【正文】 %的增速。另外一方面表現(xiàn)出居民消費(fèi)升級(jí)的 13 快速形成，儲(chǔ)蓄意愿的下降和對(duì)收入預(yù)期的增長(zhǎng)。 重慶市政府的“大商貿(mào)、大流通”政策及各區(qū)對(duì)本區(qū)商貿(mào)流通和商圈建設(shè)的重視也促使產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和規(guī)模的擴(kuò)大。 按行業(yè)分析， 2020年批發(fā)零售貿(mào)易零售總額達(dá) 億元，占社會(huì)消費(fèi)品總額的比重提高到 85%，較上年增長(zhǎng) 13%；其次為餐飲業(yè)，達(dá)到 132億元，比上年增長(zhǎng) %，值得留意的是，餐飲業(yè)連續(xù)保持了高速增長(zhǎng)，并超過總體零售額增幅的 個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出城市生活水平的顯著提高，生活節(jié)奏加快對(duì)餐飲市場(chǎng)的積極推動(dòng)，同時(shí)飲食多元化和網(wǎng)點(diǎn)的大規(guī)模擴(kuò)張，為餐飲 業(yè)發(fā)展提供了廣闊空間，也顯示居民對(duì)餐飲服務(wù)業(yè)需求殷切。 從區(qū)域消費(fèi)及重慶的人口分布結(jié)構(gòu)來看，重慶主城區(qū)對(duì)各區(qū)、縣、鎮(zhèn)的商業(yè)輻射力仍然較強(qiáng)，但主要體現(xiàn)在高檔、大件和耐用消費(fèi)品上。直轄后的 8 年間 ,重慶居民生活水平不斷提高，可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)。 16 城市居民的恩格爾系數(shù) 37． 8%，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)仍高達(dá) 56%。 消費(fèi)特征 由于政策性原 因和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的局限性，居民的收入、支出及在消費(fèi)市場(chǎng)中心的體現(xiàn)與實(shí)際情況有一定偏差，具體特征表現(xiàn)為： 家庭用于旅游和服務(wù)性支出呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，因此對(duì)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂、休閑、文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大 的促進(jìn)作用。 城市人口與城市建設(shè)的發(fā)展，規(guī)劃和區(qū)位的演變將對(duì)商圈和未來零售格局產(chǎn)生重要的影響。 城鎮(zhèn)化水平 9009501000105011001150120012502020年 2020年 2020年 2020年 2020年圖九：城市人口（萬人） 老齡化社會(huì) 老齡化社會(huì)的日益突出將對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)、分配、消費(fèi)、社會(huì)保障產(chǎn)生重大影響 21 和沖擊。 2020 年，重慶市流動(dòng)人口總量達(dá)到 649萬人，占全市總?cè)丝诘?；其中流出市外的人口 407 萬人，外省（市）流入人口約 56 萬人；省際間人口總遷移率為 %，凈遷移率為 %。按戶籍在市區(qū)主城九區(qū)流動(dòng)的人口占總流動(dòng)人口的 25%，主要在主城區(qū)間流動(dòng)和遷移。流入人口多為學(xué)習(xí)、經(jīng)商 或異地工作，消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口則對(duì)重慶主城區(qū)消費(fèi)有較明顯的拉動(dòng)作用。各區(qū)人口總量分別為渝中區(qū) 60 萬人；大渡口區(qū) 萬人（其中農(nóng)業(yè)人口 6 萬人）；江北區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口 10萬人 )；沙坪壩區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口為 21 萬人 )。 本人口分布統(tǒng)計(jì)為 2020 年底數(shù)據(jù)，而近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速崛起使人口分布發(fā)生了較大變化，各區(qū)居住人口因此而不斷發(fā)生區(qū)域變化。居住狹窄區(qū)域的人口將遷至環(huán)境更為適宜居住的新區(qū)域，而農(nóng)業(yè)人口因農(nóng)轉(zhuǎn)非和拆遷安置而演變?yōu)槌擎?zhèn)人口。就目前來看主城九區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模為戶籍人口 550萬人，非農(nóng)業(yè)人口 318 萬人，外省區(qū)流入人口 56 萬，九區(qū)以外區(qū)、縣流入主城區(qū)約 88 萬人。 8． 1 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃范圍 預(yù)計(jì)至 2020 年，重慶市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 50%以上； 2020 年達(dá)到 65%左右。 重慶主城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，將促使城市消費(fèi)的急劇升級(jí)和總量擴(kuò)大，同時(shí)使中心城區(qū)的輻射力更為強(qiáng)大，眾星捧月的效應(yīng)使主城區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)倍增。 主城各區(qū)功能和各階層的遷移，演變隨城市新格局的形成而加快，這也使各區(qū)域的未來定位戰(zhàn)略后隨之做出調(diào)整，在城市的發(fā)展和演變中演繹未來新格局的形成。 西部大開發(fā)戰(zhàn)略對(duì)重慶城市經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)流通和零售物業(yè)均將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。 零售業(yè)的當(dāng)前形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)將對(duì)商業(yè)物業(yè)有積極的影響，也促使各種資金，乃至海外基金大量涌進(jìn)國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，但這對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和人才要求也愈來愈高。 隨重慶在各經(jīng)濟(jì)圈的作用發(fā)揮，重慶物業(yè)價(jià)值較國(guó)內(nèi)中心城市偏低的現(xiàn)狀將很快被改變，而作為增值空間巨大的商業(yè)物業(yè)（尤為稀缺的中心優(yōu)勢(shì)網(wǎng)點(diǎn)資源）將成為受惠的產(chǎn)業(yè)而被廣泛挖掘。 重慶的 CBD 將分成三大塊：現(xiàn)代 CBD— 江北城，傳統(tǒng) CBD— 解放碑， CBD 配套服務(wù)區(qū) — 南岸彈子石。隨著江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可能形成的馬太效應(yīng)，重慶北部的吸引力將會(huì)越來越大，竟?fàn)幜υ絹碓綇?qiáng)。 9．零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 9． 1 國(guó)內(nèi)零售業(yè)現(xiàn)狀 但是國(guó)內(nèi)零售業(yè)仍存在規(guī)模偏小、戰(zhàn)略缺失、經(jīng)營(yíng)管理水平粗放，盲目快速膨脹等問題。商務(wù)部于 2020 年 7 月 1 日正式發(fā)布了國(guó)內(nèi) 17 種業(yè)態(tài)的界定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代百貨、超市、專業(yè)店和正迅猛發(fā)展的購(gòu)物中心在零售市場(chǎng)中逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。年平均增長(zhǎng)將保持在 11%以上，五年后的市場(chǎng)規(guī)模將在 2020年基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 1倍。 90 年代之前，中國(guó)零售市場(chǎng)長(zhǎng)期保持著國(guó)有百貨商場(chǎng)一統(tǒng)天 下的格局，市場(chǎng)份額高達(dá) 60%以上，隨消費(fèi)需求的變化和競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 受到新型零售業(yè)態(tài)的巨大沖擊，傳統(tǒng)百貨和綜合商場(chǎng)進(jìn)入了巨大的調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。 中國(guó)零售業(yè)現(xiàn)代化水平的顯著提高，除了現(xiàn)代流通方式和新型業(yè)態(tài)發(fā)展較快外，先進(jìn)流通經(jīng)營(yíng)與管理技術(shù)也得到快速推廣和應(yīng)用。 從 1992 年至 2020 年，全國(guó)零售行業(yè)累計(jì)實(shí)際利用外資約 30億美元，批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企 業(yè) 300 家，分店 2300 多個(gè)。 零售業(yè)企業(yè)已逐漸成為渠道主導(dǎo)者，對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。 連鎖經(jīng)營(yíng)將是零售企業(yè)居主導(dǎo)地位的經(jīng) 營(yíng)方式 大型的購(gòu)物中心將在未來幾年中迅猛發(fā)展，成為優(yōu)勢(shì)渠道資源擁者，而成為未來零售業(yè)態(tài)的新型主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 外商進(jìn)入步伐進(jìn)一步加快，也促使國(guó)內(nèi)零售企業(yè)快速膨脹，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更為激烈。 舊城改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、商業(yè)企業(yè)跑馬圈地、第三產(chǎn)業(yè)澎渤興起等因素促使中國(guó)的商用房地產(chǎn)呈燎原之勢(shì)，在巨大利益的引誘下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和規(guī)模也呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)大之勢(shì)，2020 年后商業(yè)房地產(chǎn)成為新的務(wù)稱，也衍生出了一個(gè)巨大產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)— 商業(yè)房地產(chǎn)，全國(guó)號(hào)稱大型購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已多達(dá)近 1000家。統(tǒng)一規(guī)劃、定位、經(jīng)營(yíng)終成大勢(shì)所趨，廣州天河城、杭州金涌廣場(chǎng)、萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等大型商業(yè)樓盤在付出慘痛的教訓(xùn)和沉重的代價(jià)之后，為中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)探索出了新的運(yùn)作 36 理念和方法為業(yè)界所廣泛借鑒。而“中國(guó)式的”符合中國(guó)不同地區(qū)消費(fèi)特征的購(gòu)物中心必將顯現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力和發(fā)展?jié)摿Α? 特殊的地理環(huán)境決定了重慶的商業(yè)組團(tuán)式結(jié)構(gòu)發(fā)展，圍繞主城渝中、沙坪壩、江北、九龍坡、南岸等五區(qū)，相繼形成了解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈形成了各呈鼎立之勢(shì)。 附表一：各商圈商業(yè)面積供應(yīng)量仍呈不斷放大之勢(shì) 商圈 當(dāng)前經(jīng)營(yíng)面積 當(dāng)前供應(yīng)量 預(yù)計(jì)近期 供應(yīng)量 預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期 供應(yīng)量 當(dāng)前年銷售面積 解放碑 60萬㎡ 30 萬㎡ 60萬㎡ 75 萬㎡ 135 億 沙坪壩 45萬㎡ 18 萬㎡ 30萬㎡ 40 萬㎡ 65 億 南坪 20萬㎡ 15 萬㎡ 30萬㎡ 45 萬㎡ 54 億 觀音橋 35萬㎡ 12 萬㎡ 32萬㎡ 45 萬㎡ 38 億 楊家坪 25萬㎡ 14 萬㎡ 34萬㎡ 40 萬㎡ 29 億 合計(jì) 185 萬㎡ 89 萬㎡ 186 萬㎡ 245 萬㎡ 371 億 注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)調(diào)研和對(duì)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的綜合估計(jì)而得。解放碑 因歷史沿革而形成至今，是重慶市的核心商圈，重慶市各區(qū)、各縣市民最重要、最常去的購(gòu)物、娛樂、休閑的集聚場(chǎng)所，被譽(yù)為“西部第一街”。 隨著各區(qū)域商圈和社區(qū)商業(yè)的逐步形成，新城區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，加之解放碑交通和行車因素的影響，商圈絕對(duì)霸主的地位將逐漸被削弱 ，未來的商業(yè)熱點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)散。 已經(jīng)營(yíng)的流行百貨代表性企業(yè)有百盛百貨（馬來西亞），品類百貨代表性企業(yè)有重百、新世紀(jì)等，綜合超市的代表性企業(yè)有好又多（臺(tái)灣）、人人樂（深圳），倉(cāng)儲(chǔ)超市的代表性企業(yè)有武漢中百、麥德龍（德國(guó)、不在商圈內(nèi)），家居建材專業(yè)店的代表性企業(yè)有百安居（英國(guó)）、建瑪特等，電器專 41 業(yè)店的代表性企業(yè)有蘇寧（南京）、國(guó)美（北京）等。 楊家坪商圈構(gòu)建是以步行街為核心，以長(zhǎng)江路、西郊路、直港大道、楊九路、石楊路為軸心，按“一點(diǎn)兩線”呈放射型網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)延伸，并以此構(gòu)成商務(wù)區(qū)，商圈規(guī)模達(dá) 2 K㎡，步行街是幾大商圈中第一個(gè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造的商圈，“商住分流、人車分流、整體打造”是楊家坪商圈的規(guī)劃特點(diǎn)，未來規(guī)劃強(qiáng)調(diào)特色休閑、餐飲、旅游業(yè)的發(fā)展為特點(diǎn)。 42 沙坪壩商圈特征 沙坪壩商圈區(qū)域面積較大，區(qū)域相對(duì)獨(dú) 立，對(duì)本區(qū)域消費(fèi)輻射力較江北和南岸有明顯優(yōu)勢(shì)。觀音橋商圈是起步最晚的商圈。 江北往解放碑交通便利，一橋通達(dá)渝中區(qū)的慣性消費(fèi)心理對(duì)江北商圈形成較大壓力。商圈內(nèi)已營(yíng)業(yè)的代表性精品百貨業(yè)態(tài)有遠(yuǎn)東百貨（臺(tái)灣），精品購(gòu)物中心代表性企業(yè)有北城天街，時(shí)尚百貨的代表性企業(yè)有茂業(yè)百貨（深圳）。在商圈之外分別形成了農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品、花鳥樹草市場(chǎng)和家居建材市場(chǎng)為外圍促進(jìn)，構(gòu)成了江北的大商貿(mào)格局。 各區(qū)大商貿(mào)戰(zhàn)略構(gòu)想促使各商圈的規(guī)模不斷擴(kuò)大，重復(fù)建設(shè)，過度開發(fā)使商業(yè)物業(yè)空置率急劇上升，各商圈內(nèi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效不甚理想，也形成了巨大的資源浪費(fèi)，企業(yè)生存環(huán)境亦較為艱難。甚至一些本該是社區(qū)商業(yè)的項(xiàng)目也試圖擴(kuò)大其商圈輻射范圍。 解放碑是人氣中心，優(yōu)勢(shì)在于它是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，具有很深的歷史、文化底蘊(yùn)，對(duì)主城以外地區(qū)和外來人口、旅游人口有極強(qiáng)的吸引力。 46 第三部分 項(xiàng)目概要 圖十五：本項(xiàng)目位置示意圖 47 1． 項(xiàng)目名稱 ： 重慶現(xiàn)代廣場(chǎng)； 2． 建設(shè)單位 ： 重慶道隆物業(yè)有限公司； 3． 項(xiàng)目位置 ： 重慶市江北區(qū)觀音橋商圈噴泉廣場(chǎng)中心位置； 4． 項(xiàng)目規(guī)模 ： 項(xiàng)目占地 43096 ㎡，規(guī)模總建筑面積 402337㎡，由10 層裙樓和三層塔樓組成。 48 凡泰思公司尚欠房款 萬元未償付，凡泰思公司還租賃項(xiàng)目 AB 區(qū)物業(yè) 96 ㎡至 2020 年。 本項(xiàng)目 AB 區(qū)、 C 區(qū)及 D 區(qū)原規(guī)劃面積已全部建成，按原規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)施設(shè)備已完善，其中 AB 區(qū)已通過主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、消防驗(yàn)收 ,C區(qū)已通過主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收， D區(qū)因拆遷還房尚有 9558㎡在擴(kuò)建中。 二層至四層歸觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所有（面積尚不祥，估計(jì) 13000㎡左右） 因而政策及政府的支持有利于本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 54 S 6 . 商圈內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和街區(qū)景觀吸引力居各商圈之首，對(duì)商圈休閑文化的打造和特色形成創(chuàng)造了極為有利的基礎(chǔ)條件。若項(xiàng)目戰(zhàn)略高遠(yuǎn)，則對(duì)國(guó)內(nèi)外眾多有利于本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)資源產(chǎn)生較強(qiáng)吸引力，從而使本項(xiàng)目易于形成良好群體資源優(yōu)勢(shì)，成為帶動(dòng)商圈發(fā)展的龍頭企業(yè)； 56 O 5 . 在步行街購(gòu)物、休閑成為重慶居民主要的生活方式之一。同質(zhì)化現(xiàn)象極為突出，而某商圈內(nèi)的亮點(diǎn)和成功模式極易被其他商圈和項(xiàng)目所模仿。 定位思想 由于項(xiàng)目規(guī)模大，商圈內(nèi)項(xiàng)目眾多，商圈的綜合競(jìng)爭(zhēng)力的形成決定項(xiàng)目最終的價(jià)值和績(jī)效。 以商業(yè)運(yùn)作為主，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)下提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值； 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)價(jià)值而不是地產(chǎn)開發(fā)，沒有統(tǒng)籌規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值就無法充分體現(xiàn)。租售與經(jīng)營(yíng)之間的矛盾、巨大資金投入饑渴和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之間的矛盾調(diào)和并非只有銷售一條解決之途。 3 ．企業(yè)定位 定位目標(biāo) 定位思想 62 63 4 ．項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài) 都會(huì)型購(gòu)物中心 定位思想 國(guó)人的消費(fèi)能力和習(xí)慣與西方購(gòu)物中心的理論相差甚遠(yuǎn)。中國(guó)未來零售發(fā)展趨勢(shì)也已昭然若揭，購(gòu)物中心蓬勃的生命力決定其將會(huì)是零售業(yè)態(tài)中最具競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)。 本項(xiàng)目在定位思想中期望以精神內(nèi)涵的挖掘和延伸與消費(fèi)者之間形成持續(xù)不斷的滲透式培養(yǎng)，從而從精神和心靈上產(chǎn)生共鳴來形成強(qiáng)大的磁場(chǎng)效應(yīng)； 65 定位思想 項(xiàng)目規(guī)模較大，多功能組合可有效形成互動(dòng)效應(yīng)。 67 7 ．項(xiàng)目市場(chǎng)定位 定位目標(biāo) 細(xì)分過度，難以 支持盈虧平衡點(diǎn)；若全客層覆蓋，則會(huì)影響主題定位的確立，因此以大眾為主，輔以兩端并以共同的精神和情趣追求為主客層是本項(xiàng)目的重要出發(fā)點(diǎn)