【正文】 別墅等在同樣的產(chǎn)品層次和單價檔次都可以有效共融，同時利用青龍山項目地幅較大和村落實布局的規(guī)劃設想打開的空間尺度，結合南京市場對別墅總價的相對抗性和中小型別墅在全國市場目前興起的潮流，靈動布局地上建筑面積在 200—— 300 平方米之間的圍院別墅和MINIHOUSE，目的在于在不降低業(yè)主層次的前提下適當放低項目的準入門檻，豐富產(chǎn)品序列，拓展市場面，推動項目開發(fā)進程和降低風險。 （四）、雙立、錯立、雙聯(lián)別墅 聯(lián)體別墅一直在中國的別墅市場上扮演別墅的輔助和梯次替代的交色，一直在整個市場份額中占有較大比例，由于政策原因別墅用地被控制之后，聯(lián)排產(chǎn)品更是成為了低密度住宅產(chǎn)品的大頭，派生出了綠城御園等高層公寓組合聯(lián)排的新產(chǎn)品模式并且成為市場熱點。 同時利用空間和周邊資源的優(yōu)勢，極力 打造一個其它樓盤的聯(lián)排產(chǎn)品無法比擬的競爭優(yōu)勢，就是聯(lián)排的私屬庭院空間，每戶聯(lián)排的用地面積要求做到 1—— 畝，并且通過地下等輔助空間營造大幅提升聯(lián)排的實際可使用面積。同時兩個基本戶型在建筑設計上都考慮占地上建筑面積 30%以上的地下空間，特別建議在 3躍 4帶頂 戶型設置家用電梯，進一步提升產(chǎn)品檔次和附加值。 此外還有 35000 平方米的酒店式公寓和 25000 平米的商業(yè)，其中酒店式公寓以精裝小戶型為主，主要面向提倡現(xiàn)代健康養(yǎng)身生活的中產(chǎn)階級、海歸人士、企業(yè)中層管理人員、小型企業(yè)主新銳等等，他們追求生活品質，懂得調(diào)節(jié)壓力，在百忙的工作中享受走進大自然的原生態(tài)生活。 南京和長三角區(qū)域企業(yè)董事官邸、企業(yè)家公館、對別墅的理念和要求明顯區(qū)別于城市新貴的富豪級人士 MINIHOUSE 圍院別墅 184000平方米 戶均地上建面 230 平方（ 180—— 300 平方），戶均占地 2 畝， 120 平方以上，花園面積 1200平方以上。 中產(chǎn)階級、高級知識分子階層以及部分中小私營企業(yè)主、城市新貴 花園疊排 56000平方米 戶均地上建面約 150平方左右，戶均占有花園和平臺面積在 100平方左右，地下室可用面積戶均在 50平方以上。酒店式公寓即期銷售，酒店、會所、商業(yè)部門階段持有適時套現(xiàn)資金，社會公益功能配套持有，地下空間在補充功能性需求同時不占有建筑指標。 序號 項目 合計（萬元） 2020 2020 2020 2020 2020 2020 一 現(xiàn)金流入 1383500 0 276700 276700 276700 276700 276700 莊園大宅 360000 72020 72020 72020 72020 72020 圍院 552020 110400 110400 110400 110400 110400 雙拼 240000 48000 48000 48000 48000 48000 花園洋房 84000 16800 16800 16800 16800 16800 酒店 30000 6000 6000 6000 6000 6000 會所 15000 3000 3000 3000 3000 3000 酒店式公寓 52500 10500 10500 10500 10500 10500 規(guī)模商業(yè) 50000 10000 10000 10000 10000 10000 流入合計 1383500 0 276700 276700 276700 276700 276700 二 現(xiàn)金流出 1018214 157145 202728 213867 211193 82190 151092 1 土地成本 440000 110000 110000 110000 110000 2 建安配套費 239550 23955 47910 59888 59888 47910 3 前期工程費 16769 4192 4192 3354 3354 1677 4 不可預見費 11978 2396 2994 2994 2396 1198 5 銷售費用 41505 8301 8301 8301 6226 6226 4151 6 管理費用 41505 8301 8301 8301 8301 4151 4151 7 營業(yè)稅及附加 77476 0 15495 15495 15495 15495 15495 8 土地增值稅 27670 0 5534 5534 5534 5534 5534 9 所得稅 121762 121762 流出合計 1018214 157145 202728 213867 211193 82190 151092 三 凈現(xiàn)金流量 365286 157145 73972 62833 65507 194510 125608 四 累計凈現(xiàn)金流量 157145 83172 20339 45168 239678 365286 48% 157145 49981 28686 20207 40541 17689 累計凈現(xiàn)值 1 157145 107163 78478 58270 17729 40 47% 157145 50321 29077 20622 41656 18299 累計凈現(xiàn)值 2 157145 106823 77746 57124 15468 2831 五 動態(tài)財務指標 內(nèi)部收益率 =% 凈現(xiàn)值（ I=10%)=222093 注：項目開發(fā)周期為 6年，實際銷售周期為 5年；項目中各產(chǎn)品年均銷售額按 5年 計。 序號 項目 合計（萬元） 2020 2020 2020 2020 2020 2020 一 現(xiàn)金流入 1689372 0 337874 337874 337874 337874 337874 莊園大宅 439560 87912 87912 87912 87912 87912 圍院 673808 134762 134762 134762 134762 134762 雙拼 293040 58608 58608 58608 58608 58608 花園洋房 102704 20541 20541 20541 20541 20541 酒店 36680 7336 7336 7336 7336 7336 會所 18340 3668 3668 3668 3668 3668 酒店式公寓 64190 12838 12838 12838 12838 12838 規(guī)模商業(yè) 61050 12210 12210 12210 12210 12210 流入合計 1689372 0 337874 337874 337874 337874 337874 二 現(xiàn)金流出 1125881 160815 211047 222186 219054 89133 223645 1 土地成本 440000 110000 110000 110000 110000 2 建安配套費 239550 23955 47910 59888 59888 47910 3 前期工程費 16769 4192 4192 3354 3354 1677 4 不可預見費 11978 2396 2994 2994 2396 1198 5 銷售費用 50681 10136 10136 10136 7602 7602 5068 6 管理費用 50681 10136 10136 10136 10136 5068 5068 7 營業(yè)稅及附加 94605 0 18921 18921 18921 18921 18921 8 土地增值稅 33787 0 6757 6757 6757 6757 6757 9 所得稅 187830 187830 流出合計 1125881 160815 211047 222186 219054 89133 223645 三 凈現(xiàn)金流量 563491 160815 126827 115688 118821 248741 114229 四 累計凈現(xiàn)金流量 160815 33988 81700 202021 449262 563491 78% 160815 71251 36513 21068 24778 6393 累計凈現(xiàn)值 1 160815 89564 53051 31982 7204 812 77% 160815 71654 36927 21428 25343 6575 累計凈現(xiàn)值 2 160815 89161 52235 30807 5464 1111 五 動態(tài)財務指標 內(nèi)部收益率 =% 凈現(xiàn)值（ I=10%)=380185 注：項目開發(fā)周期為 6年，實際銷售周期為 5年；項目中各產(chǎn)品年均銷售額按 5年計。 從各建筑類型銷售價格年環(huán)比增長 10%的動態(tài)分析看，項目 直接開發(fā)成本 708296萬元，預計銷售收入 1689372萬元，間接費用和稅收 446384萬元，毛利潤 712921萬元，凈利潤 534691萬元，銷售毛利潤率 %，銷售凈利潤率 %，投資凈利潤率 %，全投資內(nèi)部收益率 %，財務累計凈現(xiàn)值 380185萬元，靜態(tài)回收期 ，動態(tài)回收期 。 項目在運 作條件和合作要求能夠落實的前提下是一個十分優(yōu)良的資源型、稀缺型、復合型的高效益項目，面臨良好的市場現(xiàn)狀和市場發(fā)展空間，值得爭取，項目可行。現(xiàn)階段的產(chǎn)品，特別是高端物業(yè)已經(jīng)在生活模式、特色資源上展開競爭，代表名流生活習慣的溫泉、礦泉、負離子等等成為市場追逐的因素，項目能否再組合新的自然資源，對于增加附加值非常關鍵。這是本次提示中最為主要的問題，它直接關系到我們的產(chǎn)品特色能不能實現(xiàn)，也直接關系到我們產(chǎn)品的核心競爭力，可以說，這個問題的落實上有問題的話，直接可以宣告項目沒有辦法操作或是風險極大，在南京目前的高端住戶在市場狀態(tài)甚至一段時間的樂觀預期下，這個項目仍是不建議參與的。 項目是一個十分優(yōu)良的資