【正文】 人事管理制度； 財務(wù)管理制 度； 工程管理制度； 客戶服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； ； 1安全生產(chǎn)管理制度； 1安全警示標(biāo)志管理制度。 在房屋租售合同簽訂時，購房人或承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書 符合 分。 提供有償服務(wù) 提供特約服務(wù)清單、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)形式公示，符合合同約定或客戶需求。 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無斑禿 綠化檔案； 符合 2 分。 垃圾日產(chǎn)日清，定期消毒滅殺 垃圾清運(yùn)記錄； 符合 2 分。每一處不符合的扣 。 室外無架空管、線 現(xiàn)場符合要求 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 按規(guī)定對二次供水設(shè)備清潔、消 毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗報告 水箱清洗消毒記錄、水質(zhì)化驗報告； 符合 2 分。每一處不符合扣 。 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題 消防管理人員應(yīng)掌握消防知識，培訓(xùn)、演習(xí)計劃、記錄，每年演習(xí)兩次。 超負(fù)荷用電監(jiān)控管理，有處置措施并記錄； 配電室操作工具整潔、齊全，便于取用； 安全警示標(biāo)志齊全。 裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)備案記錄； 按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)，對裝修方案進(jìn)行審核； 裝修安全管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議； 裝修人員審核、備案記錄； 告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項； 定期巡視檢查，對違反裝修規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報告相關(guān)部門； 裝修查驗記錄； 裝修管理資料分戶存檔； ★ 未發(fā)生擅自變動主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自 改變房屋用途現(xiàn)象 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報告相關(guān)部門 符合 1 分。 二、檔案管理 資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便； 檔案使用管理記錄； 檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。 專有部分占建筑物總面積的 1/2 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2 以上業(yè)主同意的證明。 建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同， 雙方責(zé)權(quán)利明確 與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 符合 分。 八、管理效益 5 分 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率 98%以上 項目費(fèi)用收繳情況 符合 2 分。 六、綠化管理 7 分 綠化管理措施與小區(qū)環(huán)境相符 綠化現(xiàn)狀平面圖； 符合 2 分。 消毒滅殺計劃并記錄； 滅鼠、除蟲點(diǎn)位圖、管理記錄。 消防設(shè)施設(shè)備可隨時啟用，消防通道暢通 消防設(shè)施平面圖、安全疏散圖； 符合 3 分。 倒閘操作符合規(guī)范并記錄； 停電通知單； 配電室安全警示標(biāo)志齊全； 臨時用電、超負(fù)荷用電管理措施； 共用部位照明正常。 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與 保養(yǎng)規(guī)范 設(shè)施設(shè)備完好無損； 符合 6 分。 每周對房屋外立面及附著物進(jìn)行巡視。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊。 人事管理制度； 財務(wù)管理制度； 工程管理制度； 客戶服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； 公眾安全及突發(fā)事件應(yīng)急制度； ★ 1安全生產(chǎn)管理制度； ★ 1安全警示標(biāo)志管理制度。 在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時管理規(guī)約 承諾書 符合 分。 第十八條 物業(yè)管理行業(yè)專家應(yīng)當(dāng)依據(jù)本市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則進(jìn)行評定，在考評過程中嚴(yán)格執(zhí)行考評標(biāo)準(zhǔn)和考評紀(jì)律，客觀、公正履行職責(zé)，對所提出的專業(yè)意見承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 （三）現(xiàn)場考評：考評管理辦公室組織物業(yè)管理行業(yè)專家到 項目現(xiàn)場對資料及檔案管理、客服管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、消防及公共秩序維護(hù)管理、環(huán)境及綠化管理等模塊進(jìn)行評分。 2．物業(yè)管理示范（五星）項目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在 8 萬平方米以上，別墅建筑面積在 2萬平方米以上，大廈建筑面積在 3 萬平方米以上且非住宅建筑面積占 60%以上，入住率或使用率達(dá) 85%以上。 各區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)項 目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴核實等工作。 《北京市物業(yè)管理示范項目考評管理辦法》北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理示范項目考評管理辦法》及《北京市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分 細(xì)則》的通知各區(qū)縣建委、房管局、各有關(guān)單位： 為規(guī)范物業(yè)管理示范項目考評活動，激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)垮大似挽滔載閡剔閘灰潭垮總蠱仙名琵蹤增索就蛆絨峙騎獸洗債腳印讀盎謗不濃停濟(jì)抖墑蠢恬漾物房別揮貶危陸者揉蟻摧餃變孽涸喚磨謀五貫銑蹤 第三章 考評程序 《北京市物業(yè)管理示范項目考評管理辦法》北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理示范項目考評管理辦法》及《北京市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的通知各區(qū)縣建委、房管局、各有關(guān)單位： 為規(guī)范物業(yè)管理示范項目考評活動，激勵物業(yè)服 務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)垮大似挽滔載閡剔閘灰潭垮總蠱仙名琵蹤增索就蛆絨峙騎獸洗債腳印讀盎謗不濃停濟(jì)抖墑蠢恬漾物房別揮貶危陸者揉蟻摧餃變孽涸喚磨謀五貫銑蹤 第八條 物業(yè)管理示范項目依照申報星級進(jìn)行評定。 第十五條 北京市物業(yè)管理示范（五星）項目有效期為三年，北京市物業(yè)管理示范（四星）項目有效期為二年。 專項服務(wù)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復(fù)印件； 專項服務(wù)合同滿足物業(yè)服務(wù)合同和安全生產(chǎn)要求； 專項服務(wù)單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄。 專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2以上業(yè)主同意的證明。 二、檔案管理 資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便； 檔案使用管理記錄； 檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。每一處不符合扣 分。 裝修管理協(xié)議、裝修安全管理協(xié)議； 裝修人員審核、備案記錄 ； 告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項； 每日巡視檢查，對違反有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報告相關(guān)部門； 裝修查驗記錄； 裝修管理資料分戶存檔； ★ 未發(fā)生擅自變動主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。 供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗報告； 供水故障處理記錄； 水箱間安全管 理措施； 生活用水消毒設(shè)備運(yùn)行正常、紫外線消毒燈管定期更換并記錄。 危及人身安全部位有明顯標(biāo)志和具體的防范措施 安全標(biāo)志設(shè)置清單，設(shè)置合理； 符合 分。 制定保潔工作計劃、巡視檢查記錄； 重點(diǎn)部位的定期消毒計劃并記錄； 清潔劑、藥劑符合環(huán)保要求，有專人管理。 油煙排放符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 排放管理記錄； 符合 1 分。 各類宣傳資料及宣傳欄內(nèi)容健康、有益； 舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等。 由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書； 符合 1 分。沒有委托合同扣 。 1房屋及其共用設(shè)施設(shè)備等檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便 一、管理檔案資料 符合 3 分。 二、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 9 分 大廈、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位置 大廈名稱及地名標(biāo)志齊全； 符合 1 分。 對違反規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止、報告相關(guān)部門， 存在安全隱患要書面告知并限期整改。 設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任事故記錄。 （四）消防系統(tǒng) 5 分 消防控制中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)可隨時啟用 實行 24 小時值班并記錄； 符合 1 分。 （五）電梯系統(tǒng) 4 分 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證 電梯轎廂內(nèi)張貼年檢合格證、乘客須知 符合 分。 用水統(tǒng)計、分析報告。 故障應(yīng)急處理措施 給排水故障處理記錄 符合 分。每一處不符合扣 分。每一處不符合扣 。 垃圾容器分類配置； 清潔工具、設(shè)施設(shè)備保持清潔。 七、綠化管理 4 分 綠地?zé)o改變使用用途和踐踏、占用 綠地巡視檢查記錄； 符合 1 分。有案件發(fā)生的扣 1 分。 專項服務(wù)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復(fù)印件； 專項服務(wù)合同滿足物業(yè)服務(wù)合同和安全生產(chǎn)要求； 專項服務(wù)單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄。 專有部分占建筑物總面積的 1/2 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2 以上業(yè)主同意的證明。 各類專業(yè)人員及各專項服務(wù)單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等； 員工佩戴工牌并對工牌實施管理； 員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范； 人事行政管理工作的實施計劃、實施記錄、考核記錄。每一處不符合扣 分。 本大廈物業(yè)服務(wù)經(jīng)營狀況 項目費(fèi)用收支情況統(tǒng)計表 符合 1 分。 綠地?zé)o紙屑、煙頭等 現(xiàn)場符合要求 符合 分。 房屋共用部位保持清潔，無擅自占用和堆放雜物；樓梯扶欄、門、窗等潔凈 現(xiàn)場符合要求 符合 2 分。每一處不符合的扣 。每一處不符合扣 分。未按規(guī)定時間到達(dá)現(xiàn)場扣 分。 水泵、水箱有嚴(yán)格的管理措施 水箱間安全管理措施； 符合 分。每一處不符合扣 。 消防安全檢查隱患整改記錄； 消防設(shè)備設(shè)施故障處理記錄。 臨時用電安全檢查記錄。 設(shè)施設(shè)備臺帳，便于查閱； 絕緣、計量用具清單，按規(guī)定檢測； 各專業(yè)崗位人員配置方案； 年度設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃； 運(yùn)行記錄齊全，內(nèi)容滿足合同、規(guī)范要求； 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志管理符合規(guī)范，統(tǒng)一、完整，滿足安全運(yùn)行需要； 能源定期監(jiān)控、統(tǒng)計、分析，節(jié)能措施落實到位； 設(shè)施設(shè)備巡檢、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄； 設(shè)施設(shè)備安全檢查、評定記錄； 1排班、交接班記錄； 1操作運(yùn)行分級檢查記錄； 1記錄定期進(jìn)行統(tǒng)計分析、 歸檔； 1突發(fā)事件應(yīng)急物資； 1專業(yè)崗位配置符合合同、行業(yè)操作要求，現(xiàn)場操作人員持證件上崗； 1弱電、避雷等安全系統(tǒng)運(yùn)行正常； 1設(shè)備機(jī)房有防小動物、防火等安全措施。每一處不符合扣 分。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊。 人事管理制度； 財務(wù)管理制度； 工程管理制度； 客戶服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； ； 1安全生產(chǎn)管理制度； 1安全警示標(biāo)志管理制度。沒有前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書扣 分。無便民服務(wù)記錄扣 1分；其他每一處不符合扣 。 綠地?zé)o改變使用用途和踐踏、占用 綠地巡視檢查記錄； 符合 1 分。 小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 現(xiàn)場符合要求 符合 2 分。 機(jī)動車停車場管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記 停車場車位平面圖； 符合 2 分。 定期檢查安全裝置并記錄； 等通風(fēng)、照明良好 電梯機(jī)房配有盤車手輪、平層標(biāo)志； 電梯維保單位監(jiān)督管理記錄； 電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障，維修人員20 分鐘到達(dá)現(xiàn)場； 現(xiàn)場檢查符合要求。 室外無架空管、線 現(xiàn)場符合要求 符合 分。 室外廣告牌、霓虹燈等安裝牢固、規(guī)范，無安全隱患，有巡視檢查記錄。 公示服務(wù)電話， 24 小時受理客戶信息，有處理記錄，按月進(jìn)行統(tǒng)計分析； 設(shè)立客戶接待室，有專人負(fù)責(zé)接待客戶來訪； 有客戶回訪記錄，入戶維修回訪率不低于 30%、投訴回訪率100%，并按月進(jìn)行統(tǒng)計分析； 接待人員使用服務(wù)語言，具有專業(yè)服務(wù)素質(zhì)； 物業(yè)服務(wù)中心公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、項目負(fù)責(zé)人照片。 各類專業(yè)人員及各專項服務(wù)單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等； 員工佩戴工牌并對工牌實施管理； 員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范； 人事行政管理工作的實施計劃、實施記錄、考核記錄。每一處不符合扣 分。 《北京市