【正文】 舒適與實用兼具的二梯四戶經(jīng)典戶型 純南向二房 轉角觀景飃窗 入戶花園 超濶觀景橫廳 超濶視野主臥 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 產(chǎn)品分析結論 ? 將註定項目要跳出區(qū)域市場 ? 成為西安都市型高端物業(yè)的代表作 – 都市型高端物業(yè)的規(guī)劃形態(tài)及設計手法 – 令西安人驚嘆的園林景觀與社區(qū)配套 – 主流、快銷的戶型面積、舒適享受的套內(nèi)佈局 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 地段：都市情結 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 規(guī)劃 | 對比 本項目 中海國際社區(qū) 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 何謂稀缺？ ? 中海國際社區(qū) – 俯瞰大唐芙蓉園成為公認的地王 – 但對於客戶，那是 “ 別人的 ” ，僅能看一下！ ? 恒基金花專案 – 在二環(huán)，唯一四萬方（ 200*200）水景園林 – 而且對於客戶，那是 “ 自己的 ” ，私享！ 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 品牌屋 恒基（中國） 頂級物業(yè)專家 恒景湖畔 ——新景觀豪宅 二環(huán) /金花路 ——成熟且見證西安現(xiàn)代化發(fā)展 國際都市豪宅的開發(fā)模式：高層低密度 私有的景觀價值：私享超闊湖景園林 超五星湖心會所：頂級會員制俱樂部 豪宅專屬服務：金鑰匙管家服務 頂級社交圈子：業(yè)主生活圈與恒地會社交圈 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 客戶構成及通路 客群分類 構成比例 客群特徵 通路 城東、城內(nèi)、 城南、城北 5060% 企事業(yè)單位的高管、私營業(yè)主、批發(fā)市場老闆、物流業(yè)老闆、高校的高級別教師員工 針對批發(fā)市場、企事業(yè)單位進行分眾傳播，大客戶開拓計劃 新興階層 1015% 高新技術產(chǎn)業(yè)的精英 貴婦 高端品牌聯(lián)合、高檔商場巡展，項目客戶資源的聯(lián)動，機場媒體延伸、專業(yè)媒體的傳播 外地 省內(nèi)：陝北、咸陽、寶雞、渭南、漢中 1520% 企業(yè)主（國企）、私營業(yè)主（能源、地產(chǎn)、經(jīng)銷）、地方政府公務員（縣、鎮(zhèn)一級政府） 省外：北京、深圳、廣州 1520% 高新技術行業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 合富輝煌全國網(wǎng)絡的覆蓋及傳播 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 品牌行銷 ? 目標： – 恒基（中國） —— 頂級物業(yè)專家。 ” —— 楓葉新新家園業(yè)主語 ? 賣給客戶的不單是一個房子，更是一個身份、一個圈子 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 開發(fā)理念占位： 首倡 “ 高層低密度 ” 模式 （代表了國際上都市型物業(yè)的開發(fā)模式） ? 目標 – 從規(guī)劃的角度建立豪宅的新標準 ? 推廣策劃 – 軟文為主，硬廣為輔 – 軟文稿： 《 都市豪宅之高層低密度 》 、 《 高層低密度 PK花園洋房 》 、《 高層低密度擴張產(chǎn)品力 》 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 – 簽約儀式 – 現(xiàn)場活動 – 報廣 +軟文 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 情景樣板區(qū)範圍 以特定的角色感受設定樣板區(qū)的設計佈臵 讓參觀的客戶感受到社區(qū)的生活情景 半島會所兼銷售中心 游泳池 森林半島 泛湖景園林景觀體系 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 推貨策略前提因素 ? 按目前西安市普遍的單盤年銷售量，每年 1015萬 ㎡的供銷量是比較合理的。 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 開發(fā)次序及施工通道 樣板區(qū) 收官作品 施工通道 開發(fā)次序 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 二期共 8棟二梯四戶 32層高層；及 2棟 25層二梯三戶高層 ? 產(chǎn)品為 8 90㎡ 的二房及 12 135㎡ 三房 二梯四戶， 85平方二房， 122平方三房，主朝向 南向，景觀 組團園林。 二梯二戶， 190平方四房三衛(wèi)，主朝向 北向，中心園林 三期貨源 戶型 二房 三房 四房 合計 面積 90 90 135 135 190 套數(shù) 75 50 150 100 200 575 產(chǎn)品描述 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯二戶 ,南北向 ,北望組團園林 總面積 6750 20250 38000 65000 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 二梯三戶， 90平方二房， 135平方三房，主朝向 西向，景觀中心水景園林。 二梯二戶， 190平方四房三衛(wèi)，主朝向 北向，中心園林 戶型 二房 三房 四房 合計 面積 90 90 135 135 190 套數(shù) 75 50 150 100 200 575 產(chǎn)品描述 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯二戶 ,南北向 ,北望組團園林 總面積 6750 20250 38000 65000 三期貨源 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 二期共 2棟三梯四戶 32層高層； 8棟二梯四戶32層高層； ? 產(chǎn)品為 8 90㎡ 的二房及 12 135㎡ 三房 二梯四戶， 85平方二房，122平方三房，主朝向 南向，景觀 組團園林。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 四期共 1棟 33層及 1棟 45層五梯十戶超高層； ? 產(chǎn)品為 50㎡ 一房、 80㎡ 的二房及 10 124㎡三房 五梯十戶， 50平方一房， 80平方二房， 105平方三房 戶型 一房 二房 三房 合計 面積 50 80 105 套數(shù) 156 312 156 156 780 總面積 7800 24960 16380 68390 四期貨源 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 價格定位 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 城東非別墅項目 最高價 均價 備註 東尚 7600 3988 華榮風景大院 4223 3428 就掌燈 6900 4788 曲江非別墅項目 最高價 均價 備註 曲江華府 6600 5070 豐景佳園 9400 5570 芙蓉園公園景觀 鑽石半島 5650 4550 曲江 6號 5460 4250 中海國際社區(qū) 7000 5300 高新非別墅項目 最高價 均價 備註 綠地世紀城 7500 4448 蘭喬聖菲 8402 4501 逸翠園 〃 西安 8300 4903 蘭亭坊 5800 在三個區(qū)域均抽取一個目前最高房價的代表項目（非別墅項目）： 城東：就掌燈；曲江：中海國際社區(qū)；高新：蘭亭坊 以區(qū)域比對為借鑒 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 後續(xù)專題 ? 《 圈子營銷系列活動策劃 》 ? 《 情景樣板區(qū)細化建議 》 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 產(chǎn)品關鍵字 專案區(qū)域及產(chǎn)品分析 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 正是于此，在大唐將滻河引入長安， 稱“龍首渠”。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 整體規(guī)劃：新加坡濱水區(qū)居住規(guī)劃理念 ,城市化進程運動的載體 關鍵字：濱水居住 高層居住區(qū) 濱水景觀 及帶來的居住 大型公建 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 大開間、大客廳、增設衣帽間 關鍵字：緊湊與舒適融合 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 一期住宅戶型配比 :緊湊型戶型為主體 關鍵字：緊湊型戶型 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 區(qū)域內(nèi)價值比較 :濱河片區(qū)核心帶 中海國際社區(qū) 沁水新城 本案 中新浐灞半島， 3800畝，總建320萬 m2 水岸東方： 1200畝， 待售、待開發(fā)樓盤 在售樓盤 本案南北輻射 ,位於濱河片區(qū)核心帶 與中新滻灞半島相比 ,交通更為便捷 ,發(fā)展?jié)摿Ω? 與沁水新城及廣廈水岸東方相比 ,恒基 (中國 )品牌優(yōu)勢不言而喻 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 區(qū)域來源 職業(yè) 購買戶型 購買原因 東郊： 60% 工薪族： 55% 120140三室 自然環(huán)境 北郊： 20% 生意人： 45% 120140三室 自然環(huán)境 西安其他區(qū)域和外地： 20% 120140三室 自然環(huán)境 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 受訪者喜歡的建筑形態(tài)3 4 .1 %2 3 .3 %4 2 .6 %無所謂塔樓板樓受訪者最喜歡的住宅外形建筑風格1 .0 %1 1 .4 %3 .9 %1 .7 %7 .8 %1 6 .3 %2 9 .4 %2 8 .6 %其它中式風格地中海風格拉丁風格歐式古典現(xiàn)代歐式現(xiàn)代簡約現(xiàn)代時尚以板式建築為主體 ,現(xiàn)代風格 ,大水大綠及花園式居住是客群對本區(qū)域的認識與偏好 . 房屋內(nèi)有一部分可由您控制的面積，最希望能有的功能區(qū) 21 3 .7 %3 6 .1 %2 0 .6 %9 .3 %2 .1 %1 0 .7 %7 .6 %洗衣間入戶花園陽光房儲藏室工人房兒童游樂房書房受訪者最喜歡的園林風格.2 %3 3 .9 %2 2 .0 %2 4 .6 %1 9 .3 %其它花園樹林水景大片草坪受訪客群產(chǎn)品偏好 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 主客群 ?陝北區(qū)域 ?榆林、神木、府谷、延安 ?西安周邊客戶 周至、閻良、高陵、渭南等區(qū)域，習慣于省城 臵業(yè)的客戶群體，為居住品質及環(huán)境改變。 ?輔客群 省外各區(qū)域投資客 因工作、生活需求的省外向西安內(nèi)流群體 客群歸類 — 外埠客群 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 價格定位 結合專案定位與客群的價格定位 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 價格 插位 跳出專案所處區(qū)域 ,插位元於曲江與高新 ,差異化競爭 在專案與產(chǎn)品上 ,在客群謀略與形象上 ,跳出 大城東片區(qū) 基於地塊現(xiàn)狀 ,避開與曲江與高新的正面競爭 有力地拓展 \吸納更大量的目標客群 價格策略 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 一期產(chǎn)品市場角度的分類 景觀面及通透性最好的產(chǎn)品 中心景觀 景觀面及位臵最好的產(chǎn)品 配套最為便利的產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)外環(huán)境最差的產(chǎn)品 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 第三批：景觀面及社區(qū)位臵最好產(chǎn)品推售，價值最大化，約總量的 35%，約 37000平方米。 第二批：推售區(qū)內(nèi)便利性較好產(chǎn)品，並利於區(qū)域商業(yè)配套及幼稚園的展示與建設，約占總體量的 25% 約 26000平方米。約占項目總體量的 25%，約 2600平方米。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 建議採用方案一 既能快速建立專案形象，形成與周邊專案特質的差異 又能完成去貨量的保證 項目景觀與形象展示面也較好 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 a