【正文】 業(yè)管理企業(yè)方面的對(duì)策 .................................................. 8 完善服務(wù)收費(fèi)機(jī)制 .......................................................... 8 監(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為 .......................................................... 9 針對(duì)物業(yè)管理業(yè)主方面的對(duì)策 .................................................. 9 成立、選舉名副其實(shí)的業(yè)主委員會(huì) ............................................ 9 督促業(yè)主按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi) ................................................ 9 豐富業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)，增強(qiáng)其維權(quán)意識(shí) ................................... 10 嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) ....................................................... 10 制定完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī) ............................................... 11 5 結(jié)束語(yǔ) ................................................................ 11 參考文獻(xiàn)： ................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 然而 ,隨著它的蓬勃發(fā)展 ,接踵而來(lái)的種種問(wèn)題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè) 。該詞自 20 世紀(jì) 80 年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一 個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó) 1王志儒 .住 宅小區(qū)物業(yè)管理 [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2百度網(wǎng) , 2 公民或組織。 5 2 六安市居民小區(qū)物業(yè)管理 問(wèn)題的表現(xiàn) 六安市位于安徽西部，大別山北麓，俗稱(chēng)“皖西”，它 依山襟淮，承東接西，區(qū)位優(yōu)越。全市 188 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 8 個(gè)街道。 物業(yè)管理企業(yè)方面的問(wèn)題 物業(yè)管理收費(fèi)過(guò)高 3百度網(wǎng) , 4方芳，呂萍 .物業(yè)管理 [M].中國(guó)建材工業(yè)出版社 5六安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)， 3 在六安， 雖然 平均物業(yè)費(fèi)大約為 元，最近新建小區(qū)大多是 元 元。 2020 年物業(yè)管理費(fèi)分為六級(jí)：一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由目前計(jì)劃的 元 /平方米調(diào)到 元 /平方米，二級(jí)為 元 /平方米，三級(jí)為 元 /平方米，四級(jí)為 元 /平方米，五級(jí)為 元 /平方米，六級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不變，為 元 /平方米。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導(dǎo)致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明甚至只收費(fèi)不服務(wù)， 業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失 現(xiàn) 象時(shí)有發(fā)生。 第二，六安市物管公司往往認(rèn)為有保安人員，安裝了技防設(shè)備就算提供了安全防范服務(wù)，忽視了因提供不周到的安全防范服務(wù)后自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。然而在實(shí)際運(yùn)行中，有些小區(qū) 多年都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì) ， 有的雖然成立了但長(zhǎng)期不運(yùn)轉(zhuǎn)或運(yùn)轉(zhuǎn)不暢 ， 業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)， 行權(quán)和維權(quán)組織的缺失，導(dǎo)致了業(yè)主無(wú)法通過(guò)業(yè)主委員會(huì)這一平臺(tái)進(jìn)行有效溝通，矛盾逐年積累得不到解決，嚴(yán)重影響了小區(qū)的和諧發(fā)展。最后，在 六安市 物業(yè)管理行業(yè)存在一種怪現(xiàn)象，即似乎業(yè)主委員會(huì)是專(zhuān)門(mén)為了降低物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而成立的，好像其維護(hù)業(yè)主權(quán)益的職責(zé)就是通過(guò)降低物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)的，所以業(yè)主委員會(huì)成立的一天也就是物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低的一天。 六安有的住宅小區(qū) 內(nèi)，可見(jiàn)只有幾個(gè)保安站在門(mén)口，平時(shí)的巡邏檢查工作沒(méi)有落到實(shí)處。 2020年 5月，在 六安 市人大、市房管局和 六安 教育學(xué)院等單位組織的物 業(yè)服務(wù)認(rèn)同度調(diào)查結(jié)果顯示，自認(rèn)為對(duì)物業(yè)管理知識(shí)了解的僅占 28． 3％， 56． 9％的業(yè)主認(rèn)為“了解一點(diǎn)” 。常見(jiàn)的問(wèn)題如開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙方案、房屋質(zhì)量差、小區(qū)配套設(shè)施缺項(xiàng)、開(kāi)發(fā)商不完全兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主購(gòu)房時(shí)的承諾、開(kāi)發(fā)商拒不移交房屋維修基金等。因此 ,開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題 ,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來(lái)了后患。其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。由于物業(yè)管理體制混亂，導(dǎo)致了不同的職能部門(mén)權(quán)責(zé)不明，出現(xiàn)了多頭管理或是管理真空的局面。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。 10 物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)不高 物業(yè)管理需要各類(lèi)高素質(zhì)的管理人才，但目 前六安市 很多物業(yè)管理企業(yè)是從舊的房管體系中轉(zhuǎn) 制而來(lái)，服務(wù)質(zhì)量還沒(méi)有本質(zhì)的改變，另外 一些企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗 ， 物業(yè)管理人員的文化水平偏低，人員綜合素質(zhì)不高，主要表現(xiàn)在服務(wù)意識(shí)淡漠，專(zhuān)業(yè)技能水平低，部分管理人員的思想道德還存在問(wèn)題，物業(yè)管理人員沒(méi)有應(yīng)付突發(fā)事件的能力和經(jīng)驗(yàn)等等。加之廣大經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì) 12315品牌的認(rèn)可，動(dòng)輒向工商部門(mén)申訴，工商部門(mén)在初步調(diào)查的基礎(chǔ)上必須依法向相關(guān)部門(mén)移交或協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)聯(lián)合查處，這就為有些問(wèn)題的處理造成久拖不決的弊病。目前六安市物業(yè)項(xiàng)目的管理大部分由開(kāi)發(fā)商自建自管，物業(yè)公司實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商的附屬，長(zhǎng)此以往，不僅損害了業(yè)主的利益， 而且 不利于物業(yè)公司的獨(dú)立運(yùn)作，是不符合現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理的特性的。 切實(shí)解決物業(yè)管理收費(fèi)中出現(xiàn)的難點(diǎn)。其次，六安市政府加強(qiáng)監(jiān)督、規(guī)范物業(yè)行為。業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有職責(zé)，對(duì)物業(yè)公司違約行為制止不力。 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生應(yīng)該充分發(fā)揮社區(qū)、居委會(huì)的作用。然后居委會(huì)審查代表資格，召開(kāi)代表大會(huì)選舉業(yè)主委 員會(huì)侯選人。所以，應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)中，首先對(duì)業(yè)主違規(guī)和拖欠物業(yè)管理費(fèi)的強(qiáng)制措施予以規(guī)范，即明確規(guī)定在小區(qū)物業(yè)管理層面對(duì)違規(guī)或拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可以執(zhí)行哪些強(qiáng)制措施；其次要明確 處理小區(qū)業(yè)主違規(guī)的主體是物業(yè)服務(wù)公司還是業(yè)主委員會(huì)，如果是業(yè)主委員會(huì)還有必要規(guī)定業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議時(shí)可將對(duì)此類(lèi)事件的處理權(quán)利賦予物業(yè)服務(wù)公司，從而將維護(hù)小區(qū)物業(yè)安全、保障小區(qū)物業(yè)合理使用的責(zé)任與權(quán)力予以統(tǒng)一。 嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 針對(duì)開(kāi)發(fā)商 在建設(shè)施工過(guò)程中所遺留的 問(wèn)題 ，物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)高度重視，認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序 ， 嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 (3)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 ,屬必須改正的 ,應(yīng)書(shū)面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修 ,一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限 ,屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目 ,應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)形成備忘錄備案。雖然 2020 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但在處理物業(yè)糾紛的實(shí)踐中，仍然存在著法律的盲區(qū)，致使處理糾紛無(wú)法可依，應(yīng)盡快修訂出臺(tái)新的《物業(yè)管理法》從法律上明確各相關(guān)主體之間的法律責(zé)任，提高物業(yè)服務(wù)合同的完備性，加強(qiáng)對(duì)供需雙方履約的約束力，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展 提供法律保障。 再者， 建立管理效果督察制，對(duì)管理機(jī)構(gòu)分清職責(zé)后，管理未達(dá)要求的采取有效懲