位于北京海淀區(qū)中部西三環(huán)和西四環(huán)之間的遠(yuǎn)大路，號(hào)稱世界最大的MALL——68萬平方米（擁有1萬個(gè)停車位，200多部電梯）的金源時(shí)代購物中心的核心部分，成為北京第一大SHOPPING MALL，目前主力店主要有燕莎友誼百貨、貴友百貨等，并與金源時(shí)代購物中心內(nèi)的易初蓮花、居然之家、星美影院、汽車城、姜仔鴨美食廣場、溜冰場、紙老虎文化廣場及方特樂園等相連。如上圖顯示，該區(qū)域40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，一萬平米以下的社區(qū)級(jí)商業(yè)有19個(gè)，15萬平米 的區(qū)級(jí)商業(yè)有14個(gè)，這些商業(yè)主要是以住宅、寫字樓公寓等的底商配套等為主，這些項(xiàng)目的全部投放和營業(yè)，將會(huì)更加有利于社區(qū)商業(yè)的分布。崇文宣武區(qū)商業(yè)相對落后于東西城兩個(gè)區(qū)域， 主要以住宅、公寓類社區(qū)配套型商業(yè)為主，一些稍大體量的商業(yè)也集中在社區(qū)底商綜合配套的基礎(chǔ)之上。石景山區(qū)