【正文】 墅。一期為20棟單體別墅。（因可根據(jù)客戶要求提早交房故在6月底將交付3套別墅，其中兩套為樣板房）交房標準為精裝修，部分帶地下室，客戶可根據(jù)其提供的樣板房進行挑選。 交房為精裝修，入住方便，且提供維修與保養(yǎng)，無后顧之憂。部分房型客廳設計小，房型分布功能不合理。目前進行銷售的是三期的工程,總76戶，小區(qū)綠化率達90%，會所內(nèi)設有免費游泳池、桑拿浴、書房、健身房及戶外網(wǎng)球場，在小區(qū)內(nèi)還設有冬季湖心冰雪場，以供業(yè)主使用。價格分析：聯(lián)排別墅單價為74108075元/㎡，獨立別墅單價為80009500元/㎡，均價為7743元/㎡。市場反映：以本地客戶為主，檔次較高的私營業(yè)主為主。劣勢：１、周邊大環(huán)境及商業(yè)配套差。 別墅建筑風格千篇一律，無個性化體現(xiàn)。小區(qū)5000㎡會所內(nèi)設有健身館、音樂堂、宴會廳等設施，㎡的人工湖，與10萬株銀杏樹組成的銀杏林組成其獨特的綠化景觀。主力房型是372㎡。銷售率：目前屬于一期尾盤銷售，銷售率在85%左右。 ，氣派。小區(qū)建筑形態(tài)種類繁多，導致客戶層不統(tǒng)一，降低小區(qū)檔次。建材采用一流的產(chǎn)品，品質高小區(qū)內(nèi)居住怡靜，只有27戶住戶，人流少大戶型的設計，體現(xiàn)大氣和舒適，身份的體現(xiàn)A、B型房有近260平方米的地下室，增加住戶活動區(qū)域私家車庫有2—3個庫眼款式過于單調。要針對那些對現(xiàn)有建筑不屑一顧，追求高質量生活的真正富人。產(chǎn)品：發(fā)現(xiàn)沈陽英倫鄉(xiāng)村古典風情本項目位于沈陽蘇家屯區(qū)佟溝鄉(xiāng)櫻花街。以英式都鐸風格這樣一個標志性的建筑猶如再現(xiàn)完美的英國生活版圖?！裰鞲傻谰G化帶成為低灰塵、低分貝、親自然的第一道屏障?！裆鐓^(qū)設置鐵藝小品，道路燈光，點綴多彩生活。以“雕塑”這一個性化的語言為題，營造一個休閑及觀賞的環(huán)境。整個社區(qū)的夜間照明設置，這是整個景觀是否在夜間也可以提供優(yōu)美且具實用性的關鍵，除了人性步道提供走道明亮的燈光外，還應在區(qū)域的雕塑前設置投射燈，使雕塑的主體效果在夜間表現(xiàn)得比白天還要來得強烈。實用性并非是完全的絕對。如陽光室、庭院、鐵藝圍欄等，不僅增加室內(nèi)與室外的聯(lián)絡和住宅的呼吸感，也滿座了客戶的個性需求。智能化一、周全的安保系統(tǒng)第一重：周界防護系統(tǒng)，紅外線微波雙重報警第二重：社區(qū)安保系統(tǒng)，全天候巡邏、定點查訊，電子巡更。五重安保系統(tǒng)的設置彰顯本案非凡的品質和開發(fā)商的超然用心。囿于一種現(xiàn)代解讀的形態(tài)，對于古典而厚重的皇室氣息及貴族生活向往，應當深入融合出現(xiàn)代精神和元素。從宏觀的國際眼界，突破太過單一而表面的華麗，呈現(xiàn)一種富有又懂得謙遜的大家風范。二 企劃總精神針對本案產(chǎn)品，客源定位，必須借由形象的總體建立。理性、知性、感性的現(xiàn)代與古典的融合，將產(chǎn)品的創(chuàng)作價值及特殊賣點適切的表現(xiàn)于其具有的文化特質上?？释鐣恼J同和尊重。而現(xiàn)代富有的巨賈都能通過購置別墅、享受別墅感受這種貴族般的生活，使別墅成為自己的心靈領地與物質領地。三 案名源起彰現(xiàn)樓盤的品質感，案名是立基，是產(chǎn)品力。展現(xiàn)英國典雅、端莊的優(yōu)雅形態(tài)。將啟用英國皇家馬車的精神標志實際以實案展現(xiàn)。而本案的目標客群，同樣需要與眾不同的物業(yè)與他人形成區(qū)分，以顯示其顯赫尊榮的地位與身份，“別墅中的別墅，絕對的稀有珍貴”，直接針對目標客群的消費心理進行強勢訴求，從而產(chǎn)生極強的誘惑力。三、 藝術性：英式莊園文化藝術的集中體現(xiàn)任何一個成功的項目企劃包裝都需要具備鮮明統(tǒng)一的主題風格，賦予產(chǎn)品以深厚的人文底蘊，和精致的生活內(nèi)涵，在市場上無疑會客戶受到更多的青睞，同時對開發(fā)商品牌塑造同樣具有不可忽視的促進作用。通過圍繞以上四大元素的企劃包裝，形象而又生動的描繪出一種融匯現(xiàn)代和古典，優(yōu)雅和時尚、尊榮和寫意的全新莊園生活，完美勾勒出一方私人莊園領地，從而得以沈陽樓市樹立了本案頂級物業(yè)獨一無二的品牌形象。（介紹與莊園有關的名人，丘吉爾、黛安娜、拜倫、普希金、托爾斯泰等）4. 以“走進英式莊園生活”為主題分別對“稀缺性、尊榮性、藝術性、安全性”進行強勢闡述。廣告主題： 純正英倫莊園風情別墅， 正式公開例： ○原版英倫風情莊園 優(yōu)雅登場○領袖沈陽的英式莊園，首次震撼登陸沈陽○聚焦溫莎莊園，發(fā)現(xiàn)藍血貴族的心靈圣殿○改寫沈陽別墅新境界○2003，東北溫莎莊園元年C、 強銷期廣告基調：品質訴求為主，取得客戶的認同。例：○最后躋身名紳生活圈的機會○一生一墅，當然選擇溫莎莊園SP活動1. 開盤活動，以“共品優(yōu)雅精致的英式下午茶”為活動主題。進而激發(fā)強烈的購買欲望。因此，除了具有一定的親和力外，更要呈現(xiàn)產(chǎn)品的高貴品質。五覺系統(tǒng)設置：視覺：燈光以柔和的暖色為主，裝飾精致。聽覺：以舒緩的輕音樂或交響曲為背景音樂，豐富來賓的聽覺。 電子樓書：全面、系統(tǒng)的介紹本案。現(xiàn)場建材展示：塑鋼門窗、保安系統(tǒng)、管道設施、隱蔽工程、外墻瓷磚、現(xiàn)場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設備。而項目品牌的建立和項目自身的品質有關。銷售宣傳——強化本案的優(yōu)勢，以促進銷售為目標。營銷環(huán)節(jié)：別墅項目的推廣和銷售運作具有非常強的專業(yè)性，這是由其面對的客戶層面和產(chǎn)品價值所決定的。大膽采用較為夸張的營銷推廣方法，增強其表現(xiàn)力，突出產(chǎn)品品質。所以運用專業(yè)的銷售技術是保障銷售順利進行的前期。推廣渠道：（如高爾夫球場），展現(xiàn)對VIP會員的直效行銷。所以要樹立開發(fā)商良好品牌形象來推動預期目標。2． 超越別墅理念，成就私家領地。2． 個性，尊貴，注重人文底蘊的產(chǎn)品特征。項目推廣預算 推廣費用項目 120萬預算占推廣費用效果圖、售樓處Logo墻導視系統(tǒng)（旗幟類、戶外燈箱、大型POP）印刷（樓書、報刊、海報、請?zhí)㏒P活動傳媒（電視、報紙、DM/CF）其他以上預算不包含制作、發(fā)布等第三方費用營銷推廣費用預算個案推廣總金額共計：120萬資金配比安排：根據(jù)銷售情況，選擇恰當時機進行廣告投放以便達到最好的效率。更著重身份層次相近的人士所持的看法與購買意向。但我們必須看到正是由于目標客戶的高智商與高情商決定了他們相當?shù)睦硇浴諏嵉南M行為。18