【正文】 應納所得稅額 （4行 5行 ）稅率(25%)中華人民共和國企業(yè)所得稅月( 季) 度預繳納稅申報表( A 類)稅款所屬期間： 年 月 日 至 年 月 日納稅人識別號 ：□ □□□□□□□□□□□□□□ 納稅人名稱: 金 額單位:人 民幣元(列 至角分)國稅函 〔 2022〕 635號：可以減除期間費用、稅金及符合稅法規(guī)定的虧損 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 季度申報 （京國稅發(fā) 【 2022】 92號） 附件 4《 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑 》 的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報時 的處理 ? 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在 《 企業(yè)所得稅 年度納稅申報表（ A類） 》 第 1行“營業(yè)收入”欄 和附表一（ 1） 《 收入明細表 》 第 4行“銷售貨物” 及 附表三 《 納稅調(diào)整項目明細表 》 第 19行“其他”欄第 4列“調(diào)減金額” 。12 或11 行247。 企業(yè)所得稅法 企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 ① 財政撥款， 是指各級人民政府對納入預算管理的事業(yè)單位、社會團體等組織撥付的財政資金 ，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 企業(yè)所得稅法 實施條例 26條 不征稅收入解釋 企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 財稅 〔 2022〕 151號 ? 企業(yè)取得的各類 財政性資金 ，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額 ? 企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的 財政性資金 ，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定 （ 1）不征稅收入中沒有對房地產(chǎn)企業(yè)做出特殊性的規(guī)定 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)收入中，沒有符合不征稅收入條件的收入 房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問題 第五條 企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 （ 4）符合條件的非營利組織的收入，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的外，不包括非營利組織從事營利性活動取得的收入。 （ 3）符合條件的非營利組織，是指同時符合下列條件的組織： ① 依法履行非營利組織登記手續(xù)； ② 從事公益性或者非營利性活動； ③ 取得的收入除用于與該組織有關的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營利性事業(yè)； ④ 財產(chǎn)及其孳息不用于分配； ⑤ 按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷后的剩余財產(chǎn)用于公益性或者非營利性目的，或者由登記管理機關轉(zhuǎn)贈給與該組織性質(zhì)、宗旨相同的組織，并向社會公告； ⑥ 投入人對投入該組織的財產(chǎn)不保留或者享有任何財產(chǎn)權利； ⑦ 工作人員工資福利開支控制在規(guī)定的比例內(nèi)，不變相分配該組織的財產(chǎn)。 實施條例 29— 33條 文件依據(jù)： 國稅函 〔 2022〕 3號 合理工資的判定標準 ?企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度； 工資制度 ?企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平； 薪資水平 ?企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的； 有序調(diào)整 ?企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務； 依法扣稅 ?有關工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。 國稅函 〔 2022〕 3號文 第 3條 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 三項費用的扣除 實施條例的規(guī)定： 43條 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當年 銷售（營業(yè)）收入 的5‰ 政策要點 ? 強調(diào)實際發(fā)生 ? 強調(diào)與生產(chǎn)經(jīng)營有關 ? 雙重標準孰低原則 ? 銷售收入包括：包括銷售貨物收入、勞務收入、出租財產(chǎn)收入、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權收入、 視同銷售收入 等 ， 但不包括稅務機關查補的收入。 實施條例的規(guī)定 46條 財產(chǎn)保險費的范圍 按照 《 中華人民共和國保險法 》 及 《 財產(chǎn)保險公司保險條款和保險費率管理辦法 》 規(guī)定繳納的財產(chǎn)保險費 。 現(xiàn)金發(fā)放 的勞保費不允許稅前扣除 ② 勞動保護用品是保護勞動者安全健康的一種預防性輔助措施，不是生活福利待遇 。 財稅[2022]160號文 會計口徑 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 公益性捐贈的扣除 ?依法登記 ?不以營利為目的 ?全部資產(chǎn)及其增值為該法人所有 ?收益和營運結余用于該法人設立目的的事業(yè) ?終止后的剩余財產(chǎn)不歸屬任何個人或者營利組織 ?不經(jīng)營與其設立目的無關的業(yè)務 ?有健全的財務會計制度 ?捐贈者不以任何形式參與社會團體財產(chǎn)的分配； ? 3年內(nèi)未受到行政處罰； ? 在民政部門依法登記 3年以上，申請前連續(xù) 2年年度檢查合格 ； ? 1年 ≤登記年限＜ 3年，社會組織評估等級在 3A（含）以上； ? 公益性社會團體（不含基金會）在民政部門依法登記 3年以上，凈資產(chǎn)不低于登記的活動資金數(shù)額，申請前連續(xù) 2年年度檢查合格。 （ 3）、稅收滯納金。（ 7）、未經(jīng)核定的準備金支出。 即：及時將預計毛利調(diào)整為實際毛利 (文件第 9條 ) 未完工開發(fā)產(chǎn)品 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（預售收入），按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額 計稅毛利率 (文件第 8條 )： ? 開發(fā)項目位于省會城市和計劃單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％ ? 開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 (文件第 9條 ) 京國稅發(fā)（ 2022） 92號文要求報送“開發(fā)產(chǎn)品 (成本對象 )完工情況表 (一 )、(二 )” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 國稅函 〔 2022〕 201號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品， 無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。（ 26條） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 可否銷售原則 分類歸集 原則 功能區(qū)分原則 定價差異原則 成本差異原則 權益區(qū)分原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營 銷售的，作為獨立的計稅成本對象 ；否則，先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本對象 同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型無明顯差異的群體開發(fā)的項目，作為一個成本對象 開發(fā)項目 某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時 ，可以作為獨立的成本對象 開發(fā)產(chǎn)品 因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的 ，應分別作為成本對象 開發(fā)產(chǎn)品 因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的 ，分別作為成本對象 開發(fā)項目 屬于受托代建的或多方合作開發(fā) 的，應結合上述原則分別劃分成本對象 計稅成本對象的確定原則(第 26條) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 （二）計稅成本對象確定原則 （三）計稅成本支出的 6大內(nèi)容（ 31號文第 27條） （ 1）土地征用費及拆遷補償費 （ 2）前期工程費 （ 3）建筑安裝工程費 為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用 ，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、 契稅 、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費 、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、 拆遷補償支出 、 安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費 等 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 (4) 基礎設施建設費 (5) 公共配套設施費 (6) 開發(fā)間接費 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的 各項基礎設施支出 ，主要包括開發(fā)項目內(nèi) 道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費 。 （三）計稅成本支出的 6大內(nèi)容（ 31號文第 27條） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 （ 2）條文規(guī)定 —— 合作他方的稅務處理 37條 處理時間 首次取得開發(fā)產(chǎn)品時 處理方法 ? 分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 （七）成本費用的扣除 可以稅前扣除 法律規(guī)定 維修費用的內(nèi)容 日常的維護、保養(yǎng)、修理 費用 扣除的原則 實際發(fā)生原則 不允許預提！ 尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品 按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)產(chǎn)品包括共用部位、共用設施設備 維修費用范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 （七）成本費用的扣除 維修費用的扣除 第 15條 企業(yè)將 已計入銷售收入 的 共用部位、共用設施設備維修基金 按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于 移交時 扣除。 企業(yè)所得稅關于預提費用稅務處理的一般規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于預提費用稅務處理的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于預提費用稅務處理中出現(xiàn)的具體問題的處理 七、企業(yè)所得稅關于預提費用的處理 企業(yè)所得稅關于預提費用稅務處理的一般規(guī)定 第四十五條 企業(yè)依照法律、 行政法規(guī)有關規(guī)定提取的用于環(huán)境保護、生態(tài)恢復等方面的專項資金，準予扣除 。 取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額 。要結合稅收專項檢查工作和本地實際， 在房地產(chǎn)、醫(yī)藥經(jīng)銷行業(yè)等必查行業(yè) 之外確定若干個重點行業(yè)，在轄區(qū)內(nèi)發(fā)票違法行為比較集中的地區(qū)和領域中確定若干個重點區(qū)域，進行發(fā)票使用情況的重點檢查。 在查辦案件過程中，要切實做到“查賬必查票”、“查案必查票”。抽查要結合實際情況，準確選擇檢查對象和項目，有針對性地進行發(fā)票使用情況檢查。 實施條例 31條 房地產(chǎn)稅金扣除的特殊規(guī)定 第十二條 企業(yè) 發(fā)生 的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、 營業(yè)稅金及附加 、 土地增值稅 準予當期按規(guī)定扣除。 企業(yè)已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時，應當計入當期收入。 國稅發(fā) [2022]88號 財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 財產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動向 （ 1）取消事前 審批制 （ 2）全部實行 申報制 改革動向 利弊分析 （ 1）減輕了企業(yè)的負擔 （ 2）加大了企業(yè)的風險 雙刃劍 22條 因國家無償收回土地使用權而形成的損失 ，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除 。 國稅發(fā) （ 2022） 31號文 彌補以前年度虧損的一般規(guī)定 彌補以前年度虧損的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彌補以前年度虧損中出現(xiàn)的具體問題 十一、以前年度虧損的彌補 彌補以前年度虧損的一般規(guī)定 第十八條 企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補，但結轉(zhuǎn)年限最長不得超過五年。 對檢查調(diào)增的應納稅所得額應根據(jù)其情節(jié)，依照 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 有關規(guī)定進行處理或處罰。 （ 2）預收款項確認為收入時，借記“預收賬款”，貸記“經(jīng)營收入”。 大家辛苦了， 謝謝！ 202212 手機 ： 15952601333 Email： 陳亞強：