20xx年保定市東方國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目提報(bào)-預(yù)覽頁
【正文】 片區(qū)將近十個(gè)項(xiàng)目開始陸續(xù)開盤或者加推， 總體體量達(dá) 400萬㎡ 。 ?大型社區(qū)開始 注重景觀設(shè)計(jì) ，高層與多層洋房 產(chǎn)品組合 。 ?以品質(zhì)為基礎(chǔ)，價(jià)格為引導(dǎo)，在任何市場(chǎng)環(huán)境下，客戶不會(huì)觀望。 形象鮮明、 突出性價(jià)比 ?在東湖片區(qū)形勢(shì)良好的情況下，可選擇性項(xiàng)目較多，客戶選擇房源一定是最具性價(jià)比的，因此品質(zhì)的提升和價(jià)格的靈活，再加上獨(dú)特的形象定位，將有效提升產(chǎn)品的性價(jià)比，打開市場(chǎng)空間。 客戶描摹 4/28/2022 18 思考小結(jié) 我們的產(chǎn)品 5080㎡精裝修公寓 我們的客戶 地緣性、投資性客戶為主 產(chǎn)品決定客戶 競(jìng)爭(zhēng)分流客戶 產(chǎn)品不占優(yōu)勢(shì) 我們的對(duì)手 區(qū)域競(jìng)品分流區(qū)域客戶 如何擺脫競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ？ 回歸產(chǎn)品本質(zhì) 獨(dú)特定位 形象差異化 4/28/2022 19 以東湖情結(jié)打動(dòng)人； 以高端形象吸引人； 公寓時(shí)代第一個(gè)夢(mèng)想從這里啟航； 通往投資的第一步從這里邁出； 這里是自然的展廊； 這里是成功的基石。 此外，本項(xiàng)目屬于商業(yè)立項(xiàng)，可從環(huán)保層面進(jìn)行包裝以減輕人們對(duì)商業(yè)水電的顧慮。地源熱泵系統(tǒng)可供暖、空調(diào)制冷，還可提供生活熱水，特別是對(duì)于同時(shí)有供熱和供冷要求的建筑物，不僅節(jié)省了大量的能量，還減少了設(shè)備的初期投資。是理想的供暖制冷設(shè)備。 節(jié)能產(chǎn)品、運(yùn)行穩(wěn)定。 產(chǎn)品建議 形象提升 ——物業(yè)提升 4/28/2022 40 產(chǎn)品建議 配套設(shè)施提升 ——標(biāo)準(zhǔn)配套 配套設(shè)施建議 商務(wù)大堂 商務(wù)中心 大堂設(shè)住戶專用信箱 寬帶互聯(lián)網(wǎng) 分戶式中央空調(diào) 可視對(duì)講、自動(dòng)留言、防盜門磁系統(tǒng)等 24小時(shí)智能化安防系統(tǒng) 每層均配自動(dòng)噴淋、報(bào)警安全消防設(shè)施 共享 寫字樓商務(wù)會(huì)所相關(guān)服務(wù)配套 4/28/2022 41 ?空中花園式商務(wù)會(huì)所 —— 提升檔次、提供方便 產(chǎn)品建議 配套設(shè)施提升 ——會(huì)所 健身中心 美容 Spa 咖啡屋 書吧 4/28/2022 42 為適應(yīng)不同的客戶需求，聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師打造 多種風(fēng)格及價(jià)位的精裝修套餐 1 2 3 4 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值提升 ——精裝修 4/28/2022 43 附加值提升，設(shè)置共享空間； 每二層共享一個(gè)小型 空中花園 （公共活動(dòng)空間） 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值提升 ——共享花園 4/28/2022 44 每 3層設(shè)置一個(gè) 挑空天井 。 獨(dú)立儲(chǔ)藏間 極強(qiáng)大的收納功能 功能齊全，采光充足的大廚房， L型操作臺(tái)方便快捷并節(jié)省體力。 玄關(guān)跨界 提高空間使用效率 7號(hào)公寓之中，空間亦可進(jìn)行一次神奇的角色互換游戲。 廚房橫窗觀景 直面都市美景 一房變“兩房” 隨你打造 約 4平米創(chuàng)意空間，不大，卻足以輕松跨界。 4/28/2022 50 ? 根據(jù)市場(chǎng)比較法，項(xiàng)目組在眾多影響房地產(chǎn)定價(jià)因素中選擇 10例因素 并制定其權(quán)重，作為定價(jià)參考： 因素 說明 權(quán)重 地段 依據(jù)項(xiàng)目位置不同，交通方式不同得出相應(yīng)分?jǐn)?shù) 25% 配套 商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、公共環(huán)境、娛樂等資源配套 15% 交通 距離城市主路距離、公共巴士線路數(shù)量等因素 8% 環(huán)境資源 是否有良好的景觀資源、是否有噪音、廢水廢物污染 7% 城市規(guī)劃 片區(qū)規(guī)劃期限、完善程度及重要性程度 5% 戶型設(shè)計(jì) 不考慮面積大小，僅考慮使用舒適性（如動(dòng)靜分離、 潔污分開、有無面積浪費(fèi)、私密性等等） 15% 整體規(guī)劃 主要考慮容積率、綠化率、整體風(fēng)格等因素 5% 內(nèi)部配套 特指小區(qū)內(nèi)生活配套，不包含周邊配套 10% 開發(fā)商品牌 開發(fā)商資質(zhì)及開發(fā)樓盤數(shù)量、質(zhì)量 5% 交房標(biāo)準(zhǔn) 主要對(duì)照戶型交房標(biāo)準(zhǔn)如毛坯，精裝，豪裝等 5% 定價(jià)策略 4/28/2022 51 地塊區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目打分 ? 打分原則： 5分為滿分， 3分為中間分； ? 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目采取樣本為 6個(gè)， 市場(chǎng)平均值為 ； ? 本案綜合得分為 因素 權(quán)重 東湖國(guó)際 裕東公寓 華創(chuàng)國(guó)際 東湖天地 東湖一號(hào) 香江東湖印象 本案 地段 25% 3 4 配套 15% 3 4 3 4 交通 8% 3 4 4 環(huán)境資源 7% 4 4 4 4 4 城市規(guī)劃 5% 4 4 4 4 4 戶型設(shè)計(jì) 15% 4 4 4 整體規(guī)劃 5% 3 4 4 4 4 內(nèi)部配套 10% 3 4 開發(fā)商品牌 5% 4 交房標(biāo)準(zhǔn) 5% 3 4 3 3 3 4 綜合得分 定價(jià)策略 4/28/2022 52 ? 由以上表格可知，本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 平均性價(jià)比比值為 73。 ? 速銷為王： 深入挖掘產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn) ，以 “短、平、快” 營(yíng)銷手段迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，全面降低本案開發(fā)的時(shí)間成本，在保證風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益的最大化。 第四階段：熱銷期全面造勢(shì)，跟進(jìn)詳細(xì)產(chǎn)品信息。 月初項(xiàng)目入市 三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 安排網(wǎng)站（搜房、焦點(diǎn)）的 首頁廣告 ， 通欄及懸浮。 主要目的：作為線上推廣的補(bǔ)充，拓展渠道； 推廣訴求：產(chǎn)品信息 +區(qū)域情結(jié)； 推廣頻率：每周一次，與報(bào)廣日錯(cuò)開，周四或者周五； 短信數(shù)量：每次 10萬，每次投放的客戶群體保證不要重復(fù)。 同時(shí)利用本次產(chǎn)品說明會(huì)，形成媒體和業(yè)內(nèi)人士對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，形成項(xiàng)目在圈內(nèi)的口碑影響力，提升知名度。 4/28/2022 66 事件營(yíng)銷之系列活動(dòng) 環(huán)保幸福單車游 798藝術(shù)之旅 項(xiàng)目奠基儀式 4/28/2022 67 體驗(yàn)營(yíng)銷之售樓處包裝 銷售中心外庭院綠化及茶座 真水奢華模擬沙盤 售樓中心產(chǎn)品展示 銷售中心布置示意圖 4/28/2022 68 體驗(yàn)營(yíng)銷之樣板房展示 看房通道 樣板房展示 4/28/2022 69 參會(huì)目的：高調(diào)認(rèn)籌。如彩繪、游戲等可以在話題上
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