【正文】 手市場： 衡量一個房地產(chǎn)市場的主流客戶是投資者居多，或者是使用者居多的主要依據(jù)是該區(qū)域內(nèi)的二手交易市場的活躍程度。 開發(fā)公司市場競爭力高層組建方面 （ 1） 開發(fā)商實力： 通過對本次揚州地區(qū)調(diào)查樓盤開發(fā)商的公司性質(zhì)，列出如下分析表格： （ 2） 開發(fā)商專業(yè)度： 從收集到的樓盤推廣資料來看，大多開發(fā)商精于融資、以及開發(fā)鏈的控制力上，而對營銷、策劃則只抓綱不管目，盲目的去聘請一些全國知名甚至國際知名的代理商操刀“練習(xí)”，殊不知其后期開發(fā)命脈已被他人掌握，每個銷售期還必須按時支付傭金，公司的核心架構(gòu)則仍是空架，還何談今后的可持續(xù)發(fā)展？ （ 3） 開發(fā)商項目開發(fā)理念： 依托該城市獨有的各種旅游風(fēng)景、歷史文化以及特有的建筑風(fēng)格為，不少開發(fā)商除了在“以人為本”的傳統(tǒng)概念上，還加入“尊貴=等級、古風(fēng)雅致等等”的一些自創(chuàng)理念，雖有“做秀”之閑，也算是各顯神通、別具一格吧。 （ 3） 路網(wǎng)規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)完全公共道路一般修建 2 至 3條（ 5— 8米），以 S 型、田型、十字型為主，半公半私道路一般布置在樓棟之間（ 3米 —— 5米）。 （ 2） 建筑造型（建筑特色）：整個城市均采用復(fù)古主義的低層、低密度建筑。 小區(qū)景觀： 山石：多采用具有江南園林特色的宣石、黃石、太湖石。 戶型方面： （ 1） 主流戶型： 平層式：三室兩廳雙衛(wèi)三陽臺 平方米： 150至 180平方米 躍層式： 180 平方米 三室兩廳雙衛(wèi)三陽臺 小 高層： 160 平方米左右 三室兩廳雙衛(wèi)三陽臺 層高： 3米 公建配套方面：除開可經(jīng)營性商業(yè)部分，免費型公用設(shè)施還有待增強。 1 商業(yè)發(fā)展發(fā)面：休閑經(jīng)濟的主體特征與外來商業(yè)貿(mào)易的不發(fā)達，與總?cè)丝跀?shù)量相對應(yīng)，決定該城市未來商業(yè)開發(fā)需求不旺盛。唐宋時已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以“真州”、“儀真（征）”地名。 (二 )地理位置 儀征行政隸屬江蘇省揚州市，位于江蘇省中西部 119176。 36‘之間 ,地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚“銀三角”地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚州，南瀕長江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長市接壤。 （三）基本指標(biāo) 全市總面積 903平方公里，轄 11個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)， 7個場圃，現(xiàn)有總?cè)丝?61萬人（注：含非在冊常住人中 ）。 （四）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 改革開放以來，儀征人民搶抓機遇，加快發(fā)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進，各項事業(yè)協(xié)調(diào)進步， 2020年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 。興建和完善了一批交易市場，涌現(xiàn)了一些初具雛型的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營經(jīng)濟組織。同時還有 15個固定資產(chǎn)投資在 1000 萬以上的工業(yè)項目在建設(shè) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 26 頁 或洽談之中。各類學(xué)校 300 多所，其中 1所高等院校； 4所中等專業(yè)學(xué)校；公共圖書館 2所；省市級文物保護單位 10上；各類衛(wèi)生機構(gòu) 33個，城區(qū)醫(yī)院 4所 ,已形成比較齊全的醫(yī)療預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。其中藥用植物有 456 個品種，蘊藏量 2500公斤；砂石蘊藏量 3 億噸左右；地下水蘊藏量；開發(fā)利用的潛力很大。 廣播電視事業(yè)發(fā)展迅速，建有江蘇微波總站儀征站一座，具有多功 能、總建筑面積達 15000多平方米的廣播電視中心也即將建成使用。 漢朝時，這里是吳王劉濞的地盤，他領(lǐng)銜挑 起“八王之亂”，就在境內(nèi)的銅山鑄錢來著。有詩為證： 送邵監(jiān)酒 宋 劉宰 儀真來往幾經(jīng)秋， 風(fēng)物淮南第一州。后來宋、金打仗，真州成了前線，繁華不再。 房地產(chǎn)市場發(fā)展格局： 一級市場：由于工業(yè)的相對發(fā)達，使土地市場的增值速 度不高，從而遏制了土地商業(yè)發(fā)展與土地建設(shè)開發(fā)的彈性增長。 開發(fā)商專業(yè)度：較揚州市場明顯落后。棟與棟之間的多為并列式排列。 c) 主流建筑體：住宅以 5至 7層多層為主，采用兩聯(lián)體或三聯(lián)體為一棟，屋頂一般做成復(fù)式（閣 樓）。戶內(nèi)設(shè)計多采用平層，較少采用錯層式，復(fù)式（上層為閣樓）一般放在建筑最高層。 （ 3）多層、躍層最高價： 3500元 /平方米 最低價： 2000 元 /平方米 成交客戶來源方面：多以揚州地區(qū)高知、高收階層為主，兼有本地區(qū)部分個體工商戶、企業(yè)主。在邁入二十一世紀(jì)之際，鎮(zhèn)江將以更加良好的投資環(huán)境 ，更加優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，熱忱歡迎海內(nèi)外客商前來投資興業(yè)、共展宏圖。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 。 （四）、港口、口岸： 鎮(zhèn)江擁有對外開放的國際港口。 （五）、交通 鎮(zhèn)江具有“鐵、公、水、空”立體交通優(yōu)勢。世界聞名的“黃金水道” —— 長江和京杭大運河在此交匯，滬寧高速公路、京滬鐵路、滬寧二級公路穿市而過。鎮(zhèn)江港是全國主樞紐港之一，岸線長 65 公里。揚中長江大橋與揚中北渡一起，構(gòu)成長江南北又一通道。 （六）郵電通信： 鎮(zhèn)江電信實現(xiàn)了交換程控化、傳輸數(shù)字化。 1978年，鎮(zhèn)江被國務(wù)院列為對外開放城市。 非農(nóng)業(yè)人口 ，占總?cè)丝?%，比上年增加 分點。戶均人數(shù)仍以三口之家為主。全市人口自然增長率有所下降，由上年 ‰下降為 ‰。 2000年遷入人口總數(shù)略高于遷出人口總數(shù)，在 全市遷入遷出人口中，以市區(qū)與丹陽市為主。鎮(zhèn)江話雖屬北方方言范疇，但構(gòu)成復(fù)雜，其中既有吳方言的遺痕，又有旗腔（類似京腔 ）的影響。句容、丹徒、揚中的方言類似鎮(zhèn)江話，雖構(gòu)成復(fù)雜，但均屬北方方言系統(tǒng)。 （九）、旅游資源： 鎮(zhèn)江為中國優(yōu)秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的獨特風(fēng)貌，以“天下第一江山”聞名于世。西部有被地質(zhì)界譽為“世界罕見，中國第一”的彭公山方解石晶洞。鎮(zhèn)江的宗教活動在全國乃至東亞及東南亞有廣泛影響。焦山碑林中有“大字之祖”瘞鶴銘以及蘇軾、黃庭堅、米芾、 陸游等書法大家的碑刻和摩崖石刻；南朝陵墓石刻存有齊梁兩代帝王歸葬丹陽故里的陵墓 11處 26件，葬于句容的 1處 4件，是南朝石刻瑰寶。 1985年 3 月，市一（八）屆人大第 3 次會議決定廣玉蘭為市樹。 （二）、個盤情況（請參考附件 11至 14） 鎮(zhèn)江小結(jié)： 城市性質(zhì)及城市化程度：旅游、休閑型地級城市，城市化建設(shè)進程處于初級建設(shè)階段，非農(nóng)業(yè)人口年增長率可以看出其城市發(fā)展彈性小于揚州。 開發(fā)商專業(yè)度：通過少數(shù)樓盤觀察，感覺普遍高于揚州。 建筑體 a) 立面、山墻設(shè)計方面： A中國古典主義復(fù)古設(shè)計，多以坡屋頂、飄檐、老虎窗為主。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 26 頁 公建配套方面：同樣在非經(jīng)營性的休閑配套上，或地下停車庫的配置等方面有待提高。 銷售人員綜合素質(zhì)普遍不高。 發(fā)展商 江蘇 恒順置業(yè)發(fā)展有限公司、恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 鎮(zhèn)江恒新住宅科技集成有限公司 規(guī)模 占地 18公頃，總建筑面積 19萬平方米 配套設(shè)施 球場、智能網(wǎng)絡(luò)、大型高層會所 工程狀況 一期、二期均已完工，小區(qū)路面工程未做 裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)：毛坯 銷售情況 一期已售完，二期約 85%以上 推出日期 交樓日期 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 最高價 ： 元 /平方米 最低價 ： 元 /平方米 均價： 3600 元 /平方米 按揭付款所占比例： 一次性付款所占比例：首付三層，按揭七層 物業(yè)管理公司：深圳 中海物業(yè)管理有限公司 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 26 頁 公共交通 地處市區(qū)地帶，古代運河旁，公交路數(shù)與出租車搭乘均十分便利 賣點 地塊臨近風(fēng)景旅游區(qū)與市區(qū)內(nèi)，項目增值潛力巨大。 戶型面積比 戶型 一房一廳單衛(wèi) 二房二廳單衛(wèi)： 84平方米 三房二廳雙衛(wèi)： 118平方米 四房二廳雙衛(wèi) 五房三廳雙衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 附件 14： 樓盤調(diào)查表 樓盤名稱 港南花苑 位置 鎮(zhèn)江市大港區(qū)東豐路與興港東路間，東靠東風(fēng)河 發(fā)展商 常州偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 規(guī)模 戰(zhàn)地 、建筑面積越 30 萬平方米 配套設(shè)施 4000平方米中心廣場 工程狀況 已動工 裝修標(biāo)準(zhǔn) 銷售情況 推出日期 今年 10月份推出 交樓日期 主力建筑 多層公寓 最高價 ： 元 /平方米 最低價 ： 元 /平方米 均價： 1300 元 /平方米 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 26 頁 按揭付款所占比例： 一次性付款所占比例： 物業(yè)管理公司： 公共交通 賣點 綜合評價 休閑概念貫穿整個銷售推廣工作之中 戶型面積比 戶型 一房一廳單衛(wèi) 二房二廳單衛(wèi) 78— 96平方米 三房二廳雙衛(wèi) 108平方米、 120平方米、 116平方米 四房二廳雙衛(wèi) 五房三廳雙衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 復(fù)式 附件 15： 樓盤調(diào)查表 樓盤名稱 一洲花園 推廣主題 都市核心 生態(tài)園林 位置 儀征大慶路旁，鏡湖邊。 江南園林的戶型設(shè)計以及環(huán)境設(shè)計 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 26 頁 綜合評價 戶型進深過長，影響通風(fēng)采光 客廳挑高 5米，使室內(nèi)空間擁有更多的想象空間 戶與戶之間的中庭花園，彰顯其產(chǎn)品開發(fā)中的獨有特色 總 體采用并列式布局，臨街低層商業(yè)規(guī)劃，拘于俗套 只有四種戶型可供銷售，使銷售方面大受制約，并且有“千人一面”之感 戶型面積比 戶型