【正文】 圖紙資料搜集管理， 負責各分項工程項目安全、質量、進度、文明施工 ，負責項目的對外協(xié)調， 負責項目的成本控制與績效考核， 負責項目及施工隊的全面管理與領導。 8 8 2/ 佟 佐 男 60 歲 北京順義人，財務經(jīng)理兼項目前期經(jīng)理，負責村公關拿地及規(guī)劃設計 ,審批立項 , 3/.李鑫柱 男 61歲 北京戶囗 , 高級工程師 , 房地產(chǎn)公司總工程師兼工程副總經(jīng)理 4/曹啟良 男 45 歲 工程師 物業(yè)公司總經(jīng)理 6/劉志剛 男 42 歲 高級建筑師 設計公司總經(jīng)理 7/黃 劍 男 41 歲 高級工程師 機電總工 8/許 輝 男 38 歲 造價師 ,一級建造師 ,設計師 副總裁兼成本總經(jīng)理 9/王 玉 海男 51 歲 高級工程師 項目經(jīng)理 三、項目運作團隊的投入與參股責任 （一）項目運作團隊的投入 我們團隊為本項目籌備了五年 ， 目前葛代子村委會 ， 書記 ， 村民代表 ， 李遂 鎮(zhèn)鎮(zhèn)長 ， 均9 9 已同意將 700 畝宅基地給我們合作開發(fā) 。 ,運作及銷售物業(yè)獲利 。目前地鐵 15 號線己通順義 。 改造后的商業(yè)街集購物、綜合服務、娛樂、建身休閑、觀光游覽為一體，必將打造京東旅游度假的最佳去處，商業(yè)將設有大型超市、大型綜合商業(yè)店鋪、特色小吃、餐飲酒店、活動廣場、兒童樂園、一應俱全并配備足球、籃球、羽毛球乒乓球的等運動場所。 節(jié)能環(huán)保 。店鋪大門一般朝村里開。 1. 建 幼兒園二座 。 5. 建設 老年活動中心一座 。 4)我們要建設一個綠色 ,環(huán)保 ,低碳 ,親水 , 鳥語花香 , 綠蔭覆蓋 , 湖溪環(huán)繞的花園式生態(tài)社區(qū) 。會所物業(yè)要設衛(wèi)生間、餐廳、浴室、居室。以綠色植物為主，適當點綴部分落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。 成為一個安全 , 智能化的新社區(qū) 。必須站在全局的高度，把建設社會主義新農(nóng)村作為我們在現(xiàn)代化進程中的一項重要歷史使命，使之成為全黨全社會的共同認識和共同行動。 50% 為 億 )一拆遷住宅樓0 . 7 0666 =4 6 平米100 畝 =4 686 0平米100 畝地 建4686 0平米2 層6 4 . 8% 7萬平米毎畝建安成 本4069 元468 . 6=190 萬成 本 7億( 20 0畝 )( 新區(qū) )43% 建聯(lián)體住宅樓新區(qū)連排住宅樓 666 X 1. 35= 90 0 平米300 畝X 900= 16 萬平米27 萬平米2 層3 3 % 8 萬平米6000 元900 = 540 萬540 萬 300= 億( 300 畝 )16. 2 億( 30 0畝 )2880 900=259. 2 萬元300 259 . 2 萬 =7. 776 億元( 300 畝 )公共建筑用房 3% 666X =1 00 0 平米20 畝X 1000 =2 萬平米2020 0平米2 3層2 5 %3320平米總 計700 畝地47. 18 6萬平 米( 新 區(qū)42. 5 萬 )24. 35 9萬平米 5億13. 014 億－ 2 萬 3120( 公建 ) = 12. 3 9億1 2 . 3 9 億 （三）總體規(guī)劃建議 規(guī)劃布局基本原則 （ 1）與城市規(guī)劃體系合理銜接； （ 2）在保證較低成本的情況下將規(guī)劃做得較好； 13 13 （ 3）分期中分組團開發(fā)策略； （ 4）盡量合理利用地塊固有的景觀生態(tài)及文化元素。 別墅區(qū)域：應該劃分出獨立的區(qū)域，因為購買別墅和普通住宅的人群不同，物業(yè)服務和物業(yè)費不同，這樣更便于物業(yè)服務。 2.、 單套建筑面積 200300 平米占 7% （綠地面積同樣） 63 棟以內(nèi)。 (二 )聯(lián)排別墅 。占 30%左右 聯(lián)排容積率 ；綠化率 33%；共建 270000 平米 （二） 單元戶型基本設計建議 基本原則：動靜分開、干濕分開，充分考慮空調、熱水設備、管線布置的合理性及隱蔽性。 餐廳要有自然采光、通風，與客廳分開，且避免餐廳與過道的混合。排水設計時嚴禁將給水管明設在浴缸底部，施工時要注意浴缸底部一定要做防水層。衛(wèi)生間結構宜沉板 50－ 100MM，未降板的衛(wèi)生間應設門檻。廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利 用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。 當洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應直接排到雨水管內(nèi)，應設防止溢流和干涸專用排水地漏，陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空，當洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小于 1200MM，以保證窗的開啟和給水管的設置。 單元入口：單元入口處應設雨篷，門洞最小尺寸宜為 1500MMx2300MM，且設閉門器，地面找 1％坡坡向門外。 二、 公共配套設施的設計建議 （一） 公共配套設施設計建議 室外運動設施：應方便業(yè)主運動，一部分盡量設置在建筑物的組團里，既能運動，又能達到共享環(huán)境空間。 智能化設施：遵循技術先進、經(jīng)濟適用的原則，建議設置周邊防范報警系統(tǒng)、門禁及小區(qū)巡邏系15 15 統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡、物業(yè)管理系統(tǒng)、緊急求救裝置等智能化子系統(tǒng)。 2. 物業(yè)辦公樓（ 2 層） 200 ㎡ （物業(yè)分散辦公區(qū) 1200 ㎡） 3. 村委會辦公樓 1000 ㎡ 4. 商業(yè)店鋪 12020 ㎡ 5. 贈送村委會服務設施 2300 ㎡（設施內(nèi)容祥見后頁） 6. 小型度假村 2500 ㎡。 3. 室外服務設施 600 ㎡。 5. 回遷樓區(qū)建在村北側，聯(lián)排區(qū)建在村南側（相對安靜） 祥見規(guī)劃建議圖示。 七、向村委會贈送設施規(guī)劃： ☆贈送幼兒園 1 座 。 300 ㎡ ☆贈送老年活動中心一座 。 ☆贈送燃氣供應站一座 。 17 17 臨時會所基本設施： 臺球、乒乓球、棋牌室、茶藝廳、健身房。 （一 ）總體規(guī)劃原則建議 園林生態(tài)功能 滿足小區(qū)總體布局各層次對綠化的要求，從中心花園到宅間綠地，層次分明，步步有景。 20 20 21 21 休閑活動功能 注重園林景觀的可參與性，在小區(qū)內(nèi)設置一定的硬質景觀、共享空間，為小區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動的場地，營造和諧、友善、溫馨的人際關系氛圍。駁岸用自然石塊隨意砌放，并以垂柳等植物修飾 景觀文化功能 提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵。 各組團內(nèi)部園林景觀，其中心景觀應直接將生態(tài)景觀、江南文化展示和中心活動區(qū)納入，作為該組團的景觀靈魂，江南文化展示區(qū)則設文化長廊、雕塑來展示，中心活動區(qū)應充分考慮到鄰里氛圍，有助于促進鄰里關系、情感的交流。適合年齡較小的兒童可以鉆上鉆下的小型攀巖）、攀爬網(wǎng)（適合 3 歲以上兒童，繩網(wǎng)縛在木架上，讓兒童在上面攀爬，可做成組合形式，盡量利用自然材質，與周邊環(huán)境相結合）等。 （三） 景點設計建議 項目擬定 “七項 景 點” 作為主題景 點 ，根據(jù)各景觀采光條件、樓間距采用 江南 傳統(tǒng)的園林景觀進行營造，使用實體設計和雕塑點綴，巧布樓臺廳榭等，使其與水環(huán)境的導入形成景觀呼應，使 “彩色生活 ”從視覺上達到滿足，從而達到 “鮮活 ”、 “立體生態(tài)家園 ”的完美形象。甬道鋪以鵝卵石為健康步道，使散步、休閑盡在幽邃 。小徑蜿蜒，豢養(yǎng)幾種食草類小動物、鴿子等，點綴幾種動物雕塑，從另一方面增加東方沁園的 “活力 ”，再增添一些適合兒童玩耍的活動器材，成為孩子們的歡樂天地。 （ 1） 形象墻 ， 營銷接待中心的形象標志，主要突出項目的名稱、標志。 （ 3） 大屏幕彩電 ， 主要播放項目的基本情況，包括當?shù)厍闆r，及發(fā)展商、合作商背景基本情況等，使買家對項目所在地有更深入的了解和認識。 其中洽談區(qū)包括半開放式簽約室 3 間，每間不小于 6 平米； （ 3） 執(zhí)行副總、管理副總辦公室 2 間，不小于 15 平米； （ 4） 財務辦公室 1 間，不小于 15 平米； （ 5） 銷售部辦公室 1 間，不小于 20 平米； （ 6） 策劃部辦公室 1 間，不小于 15 平米； （ 7） 行政部辦公室 1 間 ，不小于 15 平米； （ 8） 會議室 1 間，不小于 30 平米； （ 9） 客服辦公室 1 間，不小于 20 平米； （ 10） 男女衛(wèi)生間， 20 平米； （ 11） 儲物間 1 間， 20 平米； （ 12） 廚房及食堂 1 間， 30 平米； （ 13） 職工宿舍， 100 平米。 29 29 二 、項目營銷推廣策劃 （ 一）市場的動態(tài)及 分析 項目周邊競爭性樓盤調查分析 （ 1）區(qū)域在售住宅樓 項目名稱 地址 總建筑面積 建筑類型 價格（元 / m2） 戶型 面積（ m2） 天河小區(qū) 南彩鎮(zhèn)河北村 不詳 六層板樓 70008000 一居、二居、三居 27120 重點項目分析：天河小區(qū)，與綠湖山莊只隔一條 S305 國道，也是新農(nóng)村項目，所以具有一定的參與價值。香堂別墅的優(yōu)勢在于價格相對于 大產(chǎn)權別墅便宜，開發(fā)較早有一定的口碑，社區(qū)相對成熟，物業(yè)費用較低。 （ 1）綠湖山莊普通住宅的定位為高性價比的低端樓盤，主要考慮到屬村產(chǎn)權項目，而且所在地區(qū)的房價也較低，所以必須要突出價格優(yōu)勢；考慮到當前大的經(jīng)濟環(huán)境的影響，項目以小戶型為主，精裝修入住，實現(xiàn)高性價比；完善配套及商業(yè)設施，增加項目的競爭優(yōu)勢； （ 2）綠湖山莊別墅的定位為小戶型經(jīng)濟別墅，目前所以區(qū)域周邊別墅項目都是以大戶型為主，戶型面積多在 200 平米以上，大的甚至達到 500 平米以上，從目前市場的情況分析大多數(shù)別墅項目戶型都在 200 平米以上，很多的別墅項目銷售的速度比較緩慢，回籠資金比較慢。 聯(lián)排別墅定位人群：主要以中等收入人群為主要對象，家庭年收入在 10 萬元以上，購房主要是作為第一居所使用 （ 1）外地人到京亊業(yè)有成需置業(yè)定居者：在北京從事經(jīng)營的外地人；事業(yè)有成 ,計劃在京結婚置房 ,受限購政策無法買房看 ,從九王庒到地鐵站十幾分鐘 ,坐地軼半個多小時即到市中心二環(huán)內(nèi) 。 （ 4）單身人群：主要以單身未婚女性為主要目標群體。很經(jīng)濟實惠 。推廣主題語可以為“離都市不遠，離自然更近”，給客戶以一種清新的感覺。 （四 ）項目推廣的策略 項目推廣分為四個階段，根據(jù)項目不同的階段使用不同的推廣策略和手段，從而更好的宣傳項目達到預期的效果，配合銷售完成銷售任務： 蓄水期：這個時期是在項目開盤之前，項目還不為人所知，這一時期最主要的目的就是要針對定位的客戶群，把 項目宣傳出去，做到廣而告之。通過電話預約，讓客戶到現(xiàn)場看房，一方面是通過看戶型圖、沙盤為客戶進行講解，另一方面讓客戶參觀樣板間進行體驗。 熱銷期：項目經(jīng)歷了蓄水期和開盤期，基本上已經(jīng)被定位客戶群體所認知，除了繼續(xù)采用前兩個時期的宣傳手段之外，這一時期已經(jīng)積累了一定數(shù)量的簽約老客戶，可以運用以老帶新的宣傳手段來實現(xiàn)銷售目的，通過良好的服務在老客戶中留下良好的口碑，并給予一定的老客戶推薦購房的優(yōu)惠政策，讓老客戶介紹親戚朋友來看房買房，他們的口碑效應比廣告宣傳更為有效，并定期組織一些客戶 答謝活動。包括工業(yè)區(qū)工廠的工人、農(nóng)貿(mào)市場外地商販、本地城鎮(zhèn)居民中低收入人群、農(nóng)村的村干部、服務行業(yè)中的外來人口等。因為此時客戶購買期房的風險已經(jīng)降低了，適當提高價格，一方面可以刺激新客戶購房（買漲不買跌的心理），另一方面可以實現(xiàn)更大的利潤； 以銷定產(chǎn) ：項目銷售采取預售模式，這樣可以提前了解客戶的一些真實需求，比如對戶型、裝修、面積的要求，根據(jù)客戶對戶型、面積的具體需求數(shù)量，建造相應數(shù)量的戶型和面積，通過以銷定產(chǎn)來減少房屋的空置率； 動態(tài)平衡 ：項目在銷售的過程中，銷售及營銷人員及時聽取客戶對戶型、面積、小區(qū)規(guī)劃、景觀園林、裝修風格等意見，并反饋到設計部門，然后對問題給予解決，從而完善項目上設計中的不足之處； 菜單預定 ：對于客戶的差異化需求給予滿足，主要是在裝修方面，客戶可以根據(jù)自己的不同需求選擇毛坯、精裝、豪華裝修等； 小步快走 ：項目主要是采取滾動式開發(fā)，以 50 畝地為一個開發(fā)周期，一方面有利于了解市場客戶的需求，做到及時調整銷售策略；另一方面可以減少開發(fā)的投入成本，并且可以做到及時回籠資金； 價格的制定：項目各戶型所在位置不同，戶型不同、樓層不同、面積不同、景觀不同，所以價格也要有所區(qū)別，這樣更為合理，也避免造成所有戶型價格一樣，導致好戶型好樓層的房子好賣，不好戶型不好