【正文】 市中低收入困難家庭住房社會(huì)保障率達(dá)到99%以上。從區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)90m2以下的小戶型比例稍大，%；外圍片區(qū)中90m2以下的小戶型所占比例則相對(duì)小一些，%，%。房?jī)r(jià)漲幅較大從2000年至2005年，張家港市市區(qū)商品住房平均價(jià)格從1400元/m2上漲至3958元/m2，較之周邊的昆山、蘇州等市總體漲幅較大，特別是2003到2005年間，商品住房?jī)r(jià)格平均每年漲幅達(dá)868元/m2，增長(zhǎng)了78%，%，%，因此，住房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)相對(duì)增加了居民的購(gòu)房壓力。對(duì)比房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)存在一定的不理性因素。其中，城中地價(jià)和房?jī)r(jià)高，發(fā)展空間??；城東生活配套成熟度高、人氣旺，但環(huán)境稍差，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地購(gòu)房者較多；城西生活配套還不到位，經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等較多，房?jī)r(jià)相對(duì)低；城南住宅的開(kāi)發(fā)力度相對(duì)較小，但由于有暨陽(yáng)湖帶動(dòng)，近期高檔住宅開(kāi)發(fā)力度大，房?jī)r(jià)上漲較快；城北生活配套的成熟度較低，老公房多，道路路面狀況以及外部環(huán)境相對(duì)較差，不是張家港市民心目中適宜居住的地方。表1：張家港市人口發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)人總?cè)丝趹艏寝r(nóng)人口外來(lái)常住人口暫住人口2005年11201011531“十五”增長(zhǎng)量10“十一五”增長(zhǎng)量8202010年張家港市人均居住標(biāo)準(zhǔn)的確定參照國(guó)家小康住宅的標(biāo)準(zhǔn)（30m2）和對(duì)“十一五”期間居民生活水平增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，綜合考慮張家港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及現(xiàn)有的住房水平，結(jié)合國(guó)家對(duì)居住用地的指標(biāo)控制要求（～），參考其它城市住房建設(shè)規(guī)劃中的人均住房面積的提高水平（見(jiàn)表2），確定到2010年張家港市人均住宅建筑面積將達(dá)到43m2?！笆晃濉捌陂g的住房被動(dòng)拆遷需求由動(dòng)遷面積與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面來(lái)確定。外來(lái)人口的住房需求主要包括以下三種類型：外來(lái)人口的購(gòu)房需求、自由租房需求和集宿房需求。則“十一五”期間張家港市外來(lái)人員購(gòu)房需求量=+*4≈93萬(wàn)m2。（3）外來(lái)人口集宿房需求預(yù)測(cè)目前，張家港市的集宿點(diǎn)主要有兩種類型：一種為企業(yè)自建的集宿點(diǎn)，另一種為對(duì)社會(huì)上閑置的房屋進(jìn)行改造而形成的分散的集宿點(diǎn)。張家港在“十一五”期間也應(yīng)探索類似的做法，以避免出現(xiàn)類似的問(wèn)題。規(guī)劃期內(nèi)，考慮到為便于對(duì)外來(lái)人員的服務(wù)和管理，需增大集宿水平的要求，同時(shí)為發(fā)展房東經(jīng)濟(jì)、集宿水平又不宜過(guò)高，取住進(jìn)社會(huì)集聚點(diǎn)的新增外來(lái)人員占新增外來(lái)人員總量的比例為45%，人均住房水平參照蘇州市整體水平，結(jié)合張家港市現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，取人均8m4人一套的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，則規(guī)劃期內(nèi)集宿房需求量由每年新增外來(lái)人員數(shù)的45%再乘以人均指標(biāo)得出：*45%*8=?！稄埣腋凼谐擎?zhèn)最低收入住房困難家庭廉租住房實(shí)施細(xì)則》（張政辦[2005]55號(hào)）自2005年頒布實(shí)施以來(lái)，盡管有相對(duì)寬松的享受條件，但申請(qǐng)的人很少。因此，張家港市由于廉租房需求量較小，因此不應(yīng)安排新建廉租房。三、規(guī)劃期內(nèi)住房套型結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)根據(jù)課題組訪談結(jié)果，市場(chǎng)對(duì)90m2以下的小戶型住房需求量很小，占安置房總面積15%以下（個(gè)別鎮(zhèn)在5%左右）的小戶型主要滿足一些老、殘和經(jīng)濟(jì)困難住戶需求。第四章 住房建設(shè)的總體戰(zhàn)略一、住房建設(shè)指導(dǎo)思想規(guī)劃期內(nèi)，以全面建設(shè)小康社會(huì)和率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化為目標(biāo)，按照“總量控制、區(qū)域平衡、項(xiàng)目落實(shí)”的總體要求，堅(jiān)持以滿足不同收入層次住房需求為導(dǎo)向，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。（2）新審批、新開(kāi)工的商品住房中，套型建筑面積90m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這幾項(xiàng)指標(biāo)在全國(guó)處于先進(jìn)水平，也切合張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、保障水平高，顯示出政府對(duì)百姓住房等問(wèn)題的高度關(guān)注。一類是由市場(chǎng)主導(dǎo)的滿足中等以上收入家庭需求的商品住房；一類是由政府主導(dǎo)的政策保障性住房，包括廉租住房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及集宿房等類型。以滿足不同層次的家庭住房需求為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)以需定建，根據(jù)城市發(fā)展、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，充分發(fā)揮政府保障職能。（1）規(guī)劃期內(nèi)，新建普通商品住房320萬(wàn)m2。（1）中心城區(qū)圈位于城市中心，所轄總體規(guī)劃中楊舍城區(qū)的規(guī)劃范圍，包括城市核心、城西、暨陽(yáng)湖、城東、城北、塘市、乘航七個(gè)居住板塊，規(guī)劃期內(nèi)新建各類住房431萬(wàn)m2；（2）外圍圈環(huán)繞中心城區(qū)圈，所轄金港鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、樂(lè)余鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、常陰沙農(nóng)場(chǎng)、塘橋鎮(zhèn)和鳳凰鎮(zhèn)，包括金港城區(qū)的港區(qū)、南沙、后塍、金港新城四個(gè)居住板塊，錦豐片區(qū)的錦豐居住板塊，樂(lè)余片區(qū)的樂(lè)余、南豐兩個(gè)居住板塊，塘橋片區(qū)的塘橋、鳳凰兩個(gè)居住板塊，規(guī)劃期內(nèi)新建各類住房439萬(wàn)m2。（3）規(guī)劃期內(nèi)，普通商品住房和安置房套型面積的控制執(zhí)行總量控制、區(qū)域平衡的原則。在總體比例符合規(guī)定前提下，板塊內(nèi)部可以根據(jù)實(shí)際需要就個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。七、住房建設(shè)年度指引年度供應(yīng)原則：總的原則是保證供需平衡、供應(yīng)要適當(dāng)超前于需求。2008年，新建普通商品住房75萬(wàn)m2，；安置房80萬(wàn)m2，；經(jīng)濟(jì)適用住房12萬(wàn)m2，；集宿房35萬(wàn)m2。建立居民住房保障制度，是為解決中低收入家庭的住房問(wèn)題而設(shè)置的，是對(duì)市場(chǎng)化住房分配機(jī)制的必要補(bǔ)充，也是公共政策與社會(huì)保障制度的重要組成部分。建設(shè)和諧社會(huì)、保持張家港社會(huì)穩(wěn)定的需要構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，是今后黨和政府工作的重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步都離不開(kāi)安定、團(tuán)結(jié)的社會(huì)環(huán)境，而住房保障工作的順利開(kāi)展，有利于為張家港的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)的社會(huì)氛圍。三、張家港市住房保障體系的保障對(duì)象正確認(rèn)定住房保障的主體，合理劃定住房保障的范圍，是有計(jì)劃，分步驟地解決中低收入家庭住房問(wèn)題的前提。這部分人員中絕大多數(shù)為外來(lái)一般務(wù)工人員，其住房保障工作直接關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建，必須將其納入到住房保障對(duì)象中來(lái)。規(guī)劃期內(nèi)將通過(guò)擴(kuò)大覆蓋面和提高歸集率、增強(qiáng)貸款力度、加大公積金增值收益資金向住房保障建設(shè)傾斜力度等措施提高居民住房消費(fèi)的支付能力，同時(shí)為住房保障體系建設(shè)提供資金支持。（1）保障對(duì)象如前所述，張家港市需要廉租房來(lái)進(jìn)行保障的居民較少。經(jīng)濟(jì)適用房（1）保障對(duì)象2006年開(kāi)始實(shí)施的《張家港市城鎮(zhèn)社會(huì)保障住房供應(yīng)管理辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件進(jìn)行了嚴(yán)格界定。(三)申請(qǐng)人家庭在本市擁有住房建筑面積不足60平方米；未婚、離異或者喪偶的，在本市擁有住房建筑面積不足30平方米；申請(qǐng)人父母(或者子女)在市區(qū)擁有住房或者市區(qū)以外擁有商品房的，可分戶計(jì)算，其戶均住房建筑面積不足80平方米。（3）保障方式由于張家港市經(jīng)濟(jì)適用房政策已實(shí)行多年，已積累起了一套成熟的做法，并有規(guī)范的文件，因此，未來(lái)應(yīng)延續(xù)以往的供應(yīng)模式和程序。（3）保障方式為加強(qiáng)和便于外來(lái)人員的管理，改善其居住環(huán)境，集約利用土地，規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)逐漸控制集宿房的零星建設(shè)，尤其要控制企業(yè)在工業(yè)用地上自建員工宿舍，而應(yīng)由政府指定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、制定標(biāo)準(zhǔn)、明確政策、優(yōu)惠供地，鼓勵(lì)和吸引社會(huì)力量參與建設(shè)，逐步擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模。（3）保障方式為保障被拆遷人的合法權(quán)益，使被拆遷人得到妥善安置，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)文件中有關(guān)動(dòng)遷安置房選址、質(zhì)量和銷售的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)化選址，超前建設(shè)。一是以地方財(cái)政為基礎(chǔ)建立專項(xiàng)基金；二是直管公房的售房款和增值收益款；三是住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金；三是土地出讓收益中按一定比例提取的住房保障資金；四是社會(huì)捐贈(zèng)；五是設(shè)立專項(xiàng)福利獎(jiǎng)券募集資金。二、住房用地供應(yīng)總量住房用地供應(yīng)總量應(yīng)與住房供應(yīng)總量保持基本一致，考慮到張家港市土地供應(yīng)趨于緊張，在“十一五”期間適度提高住宅建設(shè)項(xiàng)目的容積率既是國(guó)家宏觀調(diào)控尤其是提高土地利用效率的需求，更是張家港市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與緩解土地約束的客觀要求，因此，“十一五”，與蘇州相似，而低于無(wú)錫、杭州、佛山、合肥與成都等市。（1）規(guī)劃期內(nèi)，供應(yīng)住房用地總量中，中低價(jià)位、中小套型住房用地為6545畝，占用地供應(yīng)總量的70%。五、住房用地供應(yīng)空間指引住房建設(shè)用地的區(qū)域分配，遵循以下指導(dǎo)思想：一是“十一五”居住用地的分區(qū)供應(yīng)應(yīng)與區(qū)域同期住房需求相適應(yīng)，與同期居住用地的需求相適應(yīng)；二是充分重視各區(qū)域內(nèi)的存量土地與在建土地的規(guī)模，將存量土地與增量土地通盤考慮，在總量平衡的條件下，對(duì)存量土地少的地區(qū)，加大增量土地的提供；而對(duì)在建與未開(kāi)工面積較大的地區(qū)，要適度減少其新增居住用地的供應(yīng)；三是居住用地的供應(yīng)應(yīng)該與城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合起來(lái)，先城區(qū)后鄉(xiāng)鎮(zhèn)，先中心鎮(zhèn)后一般鎮(zhèn)，加大城區(qū)居住用地的供應(yīng)，適度減少一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的供應(yīng)；四是與各地區(qū)的定位與發(fā)展方向相結(jié)合，對(duì)旅游風(fēng)景區(qū)與保護(hù)區(qū)，適量限制居住用地的規(guī)模，減少未來(lái)居住人口的過(guò)度增長(zhǎng)。二、堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念充分發(fā)揮電視、廣播、報(bào)刊、互聯(lián)網(wǎng)等新聞媒體的作用，在保障公眾對(duì)住宅建設(shè)規(guī)劃的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)的同時(shí)，針對(duì)目前張家港市購(gòu)房戶偏向于選擇中大戶型住宅的消費(fèi)心理，加強(qiáng)引導(dǎo)，使購(gòu)房戶轉(zhuǎn)向購(gòu)買中小戶型的住宅，為規(guī)劃實(shí)施奠定良好的社會(huì)基礎(chǔ)。四、規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)根據(jù)張家港當(dāng)前住房空關(guān)率偏高、商品住房?jī)r(jià)格居高不下的實(shí)際情況，將把租售并舉作為長(zhǎng)期堅(jiān)持的基本住房政策，并突出租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要性，鼓勵(lì)私人住房出租，支持發(fā)展租賃型住房，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌要求規(guī)范集體土地上房屋租賃。四是要嚴(yán)格控制用地總量和規(guī)?？偭?，動(dòng)態(tài)跟蹤市場(chǎng)，嚴(yán)防超量開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致新的空置房產(chǎn)生。七、遵循國(guó)家調(diào)控政策，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序發(fā)揮稅收、信貸、價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩