成都市xxxx項(xiàng)目營銷策劃案-預(yù)覽頁
【正文】 占地面積：今年1月份開盤至今已銷售近2/3，面積為50多和80多的戶型已售完。2003年11月23日開盤，2004年12月31日交房，現(xiàn)基本售完，戶型為90—150平方米。2003年12月13日開盤至今已銷售完畢，面積從85—142平方米。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；67%的消費(fèi)者愿意選擇多層住宅，但因?yàn)楝F(xiàn)今多層住宅的價格普遍比高層住宅貴。二、項(xiàng)目周邊環(huán)境小區(qū)擁有超市、銀行、知名快餐店、網(wǎng)吧、茶樓和大型綜合書城作為配套，周邊社區(qū)擁有大量成熟的休閑購物娛樂場所，包括太平洋百貨（全興店）、家樂福（八寶店）、蘇寧電器、好有多中天店、西體運(yùn)動中心、華協(xié)影城、加州國際會展中心、成都樹德中學(xué)、成都市第三人民醫(yī)院、成都鐵路中學(xué)、省林業(yè)醫(yī)院、怡和醫(yī)院等，交通、購物、娛樂、休閑都極為便利。第三節(jié) “xxxx”項(xiàng)目分析一、 一、 SWOT釋義SWOT就是對項(xiàng)目的優(yōu)勢(S)、劣勢(W)、機(jī)會點(diǎn)(O)、威脅點(diǎn)(T)進(jìn)行總結(jié)、歸納。S人文優(yōu)勢：老城墻人文歷史豐厚；經(jīng)典書城更是襯托書香氣息。對面舊樓將進(jìn)行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差；W售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項(xiàng)目形象的展示和銷售。O（機(jī)會點(diǎn)）O國際經(jīng)濟(jì)形式機(jī)會——中國進(jìn)入WTO，使中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入國際循環(huán)，經(jīng)濟(jì)形式一片大好，增加本案產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者的數(shù)量。O市場需求量的機(jī)會——項(xiàng)目體量小，具備有限市場機(jī)會；O即將到來的《成都市2005春季房交會》將推動目前房地產(chǎn)市場成為近期銷售旺季；T（威脅點(diǎn)）T項(xiàng)目規(guī)模限制的威脅——由于項(xiàng)目規(guī)模限制，不易形成大形象（主要在小環(huán)境方面），這一點(diǎn)將削弱項(xiàng)目市場影響力。T房價波動的威脅——由于附近項(xiàng)目的全面啟動，直接分流目標(biāo)消費(fèi)者，從而影響項(xiàng)目銷售，形成對本案的直接威脅。 將項(xiàng)目優(yōu)勢“S”發(fā)揮到極至，且在優(yōu)勢部分整理出的要點(diǎn)，皆是賣點(diǎn)，是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)項(xiàng)目的獨(dú)一性要素，無論在銷售執(zhí)行還是廣告推廣中，都應(yīng)該以這些要素為主要訴求點(diǎn)，并加以深入和延展，這就形成本項(xiàng)目的營銷策劃總思路。3 確定“低開”的基礎(chǔ)價格時，除考慮市區(qū)各大樓盤的售價，亦應(yīng)考慮樓盤定位價?！皒xxx”是成都市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。家就在身旁，“xxxx”地處成都市內(nèi)環(huán)線，周圍遍布商業(yè)區(qū)。4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。（3） 社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。 第五節(jié) 廣告策略一 廣告宣傳目的1． 把項(xiàng)目宣傳與公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥淞⒐镜钠放菩蜗螅?． 樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它市中區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；3． 把“xxxx”塑造成品質(zhì)卓越的市中區(qū)第一樓盤；4． 促進(jìn)樓盤銷售，為其成為成都品牌樓盤提供動力。形成對“xxxx”的期待心理。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。（4）“都市文化藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。 第六節(jié) 營銷活動建議一 營銷渠道及人員促銷建設(shè)1， 營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。2， 人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的，在與顧客接觸時，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。 第七節(jié) 媒體策略一、 媒體目標(biāo)1， 在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；2， 提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；3， 力求“xxxx”銷售順利，并能引起銷售高潮；4， 使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。1， 喜歡新聞類節(jié)目及娛樂節(jié)目；四川電視臺新聞綜合頻道的《都市新聞》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目；2， 閱讀以《成都商報》、《華西都市報》和《成都居周刊》為主；3， 收聽廣播以在坐車（打的）時居多，或駕駛私家車時，多為消磨時間，被動收聽。四、媒體分析及選擇 平面媒體（1）《成都商報》，《華西都市報》《成都居周刊》是成都影響較大的報刊媒體。（2）《天府早報》《成都晚報》的商業(yè)廣告氣息比較低，建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。時間應(yīng)是正式開始銷售前后一個月，時段是在晚8點(diǎn)左右。4 、廣播媒體 成都交通電臺覆蓋面廣，影響大。 這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高。（2）媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%，包括報紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。 第八節(jié) 方案說明一、建議1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動時媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動都能達(dá)到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人。4，“暗線銷售”十分重要，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。
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