【正文】 擴(kuò)大。 d) 超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，成為大型房企跑贏市場法寶。如果恒大沒有超前布局二三線城市的市場策略，我們也很難想象恒大會在今年上半年取得423 億元的銷售業(yè)績。 8 （ 2）市場化新建住房陸續(xù)上市 本季度新建商品房總供應(yīng)量為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。受第一季度春節(jié)淡季的影響，本季度成交面積環(huán)比明顯上升 ，但同比仍較大幅度下降。 今年 6 月至 7月初連續(xù)兩次降息，對房地產(chǎn)市場各方形成巨大的心理沖擊，加大了下半年調(diào)控的難度。同時(shí)，抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制和政策體系，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。 房地產(chǎn)抵押擔(dān)保價(jià)值為抵押擔(dān)保房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。 大寫：人民幣 壹佰叁拾肆萬 元整 十一、估價(jià)師 人員 ： 呂曉雪 十二、估價(jià)作業(yè) 日期 20xx 年 6月 17日至 20xx 年 6 月 21 日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自 20xx 年 6 月 17 日起原則上為一年。 土地使用權(quán)性質(zhì)、用途：土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地用途為住宅用地。估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的使用、維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。 自然條件 地質(zhì)： 平原。 C，最低氣溫 2176。 12 基礎(chǔ)設(shè)施 估價(jià)對象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等多個(gè)功能區(qū)域定位科學(xué)、區(qū)分合理 ， 路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè) 完善， 狀況完全可以滿足居民生活需要。城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大。衡量、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要 從下列方面： 1．在法律上許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。 3．在經(jīng)濟(jì)上可行性。 5．房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市 13 場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢。因此，選取市場比較法及收益法作為本次估價(jià)的基本方法。 根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，選擇有限年，凈收益、資本化率不變的收益法公式： V=（ A/R）室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。 20xx年 6月的交易價(jià)為 16499元 /平方米。 15 因素選擇 根據(jù)估價(jià)對象的條件，影響估價(jià)對象價(jià)格的主要因素有 : a、 交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) b、 交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易 c、 區(qū)域因素：主要有交通條件 [道路通達(dá)度（用臨路狀況表示）、公交便捷度（通達(dá)公交車線路的數(shù)量表示） ]、居住成熟度、商業(yè)繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域公用設(shè)施配套程度、環(huán)境優(yōu)劣度等。 ② 交易期日修正：估價(jià)對象與上述三個(gè)實(shí)例的交 易期日接近，故交易期日修正系數(shù)為 1。 G、環(huán)境優(yōu)劣度，分為污染嚴(yán)重、污染較嚴(yán)重、污染一般、污染較少、無污染五個(gè)等級，以估價(jià)對象為 100，每相差一個(gè)等級，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加 2%。 D、所在樓層差異取值分為：以估價(jià)對象為 100，每增加或減少一個(gè)等級，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加 2%。通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也相應(yīng)下降或上調(diào) 12%。 案例 A： 江海新村， 位于 奉賢區(qū)南橋江海路 100 號 ，住宅樓， 6 層混合結(jié)構(gòu)，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎(chǔ) 設(shè)備齊全 ，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??； 三 室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。 案例 B：新華小區(qū) ， 位于南百公路光明街，住宅樓， 6 層混合結(jié)構(gòu)，公交線路多，公交便捷度較好，商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施 齊全 ，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??； 三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設(shè)施齊全。 案例 C： 運(yùn)河新村， 位于運(yùn)河路 100 號 ， 6層混合結(jié)構(gòu)，住宅用途， 350 米內(nèi)公共汽車多， 20 公交便捷度較好；商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施 齊全 ，公用設(shè)施條件完備 ,環(huán)境污染較小； 三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設(shè)施齊全。 比較因素條件說明表 估價(jià)對象 和比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 房 地 產(chǎn) 用 途 住宅 住宅 住宅 住宅 租 賃 期 日 租 賃 情 況 正常 正常 正常 正常 租 賃 方 式 市場 市場 市場 市場 房地產(chǎn)租賃價(jià)格 （元 /平方米） 待評估 60 80 70 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 臨主干道 臨主干道 臨主干道 臨主干道 公交便捷度 好 好 好 好 居住成熟度 成熟 成熟 成熟 成熟 商業(yè)繁華度 好 好 好 好 基礎(chǔ)設(shè)施條件 “七通” “七通” “七通” “七通” 公用設(shè)施配套 完 備度 完備 完備 完備 完備 環(huán)境優(yōu)劣度 污染較小 污染較小 污染較小 污染較小 個(gè)別因素 規(guī) 劃 限 制 有限制 有限制 有限制 有限制 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 精裝 一般 精裝 簡 裝 房 屋 朝 向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 所 在 樓 層 2 3 2 4 估價(jià)對象 和比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 房地產(chǎn)租賃價(jià)格 （元 /平方米） 待評估 60 80 70 房 地 產(chǎn) 用 途 100 100 100 100 交 易 期 日 100 100 100 100 交 易 情 況 100 100 100 100 21 交 易 方 式 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100 100 100 100 公交便捷度 100 100 100 100 居住成熟度 100 100 100 100 商業(yè)繁華度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100 100 100 100 公用設(shè)施配套完備度 100 100 100 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 100 100 100 個(gè)別因素 規(guī) 劃 限 制 100 100 100 100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100 98 100 96 房 屋 朝 向 100 100 100 100 所 在 樓 層 100 99 100 98 比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對象和 比較實(shí)例 比較因素 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 實(shí) 例 價(jià) 格 (元 /平方米 ) 60 80 70 房地產(chǎn)用途 100/100 100/100 100/100 交 易 期 日 100/100 100/100 100/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 交 易 方 式 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100/100 100/100 100/100 公交便捷度 100/100 100/100 100/100 居住成熟度 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華度 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100/100 100/100 100/100 公用設(shè)施配 套完備度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 個(gè) 別 因 素 規(guī) 劃 限 制 100/100 100/100 100/100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100/98 100/100 100/96 房 屋 朝 向 100/100 100/100 100/100 所 在 樓 層 100/99 100/100 100/98 修正后房地產(chǎn)租金 (元 /平方米?月 ) 80 估價(jià)對象房地產(chǎn)平均租金 (元 /平方米根據(jù)國發(fā)（ 1986） 90 號《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、國務(wù)院令第 136 號《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》、國務(wù)院國發(fā)[1985]19 號文頒布《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》及京政發(fā) [1993]36 號《北京市人民政府關(guān)于提高教育附加費(fèi)的通知》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率為房產(chǎn)租金收入的 12%，營業(yè)稅為房產(chǎn)租金收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%，教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的 3%，四稅合計(jì)為年租金收入的 %。因此綜合判斷，確定估價(jià)對象剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 49年，則收益年限按 49 年計(jì)算。根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況，采用市場法估算的評估值，更加接近估價(jià)對象的市場價(jià)值，經(jīng)綜合考慮，確定對上述兩種方法的測算結(jié)果采用取權(quán)重的方法以求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場