【正文】 按揭貸款。 （二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，從 1998 年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的調(diào)整，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取一系措施鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始由復(fù)蘇并進入穩(wěn)定發(fā)展時期，總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國各城市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢。 住房制度改革突破性進展是導(dǎo)致當前房地產(chǎn)市場繁榮的源泉和動力。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動 、銷售與租賃并進的格局，市場自身的調(diào)節(jié)能力和抗波動能力增強。 2021 年，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)更高一籌，截 8 月份止，房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)加快， 1～ 8 月房地產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %，增速與上年同期基本持平，比 1～ 7 月加快 個百分點。是廣西政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要樞紐，是華南經(jīng)濟圈和西南經(jīng)濟圈的結(jié)合部。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到健康有序平穩(wěn)的發(fā)展，據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計，南寧市房地產(chǎn)（特別是住宅建設(shè)）的資金投入、竣工面積、銷售收入等指標均以較快速增長。這說明南寧市房地產(chǎn)業(yè)有非常好的市場。 別墅方面也是如此，即隨區(qū)城不同而不同，且單價也是所上升。相當一部市民的消費觀念已從以前的解決住房到現(xiàn)在要住得好轉(zhuǎn)變，如今市民購房由過去只注重地段，轉(zhuǎn)向注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、甚至生態(tài)環(huán)境等，“以小換大” 、“以舊換新”、“用明天的錢買今天的房”、“按揭買房”等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要路徑。由此可見各級政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的決心未變，已進入高潮的南寧市房地產(chǎn)業(yè)不會在短期內(nèi)回落。 （ 3）南寧城市功能的定位必然帶動房地產(chǎn)的發(fā)展 首先，今年是國家實施西部大開發(fā)的第二年，政策對包括廣西在內(nèi)的西部六省區(qū)適當傾向，西部各省區(qū)市必將由此獲得發(fā)展，而廣西是全中國唯一一個享有西部開發(fā)和東部沿海開發(fā)雙重優(yōu)勢政策的省區(qū)，廣西的經(jīng)濟必將邁出跨越式發(fā)展步伐。最后，南寧市城市規(guī)模的不斷擴大，城市人口逐漸增長，南寧市人口每年增加五萬人，每年結(jié)婚人數(shù)約兩萬兩仟對，流動人口肆拾萬人，這些都是住房的需求不斷提升。 軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展：南寧市的多個中心均勻分布在民族大道及其延長線一線，而逐步東擴，以環(huán)線結(jié)構(gòu)看城市結(jié)構(gòu)，東環(huán)與民族大道相接一 帶已成中心，而北環(huán)、西環(huán)延長線開發(fā)度還很低，從開發(fā)程度看，南寧呈現(xiàn)“鴨梨狀”開發(fā)態(tài)勢。而鳳嶺的開發(fā)則明顯沒有瑯東第一階段的 緩滯期，已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)熱度。政府的重視和開發(fā)商的紛紛投資使東部擴展已見雛形，隨著瑯東、鳳嶺的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，下一步的發(fā)展無疑就 是仙葫開發(fā)區(qū)，目前已有大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司在仙葫運作別墅項目，也有一些公司正在密鑼緊鼓的籌備項目的開發(fā)，項目開發(fā)的類型都是別墅小區(qū)，按仙葫目前的市場情況和發(fā)展態(tài)勢來看，仙葫在不久將成為南寧別墅區(qū)，將會是名副其實的南寧后花園。平坦部份靠江的宜設(shè)計成豪華別墅，看不到江景的部份，可布置中心花園、休閑會所、噴泉景觀。 ——南寧正 在形成的富裕的中產(chǎn)階級人群。 （三）價格定位 在給本項目的價格定位時，在考慮成本的基礎(chǔ)上，要結(jié)合市場的實際情況定位，根據(jù)調(diào)查，南寧的別墅價格大致分二個檔次，一種價格在 150—250 萬之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。整個仙葫項目的價格策略是“低價入市、逐步成長”，或者選擇“小幅調(diào)高”的方式，以達到首先獲取市場份額再攫取市場利潤和吸引消費者“追漲心理”的目的。從價格上看，一些高性價比的項目體現(xiàn)在建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等諸多方面，注重引入名師設(shè)計理念，產(chǎn)品之間的差異性比較顯著。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。 消費者收入整體是呈金字塔形分布的，聯(lián)排、雙拼別墅的價位較獨立別墅的價位要低 50～ 100 萬不等，能夠接受此價位的人群要遠高于購買獨立別墅的，消費者購買力水平將直 接影響項目的銷售（注：高檔物業(yè)少有用于投資）。同時，也從一個側(cè)面反應(yīng)出購買別墅的人，有一種 “富人圈 ”的居住情節(jié)，即存在著虛榮的購買心理特征。 由于 “中國 東盟博覽會 ”落戶南寧的利好因素推動，有土地的開發(fā)商都有可能開發(fā)別墅項目。 d、別墅的未來發(fā)展前景 南寧市的別墅市場發(fā)展經(jīng)歷了幾個階段，第一階段為 80 年代興起的 “宅基 地熱 ”，主要表現(xiàn)為大沙田，仙葫一帶的 “農(nóng)民別墅 ”；第二階段為 90 年代中后期興起的 “別墅用地熱 ”，開始出現(xiàn)規(guī)模化的以賣土地為主的樓盤，如濱江別墅區(qū)等；第三階段從 2021 年發(fā)展至今。在已推向市場的樓盤中以純別墅社區(qū)概念來規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個 樓盤；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽光別墅、楓林藍岸等樓盤大部分是 TOWNHOUSE、 VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產(chǎn)品類型相混合的社區(qū)。 （ 3）、性價比上的絕對實力 就南寧別墅市場而言，經(jīng)濟型別墅單棟價格在 100 萬以內(nèi)，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽光麗園；標準獨立別墅單棟價格將集中在 180230 萬之間，按照建筑面積折算，單價約 5000元 /平米，單棟別墅占地面積基本集中在 600700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。 即將上馬的別墅項目： 雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊。 結(jié)論： 從市場獨立別墅供應(yīng)量來看：目前獨立別墅供應(yīng)量所占別墅總體供應(yīng)量比例較聯(lián)排別墅低。但是未被市場消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢。目前楓丹麗舍獨立別墅在檔次定位較低，基本價格為 100 萬左右，而且除剩余三套外，基本上已銷售完，不構(gòu)成對邕江灣別墅銷售威脅。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷售現(xiàn)場氛圍較濃。在價格上邕江灣也江會有一定優(yōu)勢。另外邕江灣獲得首例健康住宅試點更具品牌競爭優(yōu)勢。 碧麗山莊 對手以賣地為主，與邕江灣不會形成競爭。 因此，仙葫項目應(yīng)針對競爭形勢，走差異化道路，推出一種價格適中、高檔次的別墅小區(qū)，營造一種自然、個性、有文化品位的社區(qū)，推出“運動就在家門口”的健康小區(qū)，使項目品牌建立核心競爭能力，從而能使仙葫項目立于競爭優(yōu)勢之中。隨著城市節(jié)奏的不斷加快，他們不再拘泥于傳統(tǒng)的生活方式，而崇高個性、自由的生活狀態(tài)，他們對居住的獨立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，希望從繁雜的、喧囂的紅塵中解脫出來，在完全屬于自己的空間毫無顧慮、自由自在地揮灑生活，他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽光，有著追求返璞歸真的強烈愿望；他們要求自己的居住尊貴而有生活品位，能充分展現(xiàn)自己的個性化空間。 同時，隨著中國加入 WTO、西部大開發(fā)和南寧城市的大規(guī)模建設(shè)，南寧將成了人們的焦點，外資也會相繼聚焦，而大量資本的涌入，更掀起了房地產(chǎn) 新一輪的消費熱潮。這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且預(yù)計今后度假型的連體別墅需求量邕江灣別墅園可行性研究報告 第 24 頁 將會增大；有旅游型別墅需求，那就是在旅游風景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅；有辦公 型的別墅需求，一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。綜合來講，購買別墅的人會考慮以下幾個方面因素。 其次觀其品質(zhì) 別墅環(huán)境需要適合人的居住，別墅品質(zhì)同樣需要人性化的建設(shè)。他們購買的別墅要從社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施，設(shè)計裝修都要達到別墅的要求；同時，方便的交通、邕江灣別墅園可行性研究報告 第 25 頁 優(yōu)良的空氣質(zhì)量以及高標準社區(qū)配套和服務(wù)等，其從內(nèi)到外都令人 享受到住在別墅的暢快舒適。 七、 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ S） 土地成本低，價格可塑空間大； 交通條件好； 地塊具有江景優(yōu)勢，空氣質(zhì)量較好，高品質(zhì)生活之地； 仙葫項目所在地為城市郊區(qū)，天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對居住環(huán)境的要求，符合“富 人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象； 隨著南寧城市建設(shè)的快速發(fā)展，仙葫開發(fā)區(qū)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點； 全國首例國家級健康別墅 中大公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面有豐富的經(jīng)驗，特別在別墅的開發(fā)有成功的案例。 世界級的別墅：無敵江景，戶戶不遮擋，視野開闊，氣流暢通；坡地營造，細節(jié)創(chuàng)新；三大課題技術(shù)，解決世界三大建筑課題 ——防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪，凸顯健康主題，中國別墅絕無僅有。 世界級的休閑： 160 畝沿江頂級度假區(qū)，囊括購物中心、醫(yī)療保健中心、江邊健身步道、水岸風情酒吧、國際時尚游艇碼頭、垂釣漁人碼頭 、水岸棧道 ；奇異的水晶穹頂陽光泳池，給人以與眾不同的休閑享受。被國家住宅與居住環(huán)境工程中心評為 “首例國家級健康別墅試點項目 ”。 周邊樓盤的開發(fā)水平不高； 南寧市城市東進步伐加快，為仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件； 隨著城市的進一步擴大，郊區(qū)生活模式即將來臨； 仙葫開發(fā)區(qū)即將納入南寧市的規(guī)劃及管轄之中，有成為南寧一個遠郊的可能，許多重大項目相繼進入仙葫開發(fā)區(qū)，區(qū)域價值進一步提升； 南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯； 項目的開發(fā)使中大公司能 樹立起一種品牌形象，這對于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助。目前，項目所在地的路也正在擴充就是一個最好的說明。 對于仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠，郊區(qū)化生活模式剛剛起步，會 不會得到消費者的認同的分析： 由于南寧市城市建設(shè)的加快，使南寧市的發(fā)展逐漸向郊區(qū)擴張，仙葫開發(fā)區(qū)將成為南寧下一步的投資熱點，同時，項目所在地天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象。 工程成本估算 7,793 萬元 土地購置 2,160 萬元 建筑安裝 4,120 萬元 配套工程 280 萬元 綠化工程 800 萬元 (其中 :智能 化工程控 200 萬元 ) 工程前期準備 333 萬元 開發(fā)間接費用 100 萬元 財務(wù)收益分析 銷售收入 20,051 萬元 工程成本 7,793 萬元 銷售稅金 1, 萬元 營業(yè)稅 = 20,051*5%=1, 萬元 城建稅 =1,*7%= 萬元 教育費附加 =1,*3%= 萬元 防洪費 = 20,051*1‰ = 萬元 期間費用估算 1, 萬元 銷售費用（按銷售收入 %計提） 20,051*3%= 萬元 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 30 頁 管理費用 800 萬元（依據(jù)前三年公司每年管理費用為 400 萬） 財務(wù)費用 400 萬元（ 2500 萬元 *16%，融資期限為一年） 土地增值稅 土地增值稅實行四級累進稅率 ,計算本項目扣除項目： 房產(chǎn)開發(fā)成本總額 =7,793 萬元 房產(chǎn)開發(fā)費用 =7,793*10%= 萬元 可扣除項目總額 =7,793+7,793*10%=8, 萬元 項目增值額計算 =20,051(7,793+7,793*10%)=11, 萬元 增值率 =134%。根據(jù)財務(wù)收益分析，本項目的固定費用 (F)=2,960 萬元；變動總成本 (V)=6,540 萬元；銷售量（ Q） = 萬 m2；銷售稅金（ t） =a(1a*%)；單位變動成本 (b)=1,521元；銷售單價 (a)=4,663 元 (均價 )。反之，銷售定價太高，銷售周期太長，開發(fā)費用就會增加，就有可能減少目標利潤。 △ 銷售價格制定，也是影響目標利潤實現(xiàn)的又一因素， 單價確定過高，會造成銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則有可能使資金供應(yīng)鏈連接不上，出現(xiàn)財務(wù)風險。