【正文】 屬行政化管理，有 29 個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面： 工程建設(shè)的遺留問題小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專項(xiàng)維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。 專項(xiàng)維修基金收繳不到位調(diào)研的 54 個(gè)小區(qū)中，僅有 7 個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占 13%。已收繳了專項(xiàng)維修基金的 7 小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。 三 、意見和建議針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議： 加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。 要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗 前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。 要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范 帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。通過對(duì)望開物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)查，能更深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)內(nèi)容，管理，服務(wù)，及其專業(yè)知識(shí)的運(yùn)用。雄厚的資金實(shí)力，規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形成了強(qiáng)大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職 工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū) 3 萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊 14 萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施 平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負(fù)責(zé)管理開發(fā)區(qū) 平方公里的自來水管網(wǎng)。望開物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠(yuǎn)” 。表現(xiàn)為 :一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn) 權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。 （二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加 劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。 5 樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時(shí)已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費(fèi)收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停 100 臺(tái)次車計(jì)算收費(fèi)，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了 1000 元，一年就是好幾十萬?。? 門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復(fù)印、賣煙的商店，進(jìn)門以后是琳瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電 梯所到的每個(gè)樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝 通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂 公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。讓他們明白自己的責(zé)任，職責(zé) ，在每天的工作中要認(rèn)真對(duì)待，應(yīng)遵循公司的各種相關(guān)的規(guī)定，條例，認(rèn)認(rèn)真真的做好自己的工作。對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片 。消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。每天要對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進(jìn)行不定期的檢查和巡視。作為一名物業(yè)管理員，在小區(qū)內(nèi)，一定要做 到認(rèn)知負(fù)責(zé)，為區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供一個(gè)安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè)主身上想，做事應(yīng)實(shí)際，真實(shí)，不欺騙作假。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與 業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對(duì)這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識(shí)，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。于 2021 年交付，入住率達(dá)到 87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的 35%以上。主要表現(xiàn)在：中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。沒有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì)，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，花錢買服務(wù)的意識(shí)，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。 完善配套設(shè)施。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下： 一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 住宅小區(qū)的基本情況根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū) 54個(gè)，總建筑面積 600035平方米，住宅 3975套，已入住人口約 萬人 。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。 （二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。調(diào)研的 54 個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū) 559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū) 650 套，小的有煙草小區(qū)僅 8 套。 物業(yè)管理的基本情況 （一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。 （三）小區(qū)的物業(yè)管理情況調(diào)研的 54 個(gè)小區(qū)中，有 3 個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有 29 個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面： 工程建設(shè)的遺留問題小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專項(xiàng)維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。 專項(xiàng)維修基金收繳不到位調(diào)研的 54 個(gè)小區(qū)中，僅有 7 個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占 13%。已收繳了專項(xiàng)維修基金的 7 小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量， 加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。 三、意見和建議針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議： 加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理工程建設(shè)的遺留問題 是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。 要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)一是要 主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和 服務(wù)水平。 要 強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。 是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2021萬美元建造的高級(jí)豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級(jí)公寓，８８幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。針對(duì)這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目 的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。因此，必須使管理干部認(rèn)識(shí)到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。 二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺(tái)帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)： １、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍 —— 包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 ９、基本的救傷常識(shí)。九四安全部被市公安局、人事局評(píng)為先進(jìn)集體。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。 我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理 模式將推動(dòng)我國房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的。 物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級(jí)市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。 ３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。 ７、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對(duì)范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格 率達(dá)到百分之百。像《購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶