【正文】 房物〔 2020〕 008 號(hào)）規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京物協(xié)）受市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委委托，負(fù)責(zé)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)的具體組織實(shí)施，并成立考評(píng)管理辦公室。 2．物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在 8 萬(wàn)平方米以上，別墅建筑面積在 2萬(wàn)平方米以上，大廈建筑面積在 3 萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占 60%以上，入住率或使用率達(dá) 85%以上。 （五）住宅項(xiàng)目應(yīng)至少達(dá)到住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主大會(huì)的，可由物業(yè)項(xiàng)目所在地社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織。 （一）在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或北京物協(xié)網(wǎng)站下載《 北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)申報(bào)表 》一式兩份； （二）《 征詢(xún)意見(jiàn)結(jié)果 》一份； （三）申報(bào)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)委托合同； （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； （五）區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)意見(jiàn)； （六）其他需要提供的材料。 （三）現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)：考評(píng)管理辦公室組織物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家到 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)資料及檔案管理、客服管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、消防及公共秩序維護(hù)管理、環(huán)境及綠化管理等模塊進(jìn)行評(píng)分。 （六）表彰通報(bào)：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對(duì)通過(guò)考評(píng)的物業(yè)管理示范項(xiàng)目頒發(fā)證書(shū)并表彰通報(bào)。 第十二條 取得北京市物業(yè)管理 示范項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)滿(mǎn)一年且通過(guò)北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目考評(píng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申報(bào)參評(píng)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目，經(jīng)審核通過(guò)后上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 第十四條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)每年進(jìn)行一次，具體時(shí)間由考評(píng)管理辦公室確定并公布。 第十八條 物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家應(yīng)當(dāng)依據(jù)本市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則進(jìn)行評(píng)定，在考評(píng)過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)紀(jì)律，客觀(guān)、公正履行職責(zé)，對(duì)所提出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 2020 年 6 月 18 日原北京市國(guó)土資源和房屋管理局《 關(guān)于印發(fā)北京市實(shí)施全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則（試行）的通知 》（ 京國(guó)土房管物〔 2020〕 686 號(hào)）廢止。 已辦理承接查驗(yàn)手續(xù) 公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)資料； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時(shí)管理規(guī)約 承諾書(shū) 符合 分。 專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用記錄， 包括申請(qǐng)、批準(zhǔn)、備案、施工管理及驗(yàn)收記錄。每一處不符合扣 分。每一處不符合扣 分。 人事管理制度； 財(cái)務(wù)管理制度； 工程管理制度； 客戶(hù)服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； 公眾安全及突發(fā)事件應(yīng)急制度； ★ 1安全生產(chǎn)管理制度； ★ 1安全警示標(biāo)志管理制度。 1應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 配備對(duì)講、監(jiān)控、門(mén)禁等不少于 3 項(xiàng)智能化管理服務(wù)設(shè)施； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 ★ 房屋完損等級(jí)評(píng)定記錄； 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備月 /年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃； 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄； 使用環(huán)保、節(jié)能材料的實(shí)施記錄； 有限空間管理記錄； 空置房管理記錄。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。 1定期進(jìn)行滿(mǎn)意度調(diào)查，對(duì)合理的意見(jiàn)及時(shí)整改，滿(mǎn)意率達(dá) 95%以上 征詢(xún)內(nèi)容應(yīng)與物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容相符； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門(mén) 符合 1 分。 每周對(duì)房屋外立面及附著物進(jìn)行巡視。存在安全隱患要書(shū)面告知，并限期整改； 對(duì)室外廣告牌、霓虹燈等設(shè)施的管理符合合同約定。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕 對(duì)空調(diào)安裝位置進(jìn)行監(jiān)督管理； 符合 1 分。未簽協(xié)議或有安全隱患各扣 1 分；其他每一處不符合扣 分。 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無(wú)事故隱患，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與 保養(yǎng)規(guī)范 設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損； 符合 6 分。每一處不符合扣 分。 道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失 道路無(wú)堆積物，路面無(wú)破損； 符合 分。每一處不符合扣 分。 倒閘操作符合規(guī)范并記錄； 停電通知單； 配電室安全警示標(biāo)志齊全； 臨時(shí)用電、超負(fù)荷用電管理措施； 共用部位照明正常。 供暖設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；冬季供暖室內(nèi)溫度不低于 18 攝氏度 供暖溫度應(yīng)符合規(guī)定并提供測(cè)溫記錄； 符合 分。每一處不符合扣 分。 實(shí)行 24 小時(shí)值班并記錄； 秩序維護(hù)員名單、排班表及崗位分配表 ； 巡邏路線(xiàn)圖及巡邏記錄。 消防設(shè)施設(shè)備可隨時(shí)啟用，消防通道暢通 消防設(shè)施平面圖、安全疏散圖； 符合 3 分。每一處不符合扣 分。 擺放整齊、無(wú)隨意停放。每一處不符合扣 分。 消毒滅殺計(jì)劃并記錄； 滅鼠、除蟲(chóng)點(diǎn)位圖、管理記錄。每一處不符合扣 分。每一處不符合扣 分。每一項(xiàng)不符合扣 分。 六、綠化管理 7 分 綠化管理措施與小區(qū)環(huán)境相符 綠化現(xiàn)狀平面圖； 符合 2 分。有占用現(xiàn)象扣 1 分，其他每一處不符合扣 分。 綠化藥劑、肥料使用管理記錄； 作業(yè)有安全防護(hù)措施； 符合一級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。每一處不符合扣 分。 八、管理效益 5 分 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率 98%以上 項(xiàng)目費(fèi)用收繳情況 符合 2 分。 便民服務(wù)記錄。每一處不符合扣 分。 業(yè)主專(zhuān)有部分分戶(hù)承接查驗(yàn)資料； 遺留問(wèn)題處理記錄； 竣工資料移交記錄； 房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)； 房屋銷(xiāo)售合同及附件樣本； 開(kāi)發(fā)企業(yè)向第三方承諾與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的資料（銷(xiāo)售承諾、設(shè)備售后服務(wù)資料等）。 建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同， 雙方責(zé)權(quán)利明確 與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 符合 分。 建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 房屋及設(shè)施設(shè)備大中修管理規(guī)定； 符合 分。每一處不符合扣 分。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 符合 分。 專(zhuān)有部分占建筑物總面積的 1/2 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2 以上業(yè)主同意的證明。 1項(xiàng)目管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 管理人員接受專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)并取得從業(yè)資格證書(shū)； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 費(fèi)用收支憑證； 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況每半年公示一次，公示內(nèi)容符合法規(guī)要求及合同約定。 二、檔案管理 資料齊全，分類(lèi)成冊(cè)，有目錄并查閱方便； 檔案使用管理記錄； 檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。 1 24 小時(shí)值班，設(shè)立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主 和使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)報(bào)修、問(wèn)詢(xún)、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有記錄 值班表、值班 /交班記錄； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 維修記錄與服務(wù)承諾相符； 每月對(duì)維修工作單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，維修及時(shí)率 100%，返修率不高于 1%； 回訪(fǎng)記錄與維修工作單相符。 無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，無(wú)擅自 改變房屋用途現(xiàn)象 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門(mén) 符合 1 分。 每月對(duì)大廈外立面及附著物進(jìn)行巡視； 外墻清洗記錄。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕 對(duì)空調(diào)安裝位置進(jìn)行監(jiān)督管理； 符合 分。 有安全隱患每一處扣 分，其他每一處不符合扣 分。 裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)備案記錄； 按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)，對(duì)裝修方案進(jìn)行審核； 裝修安全管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議； 裝修人員審核、備案記錄； 告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)； 定期巡視檢查，對(duì)違反裝修規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報(bào)告相關(guān)部門(mén)； 裝修查驗(yàn)記錄； 裝修管理資料分戶(hù)存檔； ★ 未發(fā)生擅自變動(dòng)主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。張貼設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖、特種作業(yè)人員資格證書(shū)。 設(shè)備、機(jī)房及重點(diǎn)部位有完善的安全管理措施并有效執(zhí)行； 設(shè)備機(jī)房按規(guī)范配備消防器材； 設(shè)備機(jī)房配備 必要的應(yīng)急照明、通訊等設(shè)施； 設(shè)備機(jī)房配置溫濕度計(jì)環(huán)境監(jiān)測(cè)設(shè)備和保障設(shè)備，環(huán)境符合要求。每一處不符合扣 分。 超負(fù)荷用電監(jiān)控管理，有處置措施并記錄； 配電室操作工具整潔、齊全，便于取用； 安全警示標(biāo)志齊全。 備用發(fā)電機(jī)管理措施 備用發(fā)電機(jī)管理記錄； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行、測(cè)試記錄。 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題 消防管理人員應(yīng)掌握消防知識(shí)，培訓(xùn)、演習(xí)計(jì)劃、記錄，每年演習(xí)兩次。 組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人 簽訂消防安全責(zé)任書(shū)； 符合 1 分。無(wú)應(yīng)急預(yù)案或疏散圖扣 分，其他每一處不符合扣 分。 現(xiàn)場(chǎng)無(wú)安全隱患。每一處不符合扣 。 電梯由專(zhuān)業(yè)單位維修保養(yǎng) 電梯維保單位監(jiān)督管理并記錄 符合 分。 排除電梯險(xiǎn)情的處理措施 機(jī)房配備盤(pán)車(chē)手輪、平層標(biāo)志；電梯險(xiǎn)情 符合 分。每一處不符合扣 分。 按規(guī)定對(duì)二次供水設(shè)備清潔、消 毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告 水箱清洗消毒記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告； 符合 2 分。每一處不符合扣 。 排水系統(tǒng)暢通，落實(shí)管理措施 排水排污管道暢通； 符合 分。未按規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的扣 分。每一處不符合扣 分。 故障應(yīng)急處理措施 空調(diào)系統(tǒng)故障處理記錄 符合 分。 供暖設(shè)施設(shè)備定期安全巡檢并記錄。 冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于 18 攝氏度 供暖溫度應(yīng)符合規(guī)定并提供測(cè)溫記錄 符合 1 分。 室外無(wú)架空管、線(xiàn) 現(xiàn)場(chǎng)符合要求 符合 1 分。 道路通暢，路面平坦 道路無(wú)堆積物，路面 無(wú)破損 符合 1 分。 崗位分布圖、監(jiān)控點(diǎn)位圖、紅外報(bào)警位置圖等； 出入口有人員值守。 結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范措施 重點(diǎn)部位安全管理記錄； 符合 分。每一處不符合的扣 。 停車(chē)庫(kù)管理嚴(yán)格，出入登記 車(chē)位平面圖； 符合 2 分。每一處不符合扣 。 六、環(huán)境衛(wèi)生管理 10 分 衛(wèi)生設(shè)施完備，實(shí)施垃圾分類(lèi)管理 清潔工 具、設(shè)施設(shè)備清單及設(shè)施點(diǎn)位圖； 符合 1 分，垃圾未分類(lèi)收集扣 ，其他每一處不符合扣 分。 垃圾日產(chǎn)日清，定期消毒滅殺 垃圾清運(yùn)記錄； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物 對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸阻，報(bào)告相關(guān)部門(mén) 符合 分。 對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門(mén)。 花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)斑禿 綠化檔案； 符合 2 分。每一處不符合扣 。每發(fā)生一次違規(guī)行為扣 分。 大廈內(nèi) 的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生違法案件 無(wú)重大違法案件的證明材料 符合 1 分。 提供有償服務(wù) 提供特約服務(wù)清單、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)形式公示，符合合同約定或客戶(hù)需求。項(xiàng)目虧損扣 1 分。 己辦理承接查驗(yàn)手續(xù) 共 用部位及共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)資料； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 在房屋租售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人或承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時(shí)管理規(guī)約承諾書(shū) 符合 分。 專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用記錄， 包括申請(qǐng)、批準(zhǔn)、施工管理及驗(yàn)收記錄。每一處不符合扣 分。每一處不符合扣 分。 人事管理制度； 財(cái)務(wù)管理制 度； 工程管理制度； 客戶(hù)服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； ； 1安全生產(chǎn)管理制度； 1安全警示標(biāo)志管理制度。 1應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 配備對(duì)講、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)等不少于 5 項(xiàng)智能化管理服務(wù)設(shè)施； 符合 1