【正文】 管理工作細(xì)分為以下幾個(gè)階段，整體的物業(yè)管理服務(wù)有如下 安排： 1. 開發(fā)建設(shè)階段 管理公司于實(shí)質(zhì)管理前針對(duì)及提出物業(yè)現(xiàn)存有關(guān)影響未來之管理問題，使發(fā)展商有時(shí)間考慮增減設(shè)施；以能減省日后管理設(shè)施修改或加增之費(fèi)用。 ? 在開發(fā)商有需要時(shí)， 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議 , 對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng) ,提供參考性建議。 c) 針對(duì)綠化規(guī)劃提出建議，包括建議選用的植物種類是否便于日后的養(yǎng)護(hù)管理，建議開發(fā)商選擇較為適合之植物品種以發(fā)展項(xiàng)目的整體形象。 2. 物業(yè)銷售期 越來越多的客戶在買樓前更加關(guān)心交付使用后他們所面對(duì)物業(yè)管理問題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面對(duì)的服務(wù)軟件會(huì)是什么水平，用送管理費(fèi)或低價(jià)管理費(fèi)去促進(jìn)銷售的做法，已逐漸被客戶質(zhì)疑日后管理的素質(zhì)，物業(yè)管理公司通過對(duì)會(huì)所及銷售現(xiàn)場(chǎng)之管理及服務(wù)之展示，籍此將后期物業(yè)管理工作具體化、形象化展現(xiàn)在準(zhǔn)買家面前，使買家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有所了解，增加其投資物業(yè)的信心，也增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，提升開發(fā)商在公眾中的良好形象，創(chuàng)造良好的名牌效應(yīng)， 更有效地促進(jìn)物業(yè)的銷售。 c) 制定及落實(shí)銷售現(xiàn)場(chǎng)及會(huì)所現(xiàn)場(chǎng)之物業(yè)管理方案 第 16 頁 共 48 頁 d) 組建物業(yè)管理架構(gòu)、招聘培訓(xùn)實(shí)施、完善辦公條件 d) 制定管理處內(nèi)部制度、工作規(guī)程和交樓、裝修文件及表格 3. 物業(yè)竣工驗(yàn)收階段 管理公司在對(duì)物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防 范于未然。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解物業(yè)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的移交接管前的準(zhǔn)備工作 物業(yè)資料 的接管移交 制定物業(yè)移交接管工作計(jì)劃 保修工作管理 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主（住戶）入住管理 工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作 移交接管前的準(zhǔn)備工作 第 17 頁 共 48 頁 構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。 ? 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。 d) 房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) ? 驗(yàn)收項(xiàng)目。（物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；基礎(chǔ)設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車 場(chǎng)系統(tǒng)；標(biāo)識(shí)標(biāo)志及相關(guān)公共配套等） ? 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 ? 管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。 ? 制定物業(yè)進(jìn)出管理制度并落實(shí)相關(guān)方案。 a) 辦理入住手續(xù)流程 接待、驗(yàn)證業(yè)主身份→收取入住期間費(fèi)用→派發(fā)資料予業(yè)主填寫，并簽訂相關(guān)協(xié)議文件等→發(fā)放鑰匙→交、驗(yàn)房屋→跟進(jìn)遺漏工程或協(xié)助辦理開通水電氣，代辦電話、電視等業(yè)務(wù)。另外，提供預(yù)約收樓或集體辦理等便捷服務(wù)。 ? 裝修材料符合防火規(guī)定。 ? 所有樓板面裝修荷載有否超過設(shè)計(jì)要求。 ? 有否在窗臺(tái)及陽臺(tái)上搭任何形式的雨篷。 ? 說服措施。 6. 業(yè)戶入住期的安全控制 a) 保安部門建設(shè) 建立高素質(zhì)的保安部門。 b) 確立治安重點(diǎn) 由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜，特別針對(duì)人流、物流、車流制定有效監(jiān)控管理方案。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)主管工作的周檢。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。 c) 業(yè)戶投訴處理工作 確保業(yè)戶的有效投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。 d) 服務(wù)收費(fèi)管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保業(yè)戶 對(duì)服務(wù)的滿意。 ? 工程部負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行核費(fèi)。 ? 由管理處全體員工組成應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。 第 25 頁 共 48 頁 f) 社區(qū)文化活動(dòng)管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 g) 給排水設(shè) 備（設(shè)施）運(yùn)行管理 確保給排水設(shè)備 (設(shè)施 )保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 h) 中控室設(shè)備運(yùn)行管理 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。 ? 工程主管對(duì)消防設(shè)施定期進(jìn)行檢查監(jiān)督，確保消防設(shè)施能正常運(yùn)作。 ? 保安主管每周組織對(duì)本地管轄地段、設(shè)備、物資進(jìn)行一次檢查，檢查班組一級(jí)對(duì)防火安全工作的執(zhí)行落實(shí)情況，組織處理火險(xiǎn)隱患及整改，管理處主任每月向公司匯報(bào)本管理處消防安全情況。 ? 建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案管理制度等管理制度。 ? 搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。實(shí)行 24 小時(shí)值班，隨時(shí)接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請(qǐng)和故障報(bào)告，及時(shí)反饋信息，在最短時(shí)間內(nèi)使有關(guān)人員到位及時(shí)處理問題。保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。 ? 保安主管負(fù)責(zé)和物業(yè)治安消防工作的全面管理。 ?物業(yè)公司保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。 l) 清潔管理 我司將高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，不斷提高服務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，確保為廣大業(yè)主及使用人創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境。 ? 做好保潔設(shè)備之管理工作，確保設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理。 ? 安排適當(dāng)之保養(yǎng)計(jì)劃，確?；酒贩N多樣，長勢(shì)良好，修剪整齊美觀。 第 29 頁 共 48 頁 n) 車輛管理 制定及落實(shí)停車場(chǎng)管理規(guī)范，完善停車場(chǎng)的安全管理，保障車輛停放安全，轄區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備之運(yùn)轉(zhuǎn)正常安全，防止事故發(fā)生。 ? 安排專人負(fù)責(zé)車場(chǎng)秩序及巡檢記錄，使車輛停放整齊有序，無亂停亂放。 ? 安排清潔公司負(fù)責(zé)車場(chǎng)之清潔工作及溝渠疏通。 ? 根據(jù)維修任務(wù)編制年度計(jì)劃， 按照年度計(jì)劃和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作計(jì)劃并依時(shí)落實(shí)。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行暨定的房屋 養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分項(xiàng)管理。 我們針對(duì)樓宇、公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備制定了如下維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃： a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（需 動(dòng)用公維金的須經(jīng)征詢業(yè)戶后實(shí)施） 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房 屋 承重 及 抗震 結(jié) 構(gòu)部位 1） 局部受損 2） 施工質(zhì)量 原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻面的翻新 。 無 空 鼓 、 脫落 、滲水、違章、整潔統(tǒng)一。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作用規(guī)程。 電梯維修保養(yǎng)要求；電梯系統(tǒng)巡查表 1）安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)； 2）機(jī)房、橋廂整潔； 3）電梯各組成部分安全率 100% 5 機(jī)電 設(shè)備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)由工程維修部組織實(shí)施。 2）保障安全運(yùn)行； 6 共 用 防盜 監(jiān) 控及 郵 政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 3）線路無亂架接 。 共用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 1）線路無搭亂接； 2）照明燈具正常有效。 1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定； 2）消火栓維修操作規(guī)程； 3）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程； 1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損； 2）靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。 痕跡。 2）不回?zé)?，不串煙，不漏煙? 1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。 1） 減少不必要的 路面受 污損和破壞； 2） 使局部損壞嚴(yán) 重路面翻新延長壽命，從而使整個(gè)道路保持勻衡使用功能。 由工程維修部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 由專業(yè)公司按公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 1） 綠化工作標(biāo) 準(zhǔn)； 2） 園林工作標(biāo) 準(zhǔn)； 1） 綠草叢，樹木 青草，剪切整齊； 2） 雕塑、小品完 整清潔，流水清潔。 第 35 頁 共 48 頁 建筑部 分維護(hù)修理。 由工程維修部組織實(shí)施； 1）開閉靈活； 2）不滲漏 1） 正常有效使 用； 2） 外觀完好。 9 走廊及自行車房 1） 每二年內(nèi)粉刷 一次； 2） 每年油漆護(hù)欄 一次； 3） 每半年檢修一 次照明線路； 由工程維修部組織實(shí)施； 1） 有關(guān)建筑部分 修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2） 有關(guān)電氣維護(hù) 標(biāo)準(zhǔn)。 第 36 頁 共 48 頁 3） 每季度檢查一 次泄水 孔疏通情況。 c)共用設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案（需動(dòng)用公維金的須經(jīng)征詢業(yè)戶后實(shí)施） 序號(hào) 類別 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 區(qū) 內(nèi) 道路 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施 1） 路面修繕質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)； 2） 道路修繕標(biāo)準(zhǔn) 干凈、無坑洼、無積水、無缺損 2 室外 照明 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部專業(yè)維修工按專業(yè)維修規(guī)程實(shí)施 1） 電氣作業(yè)安全 操作規(guī)程； 2） 燈具施工技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損 3 溝渠 池井 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程維修部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施 1） 井內(nèi)無積物， 井壁無脫落； 2） 化糞池出口及 分隔無堵塞； 3） 井蓋上標(biāo)志清 晰 1） 井蓋完好率達(dá)100% 2） 無 缺損，少污積； 3） 無堵 4 園林 綠地 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修 1） 綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 2） 園林工作標(biāo)準(zhǔn) 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好 5 會(huì)所 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程維修部維修工按相關(guān)維修規(guī)程會(huì)所維修工作標(biāo)準(zhǔn) 1） 整潔、完全、場(chǎng)所功 第 37 頁 共 48 頁 實(shí)施 能正常有效； 2） 無改建、無亂堆放； 3） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完 好，正常使用； 6 停車場(chǎng) 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 1） 路面修繕質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)； 2） 停車場(chǎng)地面修 繕標(biāo)準(zhǔn)； 平整、無積水、無缺損、 完好率 99%以上，標(biāo)志清晰 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 1） 排水管施工技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 2） 消防設(shè)施施工 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 1） 管道早通，無堵塞； 2） 無泄露； 3） 消防設(shè)施正常有效 8 公用標(biāo)志設(shè)施 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 1） 標(biāo)示清楚，無 污積，破損； 2） 安放牢固。 d)共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（需動(dòng)用公維金的須經(jīng)征詢業(yè)戶后實(shí)施） 第 38 頁 共 48 頁 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類 別劃分 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。 1）由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施。 1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕； 2）每年全面修一次 屋 面 隔 熱 層板，重新勾縫； 3）每半年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次。 4 電梯 定期保養(yǎng)項(xiàng)目 每月進(jìn)行二次定期保養(yǎng) 由專業(yè)電梯公司實(shí)施維修保養(yǎng)。 由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施； 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程； 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）系統(tǒng) 線路正常； 3）設(shè)施美觀，整潔； 7 共用 照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 8 消防 設(shè)施