【正文】 遠(yuǎn)離城區(qū)，噪音控制在有效范圍以內(nèi)；無工業(yè)廢水，所以本項(xiàng)目不會(huì)造成任何環(huán)境污染。 土地平整及附屬工程費(fèi) 10萬元。 以上五項(xiàng)共計(jì)投資 330 萬元，項(xiàng)目投資計(jì)劃在企業(yè)現(xiàn)有資金中拿出 85 萬元用于項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)向開戶銀行貸款 156 萬元，爭取國家、地方財(cái)政對(duì)企業(yè)補(bǔ)助 89 萬元。 根據(jù)我廠十三年的生產(chǎn)經(jīng)營，統(tǒng)計(jì)分析顯示，其生產(chǎn) 1 公斤茶葉，利潤約為 4 元，隨著生產(chǎn)設(shè)備的更新改造，其生產(chǎn)加工成本將有一定的下降，按每公斤 4 元計(jì)算，全年生產(chǎn)茶葉 1500 噸，可獲純利 60 萬元，增加國家稅收 30 萬元，其靜態(tài)投資回收為 年。 附表： 主要茶葉生產(chǎn)機(jī)械設(shè)備表 單位：萬元 序號(hào) 設(shè)備名稱 規(guī)格型號(hào) 單位 數(shù)量 價(jià)格 1 揉捻機(jī) 6CRZ45 臺(tái) 3 5 2 茶葉解塊分篩機(jī) 6CJS30 臺(tái) 1 7 3 切茶機(jī) 6CQC50 臺(tái) 1 12 4 圓篩機(jī) 6CYS7S 臺(tái) 2 5 5 抖篩機(jī) 6CSD767 臺(tái) 2 3 6 風(fēng)選機(jī) 6CFX1 臺(tái) 1 7 揀梗機(jī) 6CJT82 臺(tái) 6 8 茶葉車色機(jī) 6CZC140 臺(tái) 2 5 9 烘干機(jī) 6CH25 臺(tái) 2 52 10 金屬熱風(fēng)爐 FP14 臺(tái) 2 18 11 炒車機(jī) 6CZS4 臺(tái) 2 8 12 自動(dòng)勻堆裝箱機(jī) 6CYP100 臺(tái) 1 10 13 合計(jì) 135 一、 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱： XX 大廈 —— XX 市 XX 足球場綜合交通樞紐配 套工程 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 項(xiàng)目規(guī)劃 XX 大廈由 2 幢 28 層塔樓和 2 層裙房組成，具體為： 東樓：地下 2 層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1 層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上 1~2 層為商業(yè)用房， 3 層為會(huì)所， 4 層 ~28 層為大開間辦公用房； 西樓：地下 1 層為機(jī)動(dòng)車庫，地上 1~2 層為商業(yè)用房， 3層為會(huì)所， 4 層 ~28 層為小開間辦公用房； 裙房：地上 1~2 層為商業(yè)用房，連接兩塔樓。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。原分屬XX、寶山兩縣；解放后，又被劃分為 XX區(qū)、北 XX 路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至 1984 年 9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。 XX 北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。商 貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身 XX 商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。 XX 區(qū)主要規(guī)劃 XX 北路商業(yè)街 開發(fā)規(guī)劃 XX 北路商業(yè)街簡介 XX 北路是 XX著名的市級(jí)商業(yè)街之一，全長 公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到 60 萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成 XX 的中心城區(qū)商業(yè)，成為 XX這個(gè)國際化消費(fèi)大都市的核心圈商業(yè)。 XX 北路南段簡介 ——時(shí)尚休閑的蘇州河北岸 南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時(shí)與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時(shí)尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心、旗艦店?duì)I造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費(fèi)； 該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級(jí)居住小區(qū)。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。 臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售 165— 228 平方米的房源，價(jià)格維持在 13200— 21800 元 /平方米，去年開盤至今仍剩余 20 多套在售。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對(duì)小一些。 XX 房價(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。 “雖然有規(guī)劃支持，但 10 個(gè)月猛漲 7 成確有過速之嫌，透支未來 購買力的可能性非常大 。房價(jià)上升的主要原因是 XX北路新規(guī)劃的出臺(tái)和北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)。 響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市 ， 自 2020 年年中起也頻頻上演 “房價(jià)三級(jí)跳 ”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能說是借了自己身處 “XX”的光。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100 平方米左右，價(jià)格： 10000 元 /平方米（平均）； ? 簡評(píng)：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和 XX 大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于 XX大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于 XX 大廈。其辦公樓定位于全裝修的 SOHO 辦公和酒店式公寓， 2層裙房為商場，定位是合理的。 三、項(xiàng)目可行方案 本合作項(xiàng)目可行的方案為： 方案一：收購 XXXX 置業(yè)有限公司 50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股 對(duì) XXXX 置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估； 原股東轉(zhuǎn)讓 50%股權(quán)給我公司； 我公司對(duì) XX置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 建議方案： 目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。故而成本預(yù)測基本上根據(jù) XX 市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費(fèi)比例。 d) 建安費(fèi)用 ? 從 XXXX 置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計(jì)結(jié)算合同，對(duì)造價(jià)無參照意義； ? 土建工程： 2300 元 /平方米 ? 外墻： 600 元 /平方米 ? 一般水電安裝： 75 元 /平方米 ? 設(shè)備（電梯、水泵等）： 200 元 /平方米 ? 消防設(shè)施： 125 元 /平方米 ? 精裝修： 1500 元 /平方米（商場部位除外） ? 建安 費(fèi)用總計(jì)為 4800元 /平方米（商場部位為 3300元 /平方米）， 4800 元 /平方米 平方米 = 萬元 3300 元 /平方米 平方米 = 萬元 共： 萬元 e) 管理費(fèi)用： 1500 萬元 f) 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 700 萬元（目前沒有產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)貸款 10000 萬元，使用 1 年） g) 銷售稅費(fèi)（ 6%計(jì)，因 XX 置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅50%）： ? 酒店式公寓（ 44000 平方米）按照 12020 元 /平方米計(jì)算，銷售收入 52800 萬元，銷售稅費(fèi) 3168 萬元； ? 商場（ 8000 平方米 ）按照 25000 元 /平方米計(jì)算，銷售收入 20200 萬元，銷售稅費(fèi) 1200 萬元； ? 地下部分（略） ? 總計(jì) 4368 萬元 h) 不可預(yù)見費(fèi) 按照土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用之和的 10%計(jì)算，為： 萬元 成本預(yù)測總計(jì)為： 53812 萬元，單位地上建筑面積成本：10323 元 /平方米 利潤分析 a) 銷售收入 ? 酒店式公寓： 52800 萬元（ 12020 元 /平方米） ? 商場： 20200 萬元（ 25000 元 /平方米） 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付 16000 萬元，實(shí)際占用資金約 11000 萬元。我們實(shí)地查看了動(dòng)遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項(xiàng)目動(dòng)遷共有 12 個(gè)強(qiáng)遷指標(biāo)， 8 個(gè)還沒有使用，從市政動(dòng)遷的力度等方面考慮，動(dòng)遷成本和動(dòng)遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對(duì)項(xiàng)目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進(jìn)一步核實(shí)； ? 市場風(fēng)險(xiǎn)。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制 從以上分析看，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，其中開發(fā)成本需要在項(xiàng)目合作談判中逐步明確，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍中。