【正文】 規(guī)劃戶數(shù) 1200 多套 規(guī)劃棟數(shù)層高 18 棟 物業(yè)費(fèi) 元 /平方米 電梯費(fèi) 元 /平方米 綠化率 60% 公攤 各樓層不一樣 工程進(jìn)度 處于地基處理階段 交付日期 2021 年左右 主力戶型 70120 平方米 滯銷戶型 輔助戶型 31 102 平方米 銷售進(jìn)度 目前正在認(rèn)購(gòu) 服務(wù)態(tài)度 一般 周邊配套 酒店、世紀(jì)新城等配套 交通狀況 良好 付款方式 一次性 98 折 、按揭 99 折 廣告媒體 電視廣告 戶外廣告等 物業(yè)公司 未定 購(gòu)房群體來源 當(dāng)?shù)鼐用? 周邊轄區(qū)居民 外來東北 北京 河北 投資者 小結(jié) : 是 我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,不管是從產(chǎn)品上市的時(shí)機(jī)上還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工程進(jìn)度上 , 戶型種類中小戶型有 400多套 ,都對(duì)我們有直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。不足之處是房子朝向和地理位置偏遠(yuǎn)。消費(fèi)群體主要來自 當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位 以及 外來的東北 投資者 團(tuán)購(gòu) 、 海南 投資者 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而我們現(xiàn)在不論在區(qū)域地段還是在社區(qū)整體規(guī)劃以及建筑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上 ,都是領(lǐng)先的 ,唯一的就是 工程進(jìn)度太慢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：（ Opportunity） 城市 目前 開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候 ； 區(qū)域未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀 ,發(fā)展空間大 ； 市場(chǎng)逐步成熟和完善，發(fā)展商和置業(yè)者日趨理性 ； 旅游帶動(dòng)城市 發(fā)展 ,地產(chǎn)是城市發(fā)展不可缺少的一部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、 推廣階段 試銷階段 (2021 年 12 月 — 2021 年 4 月 ) 主要工作 : 確立整體樓盤的營(yíng)銷推廣方案及細(xì)部?jī)?nèi)容 完成銷售人員的培訓(xùn) VI 視覺系統(tǒng)的設(shè)計(jì) (名片 樓書 胸卡 引導(dǎo)旗以及效果圖等平面設(shè)計(jì) ) 樣板房的裝修和布置 現(xiàn)有客戶資料的整理 媒體計(jì)劃及公開發(fā)售傳播方式的制定 該階段上門客戶的登記和預(yù)定的統(tǒng)計(jì) 現(xiàn)場(chǎng)接待中心的設(shè)計(jì)和布置 公開銷售階段 (2021 年 4 月 — 2021 年 5 月 ) 措施和 目標(biāo) : 完成銷售總?cè)蝿?wù)的 30%40% 完成第一階段的銷售平均價(jià)格 掌握來電和現(xiàn)場(chǎng)訪問人的分析和控制 實(shí)施不同樓宇不同樓 層分樓分層推出的控制 根據(jù)兩個(gè)階段的銷售情況做出適當(dāng)?shù)男拚桨? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 適量平面媒體發(fā)布和 SP 活動(dòng)的穿插 強(qiáng)銷階段 (2021 年 6 月 — 2021 年 11 月 ) 措施和 目標(biāo) : 完成銷售總量的 50% 擴(kuò)大宣傳面 ,采取多種組合的廣告攻勢(shì) 充分掌握本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的影響力 建立本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的品牌效應(yīng) 充分掌握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的背景 預(yù)測(cè)可能發(fā)生的銷售阻礙 ,制定出相應(yīng)的對(duì)策 對(duì)已成交的客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通大掃蕩 ,用老客 戶口碑做最有說服力的推銷 實(shí)現(xiàn)該階段銷售的平均銷售價(jià)格 穩(wěn)步階段 (2021 年 12 月 — 2021 年 3 月 ) 主要 目標(biāo)和 工作 : 完成銷售總量的 10% 著重推出 ” 客戶滿意 ” 戰(zhàn)略 強(qiáng)化本項(xiàng)目的物業(yè)管理宣傳 針對(duì)剩余樓層推出優(yōu)惠方案 加強(qiáng)與成交客戶的聯(lián)誼活動(dòng) ,擴(kuò)大口碑宣傳 加強(qiáng)對(duì)來電、來訪客戶的追蹤和過濾 清盤階段 (2021 年 3 月 — 2021 年 5 月 ) 重點(diǎn)把握和所要做的工作 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 針對(duì)老客戶引見新客戶 ,給于獎(jiǎng)勵(lì) 召集新老客戶對(duì)物業(yè)提出建議 籌備業(yè)主委員會(huì) 對(duì)已經(jīng)購(gòu)房的客戶進(jìn)行親切慰問 完成剩余樓盤的銷售工作 ,及總銷售均價(jià)的控制 四 、 價(jià)格策略 (一 )付款方式 一次性付款 折扣優(yōu)惠 折 分期付款 根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行分期付款 折 銀行貸款 首付 30%； 70%銀貸 ； 優(yōu)惠 折 與銀行簽定零首付協(xié)議 ,促進(jìn)二次購(gòu)房業(yè)主選購(gòu)本案 (二 )促銷優(yōu)惠 開盤前 可以拿出部分位置和樓層較差的房子做優(yōu)惠 ,聚集人氣 通過 SP 等一系列活動(dòng) ,拿出一部分房子做優(yōu)惠活動(dòng) ,擴(kuò)大影響力 拿出數(shù)套 “ 邊角料 ” 朝向 ,樓層較差房型進(jìn)行促銷優(yōu)惠 在一定的階段進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng) (送相當(dāng)優(yōu)惠的面積、電器或者出國(guó)旅游 ) (三 )全程價(jià)格策略 ? 低開高走、適當(dāng)銷控 后期 （銷售率達(dá)到 80％）視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化、消費(fèi)力的變化而相應(yīng)調(diào)整銷售措施 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (穩(wěn)步 清盤 階段 ) 注：預(yù)訂或公開銷售初期應(yīng)保留一定比例的廣告戶（售價(jià)可能會(huì)低于平均底價(jià)）來達(dá)成目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。并可通過橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家 ※ 戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 活動(dòng)內(nèi)容： 在旅游時(shí)間點(diǎn)段 ,通過 旅游公司和旅游景區(qū)景點(diǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 進(jìn)行聯(lián)系 ,掃瞄和挖掘潛在新客戶 (二 )強(qiáng)銷階段推廣 戰(zhàn)術(shù) 嘉年華 銷售概念：老客戶帶新客戶占銷售比率的 50%， 老客戶是非常有效的銷售人員，其銷售的結(jié)果已經(jīng)成為地產(chǎn)銷售的主導(dǎo)方式；對(duì)于本案而言控制老客戶，感染老客戶是促進(jìn)新客戶產(chǎn)生的極佳方式； 嘉年華活動(dòng)是維系本案與老客戶的紐帶，通過不同階段的嘉年華活動(dòng)，讓老客戶 不斷關(guān)注本案，不斷到現(xiàn)場(chǎng)來看新的變化，不斷帶領(lǐng)自己的親戚、朋友到現(xiàn)場(chǎng)來看； 嘉年華活動(dòng)人氣比較足的場(chǎng)面，還可以制造非常良好的銷售氛 圍 ； 嘉年華活動(dòng)邀請(qǐng)的目標(biāo)對(duì)象： A、簽約客戶 B、登記客戶 C、簽約及登記客戶的家人和朋友 嘉年華活動(dòng)的方式： A、大結(jié)點(diǎn)的嘉年華活動(dòng)，如開盤、封頂、入伙等 B、與電視臺(tái)聯(lián)手的娛樂節(jié)目 乾龍會(huì) 活動(dòng)目的 : 為客戶關(guān)系管理搭建資源平臺(tái) , 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 利用這一平臺(tái)展開增值服務(wù)，達(dá) 到業(yè)主，合作伙伴，企業(yè)自身多贏目的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (二 )媒體 組合 媒體選擇 窄眾媒體：雜志、直郵廣告、手機(jī)短信、電子樓書?? 大眾媒體：報(bào)紙、戶外、車體、網(wǎng)絡(luò) ?? 以報(bào)紙、戶外、車體、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體進(jìn)行項(xiàng)目整體形象塑造及促銷公關(guān)活動(dòng)宣傳，以雜志、直郵廣告、手機(jī)短信、電子樓書等窄眾媒體作 為項(xiàng)目賣點(diǎn)展示及項(xiàng)目針對(duì)性推介 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （同上） ★ 軟文題材推薦之七： “ 業(yè)主 VIP 消費(fèi)模式 ” 時(shí)尚、實(shí)惠的 花伴里 （展示 花伴里 不同的生活格調(diào)） ★ 軟文題材推薦之八： 花伴里 物管宣言 （在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強(qiáng)勢(shì)介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言） 軟文鋪墊周期 軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前后時(shí)段，其鋪墊的周期大致為 3 個(gè)月。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢(shì)推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而 富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）硬性廣告的發(fā)布 前期廣告發(fā)布計(jì)劃扼要 —— 軟性廣告的發(fā)布 軟性廣告的發(fā)布主要集中在項(xiàng)目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù) 3~5個(gè)月，發(fā)布頻率為每周 1~2 篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺(tái)階。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之