【正文】 活 動(dòng) 事 件 認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)備 新年送大禮 奠基開(kāi)工儀式 開(kāi)盤(pán)儀式 潑水節(jié)日 房 展 會(huì) 五一節(jié)日 國(guó)慶節(jié)日 房 展 會(huì) 中 秋 節(jié) 國(guó)慶節(jié)日 元旦 節(jié)日 潑水節(jié)日 五一節(jié)日 時(shí) 間 06 .12— — — — — 階 段 試銷(xiāo)階段 公開(kāi)階段 強(qiáng)銷(xiāo) 階段 穩(wěn)步 階段 清盤(pán) 階段 媒 體 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝（圍墻、售摟部）、戶(hù)外廣告宣傳 樓書(shū)、宣傳單頁(yè) 等 戶(hù)外廣告 出租車(chē)廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 報(bào)紙 雜志 戶(hù)外廣告 車(chē)體廣告 電視廣告 電子樓書(shū) 電子樓書(shū) 直郵廣告 手機(jī)短信 戶(hù)外廣告 手機(jī)短信 戶(hù)外廣告 三 、 發(fā)布及 思路 在項(xiàng)目前期形象 試銷(xiāo) 階段，選擇大眾媒體進(jìn)行廣告發(fā)布，主要大眾媒體為戶(hù)外及報(bào)紙媒體 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入 開(kāi)盤(pán)階段 及 強(qiáng)銷(xiāo) 階段時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分解闡述的推廣功能需要，采用大眾媒體及窄眾媒體相結(jié)合的方式，全方位展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，充分發(fā)揮各類(lèi)媒體的不同優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科學(xué)的組合方式，保證以最低的 推廣費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo) 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入 穩(wěn)步 清盤(pán)階段后，媒體選擇多以小版幅報(bào)廣、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的車(chē)身廣告及少量的戶(hù)外媒體為主，以此保持項(xiàng)目廣告信息 四 、 發(fā)布 執(zhí)行 計(jì)劃 （一）軟文的投放 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 階段劃分 銷(xiāo)售階段 試銷(xiāo)階段 公開(kāi) 階段 強(qiáng)銷(xiāo)階段 穩(wěn)步階段 清盤(pán)階段 銷(xiāo)售比例 20% 30% 35% 10% 5% 金 額 96 144 168 48 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開(kāi)始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項(xiàng)目的欲望與期望值正處于 “ 臨界點(diǎn) ” ，一旦公開(kāi)進(jìn)行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場(chǎng)需求，一切顯得順理成章。 ★ 軟文題材推薦之一： 花伴里 隆重登陸 ?? （展開(kāi)對(duì) 花伴里 項(xiàng)目全新生活理念的全面報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之二： 版納 門(mén) 戶(hù)地產(chǎn)， 花伴里 （展開(kāi)對(duì) 花伴里項(xiàng)目 所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之三： “ 高檔 、 新生活 ” 花伴里 格調(diào) （展開(kāi)對(duì)第三代都市居住模式的炒作） ★ 軟文題材推薦之四： “ 現(xiàn)代居家、消費(fèi)自助 ” 都市生活 生態(tài)花園 社區(qū) （全面展開(kāi)對(duì) 花伴里 的居住價(jià)值與投資價(jià)值的報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度 —— 第三代現(xiàn)代主義實(shí)用型戶(hù)型設(shè)計(jì)推薦 （展開(kāi)對(duì) 項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上的詳盡介紹） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戰(zhàn)術(shù)安排： 重點(diǎn)突破戰(zhàn)術(shù) 主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的舉行，制造企劃話(huà)題的新鮮性，并保持一定的宣傳頻次 鎖定目標(biāo)客戶(hù)，并對(duì)客戶(hù)施行跟蹤，利用重要節(jié)日的不同時(shí)間點(diǎn)，工期的不同進(jìn)度，向客戶(hù)寄發(fā) DM（直郵）資料，吸引客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)參觀，促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi) 企劃重點(diǎn)：建立產(chǎn)品形象 概念的確立 —— 工程進(jìn)度（立面落成 /結(jié)構(gòu) 基本 封頂 /園 林基本 完工） —— 物業(yè)管理 —— 重要節(jié)假日促銷(xiāo) —— 智能化 —— 房展會(huì) 穩(wěn)步 階段 （ ） 工作概要： SP 活動(dòng)策劃 ，沿用 NP、戶(hù)外，維持媒體的出現(xiàn)率 ，達(dá)到銷(xiāo)售目的 戰(zhàn)術(shù)安排： 強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)術(shù) 采取夾報(bào)方式，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行地毯搜索式投遞 促銷(xiāo)性戰(zhàn)術(shù) 企劃重點(diǎn)： 品牌鞏固 口碑鞏固 —— 工期進(jìn)度 —— 發(fā)展商形象 —— 聯(lián)誼回饋促銷(xiāo) 清盤(pán) 階段 （ ） 工作概要： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 景區(qū)景點(diǎn) 概念 分析 ： 從以往的波水節(jié)來(lái)旅游的人次看 ,達(dá)到 56 萬(wàn) , 活動(dòng)目的： 利用這個(gè)時(shí)間眼挖掘更多的潛在投資和養(yǎng)老客戶(hù)。 2） 物業(yè)配套 —— 運(yùn)動(dòng)型配套設(shè)施 、大型商務(wù)會(huì)所、 4000 平方米的中心超市 主題推廣語(yǔ)建議： 頂級(jí)專(zhuān)屬配套 ,匹配您的地位和榮耀 3）區(qū)位 —— 周邊有景洪中學(xué)、州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、師范學(xué)校等 主題推廣語(yǔ)建議： 多校為鄰 ,教育無(wú)憂(yōu) 五 、 推廣 戰(zhàn)術(shù) (一 )試銷(xiāo) 公開(kāi) 階段推廣 戰(zhàn)術(shù) 硬軟 塑造 1．硬性塑造 ※ 告知性工地展示 應(yīng)利用樓盤(pán)圍墻包裝，樹(shù)立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。 四 、 推廣分析 分 階段性推廣 (一 )試銷(xiāo)階段 背景 : 此階段 是項(xiàng)目告知階段 , 是整個(gè)項(xiàng)目的前期宣傳階段和 樹(shù)立項(xiàng)目形象、營(yíng)造市場(chǎng)氣氛 階段 目的 : 將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng) ,吸引買(mǎi)家 訴求 點(diǎn) :樓盤(pán) 形象訴求 主題 推廣語(yǔ)建議 :高 生活標(biāo)準(zhǔn) 高 身份標(biāo)準(zhǔn) (二 )公開(kāi)銷(xiāo)售階段 背景 : 此階段為整個(gè)項(xiàng)目的整體形象展示階段 ,同 時(shí)是目標(biāo)鎖定的主要階段 目的 : 通過(guò)多種形象展示 ,吸引目標(biāo)受眾者購(gòu)買(mǎi)達(dá)到此階段的銷(xiāo)售目標(biāo) 訴求 點(diǎn) :項(xiàng)目整體 訴求 1） 硬性 訴求 —— 生態(tài) 花園 社區(qū) 主題推廣語(yǔ)建議： 高檔新生活生態(tài)花園 社區(qū) 2） 形象 訴求 —— 園中有園 ，豪闊尺度 主題推廣語(yǔ)建議： 空中花園，親近自然 3） 建筑 規(guī)劃 —— 人車(chē)分流 的 設(shè)計(jì)理念 創(chuàng)新性較強(qiáng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (強(qiáng)銷(xiāo)階段 ) 10%高于或低于（視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化、消費(fèi)力的變化而調(diào)整）全程均價(jià)銷(xiāo)售，掃蕩余房，促進(jìn)成交回籠資金。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 版納州 及其它轄區(qū) ； 云南全省乃至全國(guó) 。 二、 目 標(biāo)客戶(hù)掃描 (一 )、 目標(biāo)客戶(hù)定位 多層和公寓住宅 : 目標(biāo)消費(fèi)者為 : 市區(qū) 行政單位政府官員 及 白領(lǐng)高級(jí)打工者 個(gè)體工商戶(hù) 和 有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè) 者 一部分二次置業(yè)者 和農(nóng)場(chǎng)富主 臨近景洪市購(gòu)房落戶(hù)者 在景洪做生意的外地人 部分投資客戶(hù) 高層 住宅 : 目標(biāo)消費(fèi)者為 : 私人老板 外來(lái)旅游投資者 傣族人家 (二 )目標(biāo)客戶(hù)描述 ? 家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位；交通方便，離 自己?jiǎn)挝?不太遠(yuǎn)，易于打理自己的業(yè)務(wù) ? 追求生活品味，提升居住格調(diào)；通過(guò)改善居住環(huán)境，提高自己的社會(huì)地位與身份，另外可以考慮用于投資 目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房心理分析 ? 區(qū)域環(huán)境和區(qū)域開(kāi)發(fā) ? 發(fā)展前景和升值潛力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 劣勢(shì)分析 整體項(xiàng)目地勢(shì)偏低 緊靠流沙河畔 朝 向 不 好，西曬 嚴(yán)重 地理位置 相對(duì) 市區(qū)其它項(xiàng)目比較 偏遠(yuǎn) 購(gòu) 房 群 體來(lái)源 當(dāng)?shù)氐木用穸嘁恍? 其它州縣和外來(lái)養(yǎng)老投資的相對(duì)上一點(diǎn) 小結(jié) : 通過(guò)以上表格顯示 ,樓盤(pán) 的整體產(chǎn)品戶(hù)型集中在中大戶(hù)型 ,除此之外 小區(qū)有循環(huán)水景和人工湖 ,樓盤(pán)的整體賣(mài)點(diǎn)主要 也在 循環(huán)水景景觀和人工湖。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。較好的豐富了項(xiàng)目在住宅戶(hù)型上的結(jié)構(gòu)與布局。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目策劃的三大依據(jù)是市場(chǎng)、環(huán)境和成本，是對(duì)一系列推廣活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)安排。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其中：常住人口為 萬(wàn)人，暫住人口為 萬(wàn)人。而景洪市現(xiàn)有常住人口 萬(wàn)人，人均擁有住房面積為 23 ㎡ /人，略高于全省平均水平 18㎡ /人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工程進(jìn)度 一期完工 二期在建 交付日期 一期 07 年春節(jié)前 使用年限 純住宅 70 年 商住宅 50 年 土地性質(zhì) 商住兩用 主力戶(hù)型 雙陽(yáng)臺(tái) (120150㎡ ) 配套設(shè)施 幼兒園 超市等 輔助戶(hù)型 小戶(hù)型 銷(xiāo)售進(jìn)度 開(kāi)始較好 ,后出小戶(hù)型影響到了銷(xiāo)售 交通狀況 1 路公交車(chē) 車(chē)位數(shù) 295 個(gè) 付款方式 按揭／ 折 一次性／ 廣告媒體 DM 網(wǎng)絡(luò) TV 廣告牌等 優(yōu)勢(shì)分析 沙盤(pán) ,戶(hù)型做的較吸引人 ,框架結(jié)構(gòu)，底層架空，設(shè)計(jì)新穎 劣勢(shì)分析 樓盤(pán)間距小，采光通風(fēng) 不好 樓盤(pán) 處 在兩條公路的交界處，噪音灰塵會(huì) 大 地理位置相對(duì)市區(qū)項(xiàng)目比較偏遠(yuǎn) 整體項(xiàng)目地勢(shì)過(guò)低 購(gòu) 房 群 體來(lái)源 當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位人