千島湖安龍半島夕陽(yáng)紅度假村可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 設(shè)施的完善，發(fā)展進(jìn)入了高速發(fā)展期，期間房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)引發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大及價(jià)格的高位運(yùn)行。 1 千島湖 夕陽(yáng)紅度假村可行性 研究 報(bào)告 目錄 一、千島湖旅游發(fā)展分析 千島湖與 國(guó)內(nèi)成熟旅游城市的對(duì)比 三亞城市發(fā)展借鑒 二、杭州休閑地產(chǎn)的“ 60”與“ 90” 杭州第二居所發(fā)展（ 60） 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)（ 90） 三 、項(xiàng)目剖析 四 、項(xiàng)目 定位 五、 老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇及發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)機(jī)遇 老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 六、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 七、結(jié)論 2 一、千島湖旅游發(fā)展分析 千島湖旅游狀況與其他旅游城市的對(duì)比 各城市旅游人口對(duì)比1 7 7 .3 71 8 2 .11 5 0 .6 84 5 4 .90200400600三亞 朱家尖 千島湖1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 各城市旅游收入對(duì)比020406080三亞 千島湖2020 2020 2020 2020 2020 目前千島湖全年共接待中外游客 萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)了 %，接待境外游客 ，增長(zhǎng) %，全年實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)總收入 ，同比增長(zhǎng) %。 目前三亞形成以：亞龍灣、大東海、三亞灣的三大休閑度假板塊，并向腹地輻射，成為國(guó)際新興的休閑度假旅游城鎮(zhèn)。 項(xiàng)目所在地 千島湖 區(qū)域的左口鄉(xiāng)安龍半島 距離杭州 130 公里、上海 317 公里、南京 452 公里，本項(xiàng)目的客源定位 應(yīng)以杭州為中心的浙江內(nèi)， 義烏、 溫州、臺(tái)州等為核心客源。得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)，交通快捷，配套完整，未來(lái)世界、宋城聚積的人氣，九溪自然風(fēng)光，錢(qián)塘江的壯麗…… 9395 年期間開(kāi)發(fā)的夢(mèng)湖山莊等為外銷房，銷售并不理想。 該區(qū)域的主要客戶以杭州的私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)的高級(jí)管理層以及省內(nèi)其他地方的私營(yíng)業(yè)主為主，并且有部分海外客源。 客戶以杭州的企業(yè)管理層、私營(yíng)企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀（ 90） ? 市場(chǎng)特點(diǎn) 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 錯(cuò)誤 !未找到引用源。本項(xiàng)目容積率低 ，位于東北 湖區(qū)景觀資源稍欠，且周邊配套設(shè)施缺乏，與區(qū)域項(xiàng)目比較，并不具備優(yōu)勢(shì) 。 分四期開(kāi)發(fā) ，首期以啟動(dòng)老年公寓（小戶型）為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)推出酒店、特色購(gòu)物街、別墅區(qū)等 ，二期應(yīng)保持與一期的緊密銜接，選擇地塊條件占有優(yōu)勢(shì)的地塊，樹(shù)立標(biāo)桿產(chǎn)品，為后期開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)，并建立價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化 。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到 2025 年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?%；到 2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。但隨著近年居民生活水平的提高和居 住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。在 2020年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。九十年代中期，北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競(jìng)爭(zhēng)激烈和風(fēng)險(xiǎn)較高的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？梢灶A(yù)見(jiàn)，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰(shuí)搶占了開(kāi)發(fā)先機(jī)，誰(shuí)就開(kāi)拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 六 、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 16 投入分析： 項(xiàng)目前期費(fèi)用：土地費(fèi)用 萬(wàn)元、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 100 萬(wàn)元（土地總面積97 畝，扣除碼頭停車(chē)場(chǎng) 20 畝，濱 江 綠地 畝，城市道路 10 畝，剩 下 47 畝）。 游人中心的建設(shè)費(fèi)用 200 萬(wàn)元。 別墅區(qū)的建設(shè)費(fèi)用 1350 萬(wàn)元。 （二） 投資效益預(yù)測(cè)：房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益 萬(wàn)元。 （五） 投資回報(bào)率：（ 100+160） 247。 建議政府土地出讓金除征用賠償部分外，其余全部給項(xiàng)目業(yè)主，主要用于項(xiàng)目的三通一平等基礎(chǔ)設(shè)施配套。
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