【正文】 議書》。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也 給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。 三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理 單位能夠在物業(yè)建成后一開始投 入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。盡管建設 項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。 二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進 行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾 。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容： 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前 管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 駐場顧問團由項目經(jīng)理 +各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責整 個項目的物業(yè)服務品質(zhì)及人員培訓。 （ 2） “ 金色藍灣 ”客戶滿意率達到 90%。 （ 4）制定嚴格的裝修管理制度，事前提示。 “ 金色藍灣 ”交付及裝修的物業(yè)管理顧問目標 招商局物業(yè)在 “ 金色藍灣 ”的顧問服務中，強調(diào)交付及裝修期的有序管理，通過積極溝通，避免客戶投訴的集中爆發(fā)，為 小區(qū) 營造祥和的工作氛圍奠定基礎。 具體顧問目標包括： （ 1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作。 （ 3）按照 ISO9000 體系要求，建立各專業(yè)的管理服務程序。 “ 金色藍灣 ”銷售配合顧問目標 招商局物業(yè)將利用 自身品牌優(yōu)勢和經(jīng)驗優(yōu)勢，積極配合甲方開展營銷活動。 具體顧問目標包括： （ 1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作，重點檢驗前期規(guī)劃及設備選型中從物業(yè)管理角度提出的專業(yè)建議的落實情況。 駐場顧問團由項目經(jīng)理 +各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責整個項目的物業(yè)服務品質(zhì)及人員培訓。 此種方式能保證顧問公司的各項思路在現(xiàn)場得到最大程度的落實，同時對甲方物業(yè)公司的培訓作用非常明顯。 第三節(jié) 顧問模式建議 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 “ 金色藍灣 ”在當?shù)氐闹?、高檔次定位，要求該項目提供高水準且獨具特色的物業(yè)管理服務，倡導出一種高品質(zhì)的人文品質(zhì)生活。 6） 在項目入伙階段，指導 金色藍灣 籌備交付，辦理各項入伙手續(xù)。 2） 在項目施工階段，對項目的規(guī)劃、設計、設備選型、施工、安裝等提出專業(yè)建議。 ? 目前施工情況： 一期 施工 開始 ? 開 盤 時 間： 2020 年 10 月 ? 入 伙 時 間： 預計 2020 年底 “ 金色藍灣 ” 項目位 于 湛江 的主干道區(qū)域 ， 交通便利 。 ? 總建筑面積： 總建筑面積約 55 萬 平方米。 具體顧問需求包括： 1） 在項目規(guī)劃、設計階段，對 跟物業(yè)管理專業(yè)關系密切的有關建筑本體、給排水、供配電、園林綠化、景觀等提出建議。 5） 在項目驗收階段，指導 金色藍灣 物 業(yè) 管 理 進行項目的驗收并落實相關質(zhì)量問題整改。 10） 完成培訓體系的建設，協(xié)助甲方打造出一支敬業(yè)、專業(yè)、 服務意識領先的物 業(yè)管理團隊。 第二章 物業(yè)顧問服務運作方式概述 按照招商局物業(yè)目前實行的 IS90001:2020 質(zhì)量體系和市優(yōu) 、 省優(yōu)、國優(yōu)模式進行“顧問 +駐場服務模式 第一節(jié) “顧問 +駐場”服務模式 一、顧問理念 “顧問 +駐場”服務模式，即顧問公司除為項目各種文件性資料外，還派出顧問團在現(xiàn)場實際操作，確保顧問的各項思路得到落實，對現(xiàn)場服務品質(zhì)負責，同時通過現(xiàn)場的傳、幫、帶，為甲方培養(yǎng)一批有經(jīng)驗的物業(yè)管理人員。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 工程顧問團由各專業(yè)工程師組成，在項目規(guī)劃設計階段、設備選型階段、驗收接管階段赴現(xiàn)場工作，同時不定時跟蹤現(xiàn)場施工進度，了解施工進展情況。 四、顧問工作具體內(nèi)容 “ 金色藍灣 ”規(guī)劃、施工與驗收的物業(yè)管理顧問目標 招商局物業(yè)在“ 金色藍灣 ”的顧問服務中，不僅從物業(yè)管理角度積極提出規(guī)劃設計建議，更重視被采納建議的 具體落實，為此將全方位參與 “ 金色藍灣 ”的施工監(jiān)理、工程驗收，并協(xié)助推動驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改。 （ 4）對施工單位和設備供應商的售后保修服務提出具體要求，為日后房屋建筑、設備設施的使用、維修、養(yǎng)護提供長期的質(zhì)量保障。 （ 2）設計物業(yè)管理組織架構，并擬定人員編制、崗位資格。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 “ 金色藍灣 ”預驗收與品質(zhì)問題整改的物業(yè)管理顧問目標 招商局物業(yè)在 “ 金色藍灣 ”的顧問服務中，將組織物管在項目完工后、客戶交付前進行預驗收，并協(xié)助推動驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改。 （ 4）對施工單位和設備供應商的售后保修服務提出具體要求，為日后房屋建筑、設備設施的使用、維修、養(yǎng)護提供長期的質(zhì)量保障。 （ 3）協(xié)調(diào)交付相關各方工作，實現(xiàn)交付的順利、高效。 具體顧問目標包括： （ 1）協(xié) 助、指導 物業(yè)公司 建立領先于 湛江 的 ISO9000 服務體系標準及全套管理規(guī)章制度。 工程顧問團由各專業(yè)工程師組成，在項目規(guī)劃設計階段、設備選型階段、驗收接管階段赴現(xiàn)場工作，同時不定時跟蹤現(xiàn)場施工進度，了解施工進展情況。各種新技術、新材料不斷投入使用，社會化分工越來越細，專業(yè)門類越來越廣。讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設：在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對后續(xù)建設和開發(fā)工作的 必然趨勢。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維 護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推委情況發(fā)生。如果在開發(fā)商的授權下，在竣工驗收合同中，開發(fā)商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。 二、 方案設計階段 對項目的總平設計，樓房的單體設計，各專業(yè)設計提出建議，提交《方案設計階段物業(yè)顧問建議書》。并對施工圖中存在的細節(jié)問題提出改進建議。 （ 3）電梯設備：客梯、觀光梯、貨梯、扶手梯。 （ 7）公共網(wǎng)絡：電訊網(wǎng)絡、寬帶網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡。 （ 3）室內(nèi)水電及配套設施安裝：室內(nèi)配電、室內(nèi)給水、室內(nèi)排水、排氣、通訊電話、寬帶網(wǎng)絡、安防報警、水電氣表。水箱、水池。 （ 7）通風排煙設備安裝：風機與風管、煙道、風閥風口、室外風口、防雨百葉。 （ 11）室外景觀施工：道路、水系、雕塑、小品、綠化。 （ 15）寬帶網(wǎng)絡安裝。 （ 3）高壓環(huán)網(wǎng)柜檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 7）低壓計量柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 11）閉路監(jiān)控檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 15）公共設施檢查內(nèi)容要求與記錄。 1） 協(xié)助調(diào)查 當?shù)匚飿I(yè)管理收費情況，根據(jù)湛江市物業(yè)服務收費管理有關要求，擬《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 定 “ 金色藍灣 ” 物業(yè)管理收費標準，并報湛江市物價局核準。 5） 提 交管理用房與生活用房設置方案。 ?根據(jù)經(jīng)批準的人員招聘計劃，編制具體招聘方案。 ?初定人選，報批后錄用。為此，需要通過各種形式的 培訓，使物業(yè)服務中心員工擁有積極的工作心態(tài)和過硬的物業(yè)管理專業(yè)知識。 ? 特殊工種人員持證上崗率 100%。 ? 專業(yè)口定期培訓：安全、設備、清潔、綠化、客服、社區(qū)文化等各專業(yè)口，定 期舉行專業(yè)技能的培訓和考核，使員工能夠熟練掌握本專業(yè)的知識技能。 ? 輪崗培訓：管理人員定期進行輪崗，追求專職多能，提高員工的綜合管理能力。 ? 建立培訓程序。 崗位職責、維修文明語言、崗位禮儀、維修服務范圍和流程及工作標準、維修養(yǎng)護技能及操作技巧 個別輔導 自學實踐 顧問經(jīng)理 期滿進行上崗考核鑒定 ” 金色藍灣 ”項目結(jié)構、各專業(yè)設備的維護保養(yǎng)內(nèi)容特點，強弱電布線，維修服務標準，維修工作程序。 ? 電梯關人。 ? 春秋狂風。 ? 客戶情緒失控。 ? 建立起團隊共同追求的發(fā)展目標和強化積極向上的精神風貌。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第五章 營銷配合和促進工作 在營銷配合階段，我司會安排項目經(jīng)理和保安顧問在開盤期間在 項目 提供 顧問 服務，以配合開發(fā)商的各項營銷活動，主要內(nèi)容 如下： 在合同期內(nèi)招商局物業(yè)管理品牌的特許使用。 第 一 節(jié) 定期舉行溝通會議 開發(fā)商、銷售商和物業(yè)管理公司實際上是三個陣營，如何使這三方為“營銷”（商業(yè)項目為“租售”為主）這同一目的努力是一件比較困難的事情，但我公司認為良好的溝通是一切事情的開始，三方應該事先就銷售工作召開專題會議，明確各方在此項工作中的作用和各方需要達到的最終目的，在營銷過程中也要定期或不定期的舉行各種溝通會，以保證信息渠