【正文】 日常及商務(wù)配套 周邊居民及休閑人群 中、高 50500 株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民 石峰區(qū) 街道（主干道） 主營業(yè)態(tài) 消費群體 消費成本 租金水平 （元 /平方） 輻射半徑 建設(shè)路 家裝、家飾一條街 株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民 中、高 30100 株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民 紡織路 文化、休閑類 周邊居民及過路人群 低 3060 紡織路及建設(shè)中路附近居民 【龍山提示】 從以上商業(yè)規(guī)劃、布局來看，株洲市的各區(qū)商業(yè)發(fā)展正朝著 保留特色、趨向完整經(jīng)營路線發(fā)展。 但凡事都有其兩面性。 ? 被列為全國重點建設(shè)的 8 個工業(yè)城 市之一 ? 國家將蘇聯(lián)援建的 156 個重點項目中的四項安排在株洲建設(shè)， ? 安排興建株洲冶煉廠、株洲化工廠、株洲電力機車廠、株洲車輛廠等 20 多個中央、省屬企業(yè) ? 安排在株洲建設(shè)，硬質(zhì)合金廠、南方動力機械公司、株洲電廠、株洲洗煤廠 株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的趨勢展望： 財富智慧 拼搏文化 貿(mào)易平臺運作不足 ，政府 資源 支持 不足， 文化類產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯不前 平臺 財富文化 拼搏 文化 專業(yè)街區(qū) 文化全城化 文化片區(qū)化 文化普遍化 休閑 株洲市建設(shè)中路區(qū)位解讀 株洲市建設(shè)中路，市區(qū)主干道之一，多路公交車行經(jīng)路線。全長近 2 公里，有效整合了家居類產(chǎn)品，在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品、定位面的競爭力，以至建設(shè)中路整體 上形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，由此建設(shè)中路亦為： 本案商業(yè)發(fā)展條件分析 株洲家居一條街 項目區(qū)位解讀 位置： 株洲市建設(shè)中路，市內(nèi)人工景觀園林“文化園”的正門南側(cè)。 交通、 居住 、商務(wù)、休閑 娛樂、休閑中心 環(huán)建設(shè)中路打造的三大公園，市民娛樂休閑的集中場所。 CRLD 概念闡述 CRLD（ Center Recreational Living District）是指一個大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，依托區(qū)域客觀的自然景觀優(yōu)勢，而打造的具有獨特休閑生活氛圍的板塊。株洲市老城區(qū)，市居民住地之一，蘆淞商圈延伸帶。 株洲市區(qū)稀有大型人工園林景觀公園，公園內(nèi)部設(shè)置有自助劃艇、休閑小品等設(shè)施。前期開展必要的活動進行人氣帶動，以對商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。 機會（ O） 機會 機會利用 區(qū)域發(fā)展： 株洲市建設(shè)中路是近年來舊城改造范圍最廣、力度最大的板塊。 交通： 建設(shè)中路街面寬 44米左右，株洲市城區(qū)主干道之一，多路的士、公交車的行經(jīng)路線。 “文化園”擁有一部分較穩(wěn)定的休閑、游玩群體，“文化園”的前門廣場，與本案商業(yè)部分的主題廣場，將很好的契合在一起，在介入居民生活的同時融入、引導(dǎo)了這批群體，轉(zhuǎn)而輻射到更大的范圍。其他商業(yè)主題的介入，是否存在不受認(rèn)可的負(fù)面危機？ 在本案立案之前，對本案周邊的環(huán)境進行一個深入、透徹的分析。 定位 篇 塑造項目商圈核心價值 項目提升整體競爭力 本案商業(yè)總體定位 本案商業(yè)發(fā)展方向與策略 株洲實案分析： 關(guān)于商鋪因經(jīng)營定位失誤致經(jīng)營不善而導(dǎo)致的“金鋪”變“垃圾”的消息在業(yè)內(nèi)可以說已不是新聞。 另外，很多 商業(yè)項目扎堆入市，且定位同質(zhì)，造成租賃市場供大于求 ，如體量龐 大的投資型小戶型和寫字樓的集中出現(xiàn)，造成目前小戶型和寫字樓項目大量空置，且租金難以維持按揭月供的按期繳存。 由此可見， 商業(yè)定位將直接影響到商業(yè)整體的價值及其價值可增長的持續(xù)性 。周邊則是株洲市民居住區(qū)域。 建設(shè)中路既是建材一條街，建材種類繁多，在現(xiàn)有的市場基礎(chǔ)上，建材家居市場的建設(shè)則無此必要。 活上提供便捷。 文體類專業(yè)市場 以滿足周邊學(xué)校、單位辦公類產(chǎn)品為基礎(chǔ)，超越株洲現(xiàn)有的專業(yè)市場經(jīng)營環(huán)境。 生活配套：銀行、郵局、電信、醫(yī)療 /藥店 可大范圍滿足業(yè)主及周邊居民，日常生活。 【龍山提示】 據(jù)上表各類商業(yè)，綜合評估指出， 本案商業(yè)部分的定位及執(zhí)行的方向。 本案商業(yè)定位思路 商業(yè)總體定位 鑒于株洲在湖南乃至中南地區(qū)的重要區(qū)位，本案的商業(yè)定位可為實現(xiàn)本案的價值奠定堅實有利的基礎(chǔ)。 本案商業(yè)戰(zhàn)略部署 依托于環(huán)境打造的“文化園” 強化匯僑的物業(yè)開發(fā)領(lǐng)軍品牌 以以株株洲洲為為基基點點輻輻射射中中南南片片區(qū)區(qū) 品 牌戰(zhàn) 定位戰(zhàn) 本案商業(yè)定位 大規(guī)模商業(yè)配套，必須以鮮明的特色，立足根本，并面向更廣泛的周邊區(qū)域進行功能定位和開發(fā)運營，才能夠確保商業(yè)運營成功；同時，休憩式街區(qū)生活是中國居民愿意付出 較多時間和金錢成本的商業(yè)業(yè)態(tài)之一，賦予街區(qū)“文化靈魂”，則對消費者更加具有吸引力。 本案商業(yè)街區(qū)命名思路 地產(chǎn)品牌， 從案名開始； 品牌， 最具銷售力的引擎。 因此，我們的案名，我們的項目品牌就是“文化園”本身，株洲人耳熟能詳?shù)闹黝}公園。 STREET MALL 的包容性可以使本案的住宅形 態(tài)成為其中一個順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價值得以提升。 ? STREET MALL 涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀空間等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個部分構(gòu)建圍合成為一個整體，能夠最大限度的激發(fā)消費能量。 休閑商務(wù)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) STREET MALL的構(gòu)成 STREET MALL 與本案之契合點 項目功能定位之八項主張： 把握中國第四大城市群“長株潭”城市發(fā)展契機，打造株洲第一文化豪宅 搶占株洲版圖正中央、紅港大橋橋頭堡，展示新古典主義建筑，形成差開放 多元 共享 開放式街區(qū)布局 多元化業(yè)態(tài)組合 以商務(wù)休憩為主題 以休閑娛樂功能為主 倡導(dǎo)一站式 /體驗式消費 本案采用開放式街區(qū)規(guī)劃，合理設(shè)計商業(yè)部分動線布局，最大限度發(fā)揮商業(yè)價值； 本案設(shè)置餐飲、休閑、娛樂、購物等多種業(yè)態(tài)組合，以形成強大的商業(yè)集聚力； 營造良好的休憩氛圍，注重街區(qū)景觀的設(shè)計、消費者筑留場所的構(gòu)建。同時，該座樓體的可經(jīng)營面積也是最大的，逾 3 萬平方米。以此，可見建設(shè)中路具備了服務(wù)周邊居民的商業(yè)底蘊。 商住結(jié)合： 本案屬于株洲市典型 的舊城改造項目之一，屆時將吸引大量的看房者及購房者，結(jié)合本項目的功能及定位，將是一種很有效的宣傳途徑。 【龍山提示】 通過以上觀點的總結(jié)，鑒于本案商業(yè)整體定位的特殊性，分割銷售可能為后期的經(jīng)營、管理等各方面帶來很大的隱患，并且在商業(yè)部分預(yù)熱階段，很難實現(xiàn)最大化的商業(yè)價值。 整租： 本案商業(yè)部分將總體考慮，其形象、價值的提升及輻射建設(shè)中路區(qū)域、周邊地區(qū)的服務(wù)功能及體系，投資者將以實現(xiàn)商業(yè)利潤為出發(fā)點，整租則可完全發(fā)揮本案商業(yè)特色及充分提高本案的商業(yè)價值。（總體策略見下表） 盈利模式 分布區(qū)域 商業(yè)比率 租賃 二及以上部分（文化主題） 70% 銷售 建設(shè)中路 U 型街底商 30% 招案商業(yè)招商策略 我司鑒于本項目商業(yè)部分的高端定位的思考，建議本項目的招商應(yīng)面對 全市、全省、全國乃至全球，針對本項目的商業(yè)結(jié)構(gòu)進行開展。建議選擇的招商代理公司分別位于株洲市、廣州 /深圳、北京及上海等地。 擇優(yōu)入駐原 則 ： 鑒于株洲市具有“服裝類”批發(fā)城的良性定位，在商品整體批發(fā)市場具有很深的底蘊。可吸引更多的商家進駐，以形成本項目商業(yè)規(guī)模。 商業(yè)銷售策略 相對扶持政策及較低的經(jīng)營門檻，會使得本項目在短期內(nèi)難以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化，同時，如前期銷售也可能對本項目的后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生大范圍影響。 關(guān)于返租銷售的策略思考 商業(yè)地產(chǎn)返租策略是一種可以直接使投資者產(chǎn)生利潤的銷售手段，通過長達(dá) 310 年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回， 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。即當(dāng)銷售情況良好時，并不需要采取返租策略，在銷售無法較好啟動時，可適當(dāng)考慮采取局部返租 的策略促進銷售。應(yīng)著重以下幾點考慮： 組建專業(yè)團隊 ： 成立獨立的經(jīng)營管理團隊，并與國內(nèi)知名商業(yè)經(jīng)營管理類企業(yè)合作（聘請經(jīng)營管理顧問），對本案商業(yè)部分進行專業(yè)管理； 階段性操作 ： 鑒于本項目開發(fā)周期長，建設(shè)中路區(qū)域商業(yè)氛圍短期內(nèi)較差。 成立與本案相應(yīng)的運營管理單位或與商業(yè)物管類知名企業(yè)合作。本次提交的方案為株洲文化園項目的商業(yè)定位與策略報告。