【正文】 B23A 業(yè)主協(xié)商多次，對方一直置之不理。于是，葉先生告到法院。日前，上海市黃浦法院判令許先生拆除衛(wèi)生設施及排水管。 點評：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復雜化了。 主管見時機基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的工作人員叫到一邊，告誡說：“你們應當 11 知道物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄 區(qū)做生意。”此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。 里應外合 —— 業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦 一天中午，護衛(wèi)班班長匆忙來到某小區(qū)物業(yè)管理公司辦公室，告訴 主管人員：“ 12301的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追 認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。因此，在樓頂上搭建廣告牌，雖然是物業(yè)公司出面聯(lián)系，但收益應由業(yè)主和公司共享。物業(yè)管理公司應該保證其權(quán)利的實現(xiàn)，而其他人？包括開發(fā)商？則不能對這種權(quán)益進行侵害。 張先生擅自封陽臺 ，違反了物業(yè)公約。對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理公約或國家有關(guān)部門對物業(yè)管理的規(guī)定，使用違約金和賠償金等方式到法院提起訴訟，請求法院執(zhí)行，而不應采取斷水、斷電等措施。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。法院的判決是正確的。 開發(fā)商提出的訴訟請求是： 張先生拆除護欄并交納罰款； 張先生以后不得再破壞樓頂廣告牌，并賠償因破壞廣告牌給開發(fā)商造成的損失； 此案訴訟費用由張先生 9 負擔。 業(yè)主擅自封閉陽臺違約物管公司斷水斷電制裁 張 先生入住位于頂層的新房后，未經(jīng)開發(fā)商同意封了觀景陽臺并加了防護欄。在 5 個月的審理中，物業(yè)沒有提供相關(guān)的證據(jù)證明陽臺封閉后存在安全隱患。因此當條款發(fā)生爭議時，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。物業(yè)拿出了當初簽訂的物業(yè)管理服務合同，里面非常明確地告知了業(yè)主不能擅自封閉陽臺，并稱購房合同里寫明的封閉陽臺并不能理解為所有的陽臺?？少彿亢贤郊星宄貙懼咨茕摯胺忾]陽臺。”李恕表示，他不是對自己不負責任。北京市二中院維持一審判決認定，合同中的霸王條款無效，業(yè)主的行為并無不妥。 法院經(jīng)過審理認定：楊某與物業(yè)管理公司之間存在《物業(yè)管理委托合同》的法律關(guān)系，楊某有義務遵守《物業(yè)管理委托合同》當中對業(yè)主的要求，應當遵守《住戶手冊》。于是楊某便將自家的陽臺拆改為門，以便開 始經(jīng)營小賣部。因為在目前的市場環(huán)境下，物業(yè)公司是真正的弱勢群體。 期間，也有極個別業(yè)主是橫豎不聽，不管管理處如何作解釋，還是自行其事，甚至揚言“我就不按統(tǒng)一規(guī)定封窗，你們能拿我怎么樣？”。于是，決定來個“各個突破”。向有意見的業(yè)主說明，管理處的方案可以馬上做進一步論證，看能否為大多數(shù)業(yè)主所認同，但在未做最后決定前，各自的方案也不要急于實施?？梢蝗牖?，這一規(guī)定就遭到了部分業(yè)主的質(zhì)疑，他們提出許多不同的理由，要求按照自己的思路來封閉陽臺。 法官 審理后認為，張先生所在的樓房屋頂，是該幢房全體業(yè)主共有，他們都對屋頂享有共同的權(quán)利。物業(yè)公司還拿出《上海市居住物業(yè)管理條例》加以說明。然而，張先生并沒有進行整改。 上海市二中院應顧然地的要求，委托鑒定機構(gòu)做了鑒定，在此基礎上認為，大浴缸不能安裝到 29 樓，否則會影響大樓的正常使用并危及大樓安全。 上海物 業(yè)公司拒絕安裝巨型浴缸 終審判決業(yè)主敗訴 近日，上海市二中院對巨無霸浴缸案作出終審判決，駁回美國人顧然地要在自己房內(nèi)安裝占地面積 8 平方米大浴缸的訴請，維持了原審法院的判決。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？ 判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗 19 層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。到頭來，有序管理的目的達到了，你在對方的心目中還是個“好人”。后來他咨詢了原設計單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設計費，又要等較長時間才能確定。 為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。 對業(yè)主的 這一要求，管理處根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進行解釋、說服，理所當然地加以和善的回絕。 今年 6 月 5 日，物業(yè)公司將拒不自行拆除的陸某以違反《物業(yè)管理服務協(xié)議》等有關(guān)規(guī)定為由告上了法庭。 防盜窗成助盜窗 業(yè)主被判拆除案例 樓下的住戶安裝了凸出式防盜窗，小偷卻輕松地通過防盜窗爬到樓上偷竊，又順利地逃之夭夭，這種防盜窗成了名符其實的“助盜窗”。并且與裝修巡視員握手言好。 水工趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復好，將污染的地面、墻面進行了徹底清理。同時，請水工火速來補已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關(guān)損害，再研究如何糾正問題，應當說從程序上是對頭的）。待裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場時，空調(diào)安裝已在進行之中。 點評：有些事只是用嘴巴說說，人們可能不以為然，無動于衷。怎么辦呢？管理處擬訂了一份書面通知，明確指出其隨意丟棄裝修垃圾是嚴重違反裝修管理規(guī)定 的行為，要求在限定期限內(nèi)改正，否則將照章予以經(jīng)濟處罰。 于是，管理處有關(guān)人員主動登門，找到 31 樓的業(yè)主和裝修人員，在進一步重申裝修管理規(guī)定之后，通知他們馬上想辦法把丟棄的垃圾清理出去。這不僅需要責任心，而且需要能力和水平。原來他準備打掉廚房與陽臺的隔墻后，隱藏一 30 厘米高橫梁吊頂和安裝蹲式便器抬高地面，這樣有效使用高度減少了，要通過防盜網(wǎng)外伸，解決日后懸晾衣物問題。幾次勸說，他仍不改初衷?？?A1 的一位業(yè)主卻說什么也不愿照此辦理，非要將防盜網(wǎng)向外伸出 米。而是經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和深入交談，進一步了解他的裝修意圖（執(zhí)意為之，必有所圖，把情況摸透了，才好對癥下藥）。 點評：既會說這樣不行，又能說怎樣可行，確實體現(xiàn)了寓管理于服務之中。經(jīng)查詢，確認是 31 樓裝修中轉(zhuǎn)移堆放到這里的廢料（倘若在其轉(zhuǎn)移過程中及時發(fā)現(xiàn)并予以制止，恐怕就少了下面這些麻煩）。 看來只是好言相勸，對這種推托搪塞、軟抗硬泡的人是難以奏效了。業(yè)主指派裝修人員把裝修垃圾清理的干干凈凈。 旁敲側(cè)擊 —— 糾正違章裝修僵持不下怎么辦 今年初夏的一天下午， 某小區(qū)護衛(wèi)員報告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調(diào)。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。雙方各執(zhí)己見，一時僵持不下。或許剛才主動幫助修復漏水暖氣管的舉動感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來后欣然同意在規(guī)定位置安裝。有了這樣一個外力的推動，雙方冷靜一 下，很可能一切都隨之煙消云散。范某認為小偷就 是攀爬防盜窗上來的，遂向有關(guān)部門反映，物業(yè)公司了解此事后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)還有多家住戶安裝了這種凸出式防盜窗，遂發(fā)出通知要求自行拆除。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關(guān)參數(shù)、設計出了改梁圖紙。雙方都不讓步，問題一下 4 子僵在那里了。這位業(yè)主覺得管理處 的建議合情合理，欣然同意。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破 壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。 問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設備？ 5 判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管 的下水管恢復原狀。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應當承擔民事責任。顧然地為此狀告巨星公司，要求排除妨礙，賠償人工費、精神損失費 1 萬余元，原審法院駁回其訴請后 ，他又向市二中院提起上訴。沒多久，小區(qū)的物業(yè)公司對張先生指出，這樣安裝違反了有關(guān)規(guī)定。 在審理中，物業(yè)公司據(jù)理力爭，說屋頂是整幢樓全體業(yè)主共有的，現(xiàn)在張安裝太陽能熱水器，侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。 6 張先生辯稱，太陽能熱水器不屬《上海市居住物業(yè)管理條例》中規(guī)定的“建筑物和構(gòu)筑物”，而且太陽能熱水器安裝在其房屋對應的屋頂上，并沒有妨礙其他業(yè)主，也不會對屋頂造成損害。 先禮后兵 —— 部分業(yè)主要隨意封閉陽臺怎么辦 深圳某大廈入伙前，物業(yè)管理處的工作人員多次到現(xiàn)場考察，綜合考慮各種因素，并聽取有關(guān)方面意見，做出了“主陽臺允許用白鋁材、白玻璃、同一規(guī)格平開窗封閉”的規(guī)定。在這種情形下，管理處先用了個“緩兵之計”。有了這個底數(shù)后，管理處本來可以強制要求這部分業(yè)主執(zhí)行既定的封閉陽臺的規(guī)定，但還是希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執(zhí)行（這個思路對頭，盡管強按牛頭也能喝水，但難免結(jié)怨）。就這樣針對利用業(yè)主的不同特點進一步做說服動員工作，慢慢地規(guī)定執(zhí)行起來順利多了。正兒八經(jīng)也好、略施小計也行，總之要盡量爭取全部“擺平”。 楊某夫婦均無工作，為了維持生計，楊某決定利用自己家住一樓，而且陽臺臨街的便利條件開個小賣部。沒過多久，楊某接到了法院的傳票。他們自行封閉陽臺并不像物業(yè)所說的屬違約要自行拆除?！袄锩娴募s定太多了，我沒細看就簽了字。房屋北面陽臺是封閉的，而南面則是一個由不足 米的護欄擋住的開放式陽臺?！睔v數(shù)了開放式陽臺的弊病后，李恕等業(yè)主找到大成物業(yè)要求統(tǒng)一封閉陽臺，但遭拒絕。 一審法官許琳認為，購房合同是開發(fā)商預先擬訂、沒有與業(yè)主協(xié)商的格式合同，其中明確了裝修標準為“封閉白色塑鋼窗陽臺”，業(yè)主有理由相信南陽臺也為封閉式。 敗訴后，大成物業(yè) 不服，以業(yè)主擅自封陽臺存在安全隱患、一審法院對事實認定不清為由上訴至市二中院。像不簽物業(yè)管理服務合同就不給鑰匙的約定顯然是物業(yè)利用自己的優(yōu)勢地位制定的條款，這在法律上就叫霸王條款，應當視作無效。最后，因雙方糾紛無法解決，開發(fā)商把張先生告上了法 庭。 法院經(jīng)審理后判決： 開發(fā)商要求對張 先生罰款的訴訟請求不予采納； 張先生拆除護欄； 開發(fā)商經(jīng)業(yè)主委員會同意后可繼續(xù)發(fā)布霓虹燈廣告，收益由物業(yè)公司和全體業(yè)主共有，分給頂層業(yè)主的比例為 1／ 3； 此案訴訟費用由雙方各自負擔一半。 從法律角度來講，罰款就是一種行 政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。 但這并不是說物業(yè)管理公司對業(yè)主中侵犯其 他多數(shù)人利益的個別“害群之馬”就沒有辦法了。履行了相關(guān)合同義務，就應該享有相應的權(quán)利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權(quán)利一致。但張先生已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。頂樓并非頂層業(yè)主的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務，所以，頂樓是商品房的公共建筑部分，其產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共有，是否設立廣告應由業(yè)主委員會做出決定。這四項權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。收益屬于全體共有人所有，任何共有人都不能單獨占有，非共有人更不能占有。他認為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：“我今天就要在這里打孔，看你們能把我怎樣?！甭犕曛鞴苓@番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。最終，業(yè)主同意將空調(diào)孔打規(guī)定位置。 業(yè)主將抽水馬桶裝到陽臺上被判拆除案例 許先生家把抽水馬桶等衛(wèi)生設施裝在了陽臺上，還在墻上打洞裝排水管，這可得罪了樓下的 葉先生。 10 月，物業(yè)管理部門向許先生發(fā)出了限期拆除違章搭建的通知書，但許先生并未理睬。 陳介紹，她于今年 10 月 22 日買房，可防盜門卻遲遲不能安裝。 B23A 室業(yè)主寫了保證書，承諾如 B23B 業(yè)主對所安防盜門 有異議，如雙方協(xié)商無效， B23A 業(yè)主將自行拆換該防盜門，費用及責任由 B23A 業(yè)主承擔。如果調(diào)解不成， B23B業(yè)主可以向人民法院提出訴訟。 3 年前，購置了上海市萬航渡路某幢商品房大樓物業(yè)的業(yè)主，與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預售合同》。今年 3 月 31 日，該物業(yè)公司與該小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂了《小區(qū)物業(yè)管理服務合同》。同日，小區(qū)業(yè)主委員會還致函物業(yè)公司，要求物業(yè)公司采取措施拆除陽臺封閉物。他們還強調(diào)，小區(qū)《物業(yè)管理服務公約》是業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商所簽訂，物業(yè)公司并未參與該公約的簽訂，物業(yè) 公司無權(quán)行使該公約所賦予的權(quán)利。作為前期物業(yè)管理，房產(chǎn)開發(fā)商與選聘的上實物業(yè)管理（上海）有限公司所簽的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主：樓頂建綠化帶被叫停 湯業(yè)主的樓頂 20 平方米左右的地方已經(jīng)鋪了泥土，因為下過暴雨，樓頂已經(jīng)有一些小水洼，旁邊堆放了差不多 100 袋泥土袋，在樓頂中間也已鋪好了一些水泥磚。湯先生表示，因為天氣炎熱，房間里經(jīng)常被烘烤得很悶熱，同時也想美化一下居住環(huán)境，在今年的五六月份，他就在自家的屋頂上開始動工做一個天面綠化帶。因為湯業(yè)主施工排水系統(tǒng)沒有搞好，電梯機房和其他地方已出現(xiàn)漏水情況。但業(yè)主在施工之前，必須經(jīng)過城市綠化管理處的審批，填寫表格做一個備案，只有審批通過之后，私人做天面綠化帶才會得到法律的保護。可沒想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權(quán)力？