【正文】 質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同?！　±L制效果圖：　　根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。%。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村?！　°蛑寥腔ㄅ_(tái)道路整治20__年8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者?！　∫?項(xiàng)目概況　　（一）項(xiàng)目地理位置評(píng)估　　項(xiàng)目位置　　瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街　　項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估　　在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征：　　※ 規(guī)模普遍較小； ※ 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多且密集； ※ 項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)素普遍較低； ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。　　3）訴求范圍定位　　回龍灣街區(qū)、商貿(mào)區(qū)；小市舊城居民街區(qū)；城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū)；北城舊城居民街區(qū)；南城舊城居民街區(qū)?！　№?xiàng)目銷售目標(biāo)制定　　項(xiàng)目銷售目標(biāo)主要受到：項(xiàng)目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大因素左右?！　∽罴唁N售目標(biāo)：完成總銷售量的90%左右；銷售周期6個(gè)月左右。嚴(yán)格遵守：對(duì)項(xiàng)目不明確的地方，不予承諾；與本案不相符的情況，不能夸大事實(shí)。這是驗(yàn)證項(xiàng)目定位和制定銷售價(jià)格的最為有利的時(shí)期?！　。ㄈ?qiáng)銷期銷售策略及促銷策略　　認(rèn)購階段利用廣告宣傳和促銷攻勢的立體化“搶灘登陸戰(zhàn)”，讓項(xiàng)目在市場上造成了一定熱度后，為項(xiàng)目強(qiáng)銷期作好了良好的市場鋪墊，但在強(qiáng)銷期內(nèi)的銷售任務(wù)是艱巨的，超過銷售總量50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認(rèn)購時(shí)大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌鐾茝V機(jī)會(huì)和盲點(diǎn)，適時(shí)地與中國傳統(tǒng)的民風(fēng)、民俗節(jié)慶日相互連接推出項(xiàng)目。在宣傳推廣的跟進(jìn)上要充分地利用人員一對(duì)一促銷來加強(qiáng)推廣的實(shí)效?！　?） 項(xiàng)目銷售主管和置業(yè)顧問每月所提交的工作計(jì)劃、安排、總結(jié)和目標(biāo)設(shè)立中必須嚴(yán)格要求量化指標(biāo)。　?。┏掷m(xù)期銷售策略及促銷　　1）持續(xù)期時(shí)間　　20__年4月1日——20__年4月30日　　2）持續(xù)期銷售策略　　在該階段由于銷售總量剩余在20%左右，大多數(shù)較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剩余戶型、位置和市場的實(shí)際情況制定新一輪的價(jià)格方案；這個(gè)時(shí)候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過行銷人員的一對(duì)一行銷和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。　　時(shí)期　　配合事項(xiàng)　　完成時(shí)間　　預(yù)熱準(zhǔn)備期　　四證、土地使用年限、項(xiàng)目效果圖、戶型圖、園林景觀規(guī)劃方案、　　交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用　　20__年10月31日前　　認(rèn)購期　　戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購促銷方案定稿、　　正式認(rèn)購執(zhí)行價(jià)格確定、《商品房認(rèn)購協(xié)議》確定　　20__年11月30日前　　正式認(rèn)購階段　　財(cái)務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場花卉、椅子提供　　《商品房定購協(xié)議》確定、元旦促銷方案確定、強(qiáng)銷期執(zhí)行價(jià)格確定　　20__年12月7日前　　強(qiáng)銷期　　春節(jié)促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、　　房監(jiān)所測繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理　　20__年3月31日前　　持續(xù)期　　持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定　　20__年4月3日前　　清盤期　　清盤期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定　　20__年4月30日前　　房地產(chǎn)的營銷方案三　　市場營銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計(jì)劃?！　?. 機(jī)會(huì)與問題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題?！　?. 控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控?！　?. 產(chǎn)品情勢　　應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤等的資料?！　?. 機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析　　經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。對(duì)這些問題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立?！　?. 市場營銷目標(biāo)　　財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)?！　∪绻赡艿脑挘繕?biāo)應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得?！　‘a(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房?！　》?務(wù)：提供全面的物業(yè)管理?！　∈袌鰻I銷研究：增加10%的費(fèi)用來提高對(duì)消費(fèi)者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動(dòng)。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改?！　∮行┯?jì)劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃，簡明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。另外，節(jié)日促銷，是做情感營銷的好時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會(huì)很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚(yáng)本項(xiàng)目，擴(kuò)大影響力度，得到口碑效應(yīng)。情感營銷是以后營銷學(xué)的大勢所趨 。