【正文】 專家預(yù)測未來利民繁榮狀況：10年內(nèi)常住人口可達到100萬以上，商業(yè)配套逐漸完善，商圈基本形成；經(jīng)濟繁榮發(fā)展，與江南形成隔江鼎立之勢。其獨特的創(chuàng)意和成熟的商業(yè)運作模式，詮釋著利民未來CBD的神韻英姿。 各類商鋪共20000m178。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。因此，我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出更具有針對性的市場定位。O4. 外部新型商業(yè)集團相續(xù)入駐，提升利民開發(fā)區(qū)消費理念的提升“冷清”現(xiàn)狀，影響商鋪投資者的熱情與信心，制約商鋪經(jīng)營范圍，經(jīng)濟發(fā)展速度整體緩慢，新興城區(qū)發(fā)展壯大時間漫長，商鋪投資回報率偏低。交通優(yōu)勢在于地處交通要道，松花江公路大橋、即將興建的過江隧道及道外新江橋與江南相連。 各類商鋪共20000m178?？梢愿鶕?jù)不同業(yè)種商鋪的需求靈活調(diào)整商鋪局部面積。外墻結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。由于Z字型商鋪布局排列，客流動線方向變化大和視覺感觀容易使光顧的顧客產(chǎn)生混亂的視覺感受，不能形成顧客環(huán)流，不利于整體商鋪顧客動線的設(shè)計，影響顧客流量；商鋪臨南京路街一側(cè)擬建的銀行物業(yè)，對那棟樓一側(cè)商鋪起到很大的遮擋作用，容易造成顧客光顧困難，降低繼續(xù)瀏覽商鋪的欲望，影響后面商鋪的客流拉動。 各類臨街高檔化商鋪，這些特點約束未來商鋪經(jīng)營者對能具有區(qū)域市場商圈吸引力和競爭力的商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)的選擇，經(jīng)營主題范圍鎖定在單體經(jīng)營面積較小的經(jīng)營主題上。雷同競爭是商業(yè)經(jīng)營競爭的惆悵，新商鋪區(qū)與成熟正火的周邊商圈雷同競爭更是惆悵。外墻結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)成、配套部分、公共部分、智能管理、物業(yè)管理等諸多方面體現(xiàn)出品質(zhì)卓越。W4. 地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過渡階段，團隊建設(shè)仍需時間眾觀全國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，企業(yè)功能多元化風(fēng)格各異，單一功能企業(yè)逐步向具有多元化復(fù)合全流程商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)功能發(fā)展，體制的機動靈活，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)時效性更為強烈的經(jīng)營管理運作方法，認(rèn)真朝著長期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)努力，逐步提升在商業(yè)市場競爭社會中的份額。商鋪業(yè)主個人的利益與整體運營主題出現(xiàn)分歧時，人性自私的一面表現(xiàn)得淋漓盡致，失去主權(quán)的商業(yè)運營管理公司在整體商鋪區(qū)主題運營、經(jīng)營統(tǒng)一步調(diào)工作上很難發(fā)揮作用。第三條 財政扶持政策。第四條 投資政策。第六條 獎勵政策。隨著利民開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。由于哈爾濱道外區(qū)二十道街跨江大橋已經(jīng)在今年4月開工建設(shè)，預(yù)計2年竣工。O5. 房地產(chǎn)開發(fā)帶動作用房地產(chǎn)開發(fā)通常對區(qū)域市場都有“換血”作用，一般通常都會使區(qū)域消費能力增強。大眾國際左邊還是能感覺到新興城區(qū)初級階段的“冷清”現(xiàn)狀。相對江南比較利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)有市場需求的業(yè)種和業(yè)態(tài)不是很多元化，只是能夠基本滿足特定人群的簡單需求。北方邊疆地域因素，經(jīng)濟發(fā)展相對南方地區(qū)整體緩慢，而新興的城區(qū)發(fā)展壯大更需要慢長的時間。勢必制約新興商鋪區(qū)經(jīng)營區(qū)域吸引力的營造。在經(jīng)營行業(yè)種類設(shè)定上，應(yīng)選擇區(qū)域市場空白并且未來市場需求潛力廣闊的的業(yè)種，并能有效突出商鋪區(qū)經(jīng)營主題、特色。反之是互相阻礙，得不償失。企業(yè)外部引進，內(nèi)部培育，多在經(jīng)營實戰(zhàn)中錘煉磨合，促使快速成熟。在商鋪區(qū)規(guī)劃上應(yīng)該有所區(qū)分和界定。而商鋪區(qū)經(jīng)營的專業(yè)化、規(guī)?；?、系列化對于人流的吸引也有著積極的作用。勇于立大旗，才會有大事業(yè)！B、針對T2：在招商和日后經(jīng)營中做好心理準(zhǔn)備，循序漸進利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)消費者專業(yè)商品在江南商圈習(xí)慣購物，消費人群回流將是一個逐漸的過程，且是部分人群或者是部分人群的部分購物行為，所以是一個長期的過程。178。 高集約性178。其擁有城市的多種功能：商務(wù)辦公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商業(yè)、文化、購物餐飲娛樂消費、物資集散、旅游、展覽、交通等，形成復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)功能的多樣性和復(fù)合性，同時各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充。兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費產(chǎn)生不同的需求。 巨大的升值潛力一個成功的復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。城市本身就是一個巨大的、復(fù)雜的多功能綜合體。 投資者定位商業(yè)市場成熟且相對發(fā)達地區(qū)購鋪自營者與購鋪出租者的比例約為3:7，具有購鋪不經(jīng)營、經(jīng)營不購鋪的成熟商業(yè)特點；商業(yè)市場不成熟且相對欠發(fā)達地區(qū)購鋪自營者與購鋪出租者的比例約為7:3，還沒有形成通過有效投資進行收益回報獲利的理財理念。 購鋪出租者：企業(yè)家、 自由職業(yè)者、 企事業(yè)高層、高薪行業(yè)從業(yè)者； 178。 集散功能：滿足周邊消費者對專業(yè)行業(yè)商品與服務(wù)的需求，并具有輻射更廣泛區(qū)域的功能。 形象定位 案名黑龍江大眾家居室內(nèi)裝飾設(shè)計施工園區(qū)（家裝設(shè)計施工園區(qū)） 主題定位語專業(yè)精湛家裝設(shè)計服務(wù)和施工服務(wù)一站式全流程服務(wù)/全新的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)薈萃裝材飾材良品名店/集結(jié)馳名家裝隊伍室內(nèi)裝飾設(shè)計引領(lǐng)時尚前沿 推廣定位語投入有限/收獲無限美好生活/大眾締造品位/時尚/格調(diào)/魅力滿足顧客需求并超越顧客期望引領(lǐng)消費文化潮流/提升時尚生活品質(zhì)舒適/安全/快捷/便利優(yōu)質(zhì)商品/優(yōu)質(zhì)服務(wù)/優(yōu)質(zhì)環(huán)境/優(yōu)質(zhì)體驗3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃理念商業(yè)應(yīng)該是最終屬于商家、屬于消費者的。 從消費角度給予有效聚集人流及合理客流動線的規(guī)劃設(shè)計建議。 黑龍江省百吉裝飾設(shè)計工程有限公司 TEL:0451－86236506178。 黑龍江省喜盈門建筑裝飾工程有限公司 TEL：0451－84518460178。 黑龍江正興建筑裝飾有限責(zé)任公司 TEL：0451－53672341178。 哈爾濱志陽裝飾有限公司 TEL：0451－82548703178。 黑龍江國光建筑裝飾工程有限公司 TEL:045182113511 室內(nèi)裝修材料名店街區(qū)178。 墻地面材料：地磚、墻磚、木地板、石材、地毯/地墊、工具及配件、地面清潔有品178。 門、窗：門、窗及附件、密封制品、窗簾桿及軌道、窗簾/布料178。 照明用品：特種燈、吊燈、吸頂燈、臺燈、管燈、格柵燈、射燈、壁燈、光源、落地?zé)?、燈具配?78。 毛毛春餅 TEL：0451－82646814178。 大清華 TEL：0451－84217588178。 醫(yī)藥保健 哈藥集團人民同泰醫(yī)藥連鎖店 聯(lián)系人：于美杰 TEL：0451—84844020 哈爾濱寶豐醫(yī)藥連鎖店 TEL：0451—82369072 87001905178。 洗?。? 哈爾濱金沙灘大眾休閑浴館 TEL：0451—88332666 佳軒足療休閑小站 TEL：0451—82763976 小結(jié)為了符合新興城區(qū)既經(jīng)濟開發(fā)區(qū)專業(yè)主題經(jīng)營園區(qū)的規(guī)劃布局的要求、填補區(qū)域商業(yè)業(yè)種的空白以及提升區(qū)域商業(yè)環(huán)境的豐富內(nèi)涵，更為了提升本項目二期住宅物業(yè)品質(zhì)與價值的升值空間；我們結(jié)合了本項目的建筑格局、二期住宅項目的位置，給出了上述業(yè)態(tài)規(guī)劃建議。178。178。重點目標(biāo)商戶（行業(yè)品類龍頭、省級以上連鎖公司），可以采用商鋪產(chǎn)權(quán)出售策略主要目標(biāo)商戶（具有較大區(qū)域市場影響力的經(jīng)營商戶）可以采用商鋪＋住宅捆綁銷售策略178。178。當(dāng)有業(yè)主經(jīng)營不善或預(yù)將商鋪進行出租的情況發(fā)生時，統(tǒng)一由公司根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，自儲備商戶中進行選擇引進租賃。 重點工作語句：利用政策優(yōu)惠獲取永久不動產(chǎn)權(quán)B、根據(jù)引進的專業(yè)家裝設(shè)計施工全流程公司的建議，獲得他們長期保持經(jīng)常合作的裝材、飾材供應(yīng)商資料，重點引進，滿足對裝飾公司的服務(wù)輔助功能。 差異化的觀念企業(yè)進場的目的是創(chuàng)造利潤！ 個性化的消費如今的社會，人們對生活的形態(tài)有更多的選擇需求，追求消費個性化，厭煩單調(diào)不合口味的商品已形成一種趨勢。 營銷策略 策略一：全新的業(yè)態(tài)，開發(fā)區(qū)發(fā)展新亮點本項目以家居室內(nèi)裝飾設(shè)計施工園區(qū)的經(jīng)營形式出現(xiàn)，首先重點突出家居室內(nèi)裝飾設(shè)計和施工服務(wù)，其它的裝材和飾材經(jīng)營為完善服務(wù)的有效補充，來實現(xiàn)經(jīng)營主題的模式。做省級此業(yè)態(tài)的開創(chuàng)者和領(lǐng)導(dǎo)者，必然是行業(yè)領(lǐng)域的標(biāo)志性項目，其目的是樹立品牌形象，增強項目的知名度，有助于傳播和營銷。先聲奪人的概念有兩個，一個是項目的獨特性；另一個是相對于項目開發(fā)，品牌推廣應(yīng)該超前。本項目協(xié)辦、指導(dǎo)、監(jiān)督單位：中國室內(nèi)裝飾協(xié)會黑龍江省室裝飾協(xié)會黑龍江省質(zhì)量監(jiān)督局黑龍江省消費者協(xié)會哈爾濱利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會本項目承辦單位：哈爾濱大眾新苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司結(jié)論：提高競爭門檻，有效屏蔽潛在威脅。同時，從競爭的角度說，我們是市場的侵略者，侵略者打的永遠(yuǎn)是速戰(zhàn)速決的戰(zhàn)斗，持久戰(zhàn)會讓時間把我們拖垮。從推廣內(nèi)容上，要多出位，做第一。同時，項目要突顯性價比的附加價值，主要體現(xiàn)在：178。178。178。178。 強勢亮相期178。178。 盛裝開業(yè)期： 執(zhí)行開業(yè)前期的籌備及項目整體推廣工作，為開業(yè)做好充足的準(zhǔn)備，使開業(yè)慶典及相關(guān)促銷活動得以順利進行。 火爆招商期：報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等媒體廣告；新聞發(fā)布會、推廣推薦見面會、大型SP活動；目標(biāo)客戶通訊；海報；DM單等。6. 運營管理 運營模式根據(jù)本項目的項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)屬性、經(jīng)營形式及形象特征等因素，我們將采取以提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)服務(wù)為主、執(zhí)行統(tǒng)一商業(yè)運營管理為輔的運營模式。 招商部252。 簽訂《經(jīng)營管理合同》與《經(jīng)營租賃合同》，并進行合同的會簽管理252。 協(xié)調(diào)經(jīng)營商戶與公司各部門之間的關(guān)系252。 建立儲備及現(xiàn)有經(jīng)銷商檔案，進行經(jīng)銷商檔案、合同及會簽單管理178。 策劃、實施廣告宣傳活動，評價廣告效果252。 策劃、實施公司內(nèi)外各種促銷宣傳推廣活動，并對各項活動的效果進行評價252。 消費者的需求及消費行為進行調(diào)查、分析、評定與預(yù)測252。 商品物價管理252。 顧客意見的收集、整理、分析、報告與反饋252。 主持完成本部門的各種活動252。 公司管理體系的建立與執(zhí)行，并各部門的工作進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查與考核252。 各類行政辦公管理與服務(wù)，并進行辦公秩序管理252。 負(fù)責(zé)公司大事記的編撰252。 對會議決議和總經(jīng)理指示的執(zhí)行情況進行督辦、檢查與報告252。 對公司的企業(yè)文化進行提煉并推廣178。 公司員工名錄、人事記錄、人事檔案的整理與保管252。 組織并實施相關(guān)培訓(xùn)活動，檢查各部門內(nèi)部培訓(xùn)計劃的實施情況252。 薪酬核算與分配252。 員工福利、賀儀、祭奠等事務(wù)的辦理252。 根據(jù)審批后的計劃進行設(shè)施設(shè)備物資用品的采購252。 帳、卡、物做到日清月結(jié)252。 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，保持常用物品適量儲備252。 通過調(diào)度指揮、調(diào)度控制，做好各類物資用品的供應(yīng)工作252。 公司長短期財務(wù)計劃的編制與實施，起草并上報長短期綜合預(yù)算252。 資金的籌措、使用與調(diào)配，資金使用資料的收集與報告252。 各種財務(wù)統(tǒng)計報表及分析報告的編制與上報252。 期末決算報告的編制與上報252。 報銷手續(xù)的審核、審查、支付及各類發(fā)票管理252。 相關(guān)庫存物品的定期分析與盤點252。 與政府對口職能部門進行聯(lián)系與協(xié)調(diào)252。 接待并處理經(jīng)營商戶的相關(guān)投訴252。 進行相關(guān)設(shè)施設(shè)備的驗收安裝調(diào)試存儲管理與控制252。 公司相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的巡視、檢測、維修和維護252。 所轄物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的維修和維護，并進行費用的統(tǒng)計、核實與上報252。 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的組織、施工與驗收252。 建立公司及所轄物業(yè)安全保衛(wèi)、防火工作檔案252。 維護公司及所轄物業(yè)的安全保衛(wèi)設(shè)施，預(yù)防盜竊、破壞活動252。 處理、上報各種突發(fā)性、災(zāi)害性事件，維持秩序，保護現(xiàn)場。 經(jīng)營商戶意見及建議的收集、整理、分析、報告與反饋178。 公司及所轄物業(yè)建筑內(nèi)外相關(guān)部位的清潔252。 保潔設(shè)施、設(shè)備、用具、用品、備品、備料的使用、清潔、維護、與管理252。53B公司組合員工編制（物業(yè)管理職能由相關(guān)公司承擔(dān)）部門名稱職位及人數(shù)合計總經(jīng)辦總經(jīng)理1，副總經(jīng)理1，2招商部經(jīng)理1，招商專員2，招商文員14商管部經(jīng)理1，商管員23人事部部長1，人事專員1，2總務(wù)部部長1，采購員1，保管員1，廚師1，勤雜工15財務(wù)部經(jīng)理1，會計1，出納13總 計注：此員工編制可根據(jù)項目規(guī)模、經(jīng)營發(fā)展及管理要求進行適時適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 職位說明書178。 會議管理規(guī)定178。 薪酬管理規(guī)定178。 行政辦公管理規(guī)定178。 經(jīng)營商戶進場裝修及撤場管理規(guī)定178。 顧客滿意率監(jiān)測管理規(guī)定178。 物資采購管理規(guī)定178。所以我們將采取以下的原則進行管理工作。 逐級審核原則178。 工作可追溯性原則178。 真實準(zhǔn)確原則178。8. 結(jié)論我們對于本項目市場定位的核心思想為“引導(dǎo)而非迎合、創(chuàng)新而