【正文】 . 2021年上半年成都市主城區(qū)土地供需市場概況 1） 供需環(huán)比下滑 同比大幅度上升 2021 年上半年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設用地 41 宗，最終成交 39 宗，流拍 2 宗，總出讓面積 2464 畝，成交 2392 畝；供應量同比上升 %，環(huán)比下降 %，成交量同比上升 %，環(huán)比下降 %。 受住宅貸款受限的政策刺激 ， 2021 年上半年， 新希望大廈、凱旋廣場、美年廣場、優(yōu)諾國際、峰匯、新視界廣場、喜年廣場 等項目的 來訪來電增加，成交額上升。 多套住宅投資，與商辦物業(yè)投資相比，貸款 100 萬，以 10 年銀行按揭，多套 住宅 房貸付出的月供比商辦物業(yè)多付的月供要高出 594 元， 10 年就要多付出 71280 元的利息。 具體包括： 1) 打擊開發(fā)商囤地，清理閑置土地； 2) 打擊捂盤 、 開發(fā)商須一次性公開全部房源 ； 3) 強調(diào)要加強房地產(chǎn)供應和監(jiān)管； 4) 首次提出要制定保障性住房供地計劃，保障性及普通住房不低于住宅用地 70%； 5) 19 條土地調(diào)控新政明確：開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1 月內(nèi)付清地價 50%、囤地開發(fā)商將被 凍結(jié) 等 19 條內(nèi)容。主要從 4 個方面進行調(diào)控：第一，要加大保障性住房建設力度，加快棚戶區(qū)的改造；第二，要鼓勵居民購買自住房和改善性的用房；第三，要運用稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控；第四，要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。上半年，商品房銷售額 萬億元，同比增長 %，增幅比 15 月回落 個百分點。房屋竣工面積 億平方米，同比增長 %，其中，住宅竣工面積 億平方米 ，增長 %。 . 2021 年成都房地產(chǎn)情況 . 2021年上半 年 全國房地產(chǎn)市場運行情況 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 19747 億元，同比增長 %，其中，商品住宅投資 13692 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 17 月，國有經(jīng)濟共完成投資 億元，下降 %；非國有經(jīng)濟共完成投資 億元，增長 %。 按構(gòu)成看，基本建設完成投資 億元，下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。全年地鐵 2 號線工程完成投資 億元，東部、南部新區(qū)起步區(qū)基礎(chǔ)設施建設完成投資 億元。 2021 年新增固定資產(chǎn) 。 2021 年 成都市 建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。 2021 年上半年，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 10699 元。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 98047 億元，增長 %。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。第二產(chǎn)業(yè)增加值 85830億元，增長 %。e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 1 XX 國際項目可行性研究報告 中國 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 13367 億元，增長 %。分登記注冊類型看，國有及國有控股企業(yè)增長 %，集體企業(yè)增長 %，股份制企業(yè)增長 %，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長 %。 2021 年上半年，全社會固定資產(chǎn)投 資 114187 億元，同比增長e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 8 %。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 19747 億元，增長 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。全 年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人 。民間投資完成 億元，增長 %。 2021 年 末 成都 市區(qū)建成區(qū)面積 平方公里 ， 城市鋪裝道路長度 2645 公里，鋪裝道路面積 6289 萬平方米。 . 2021 上半年 成都經(jīng)濟情況 2021 年 17 月， 成都 市固定資產(chǎn)投資累計完成 億元，比去年同期（下同）增長 %。 從經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟投資呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，非國有經(jīng)濟投資增長較快。其中增長較快的行業(yè)有電力煤氣及水生產(chǎn)供應業(yè)、批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)，分別完成投資 、 、 ，分別增長 %、%、 %。房屋新開工面積 億平方米，同比增長 %。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 2021 年國家具體出臺了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列宏觀調(diào)控政策，大力增加保障性住房和普通商品住房供給，繼續(xù)鼓勵居民自住和改善性需求，抑制投機性需求 ，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場制度，綜合運用土地、金融、稅收等市場調(diào)整手段，來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。 主要從調(diào)供應、調(diào)銀根、抑投機、加大對開發(fā)商調(diào)控、促 進保障性住房建設等 5個方面進行調(diào)控， 通過金融、稅收等多種手段， 從信貸政策調(diào)整到供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，從規(guī)范拿地到規(guī)范期房銷售，從增加供應到限制需求。 而 成都的商業(yè)地產(chǎn)市場，不受第三套房貸限制，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻已經(jīng)比住宅可能還低。隨著住宅市場調(diào)控政策的密集出臺，市場上已有不少原本投資住宅的人，計劃轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場，計劃把投資的住宅出手，把資金轉(zhuǎn)移到商鋪和寫字樓上。 16 月，共成交商品住宅 萬平米，環(huán)比下跌 %，同比下跌 %，新增供應僅 萬平米，僅為2021 年全年供應量的 %。其次為城東，成交 5 宗共約 畝，成交體量占總成交量的 %。 2021 年 9 月 29 日，錦江區(qū)琉璃場凈地 以 單價 1008 元 /畝 、 總價71,352 萬元 由龍光地產(chǎn)股份有限公司競得，樓面地價 4200 元每平方米。 時至 2021 年，成都甲級寫字樓只有冠城廣場、川信大廈、新時代廣場等 3 個甲級寫字樓。 2021 年下半年、 2021 年上半年，成都甲級寫字樓的空置率有一定幅度的上升， 但甲級寫字樓租金 與 2021 年 持平。 成都傳統(tǒng)的商務辦公物業(yè)主要沿天府廣場、春熙路 順城街 玉帶e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 18 橋 東城根街 人民南路的區(qū)域分布，形成成都城市中央商務區(qū)(CBD)， 而 CBD 區(qū)域由于土地供應有限，未來發(fā)展空間將受到限制 。目前， 在 天府新城 已聚集大量涉外機構(gòu)、中外餐飲、用國際化衡量標準建立的基礎(chǔ)設施 ，在未來的 35 年，必定成為成都商務第一核心 。 成都作為中國西部的商業(yè)和商務中心， 是 中國西部最大的經(jīng)濟體，歷來備受全球金融投資者的青睞，其良性的可持續(xù)發(fā)展環(huán)境與成果，在世界范圍內(nèi)享有盛譽，堪稱中國西部經(jīng)濟的 CBD， 中國城市綜合競爭力成都位居西部第一 ， 城市經(jīng)濟實力位居西部第一，擁有最大的保險市場，擁有中國 第二大銀行市場，擁有 中國 第二大外貿(mào)目的地 ，擁有第三大零售市場，擁有世界百個最繁忙的航空港之一 ，有 9 個領(lǐng)事館 、 位居中國第三 。 0204060801001202021年 2021年 2021年 2021年 2021年供應成交e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 20 但是 在 2021 年、 2021 年 受金融危機影響、成都寫字樓 供需比進一步拉大 的情況下， 甲級寫字樓平均租金有一定程度的下滑 。從行業(yè)上看，以制造業(yè)、通信科技、專業(yè)服務為主，占租客的 79%。從行業(yè)上看，以專業(yè)服務、消費品為主，占租客 85%。 成都寫字樓 價格 分析 從 銷售價格來看，在 2021 年入市的開行國際廣場、時代廣場等一些高檔寫字樓的出現(xiàn)抬高了成都市寫字樓的整體均價， 2021 年的力寶大廈、 2021 年的國航世紀中心、 2021 年的喜年廣場和拉德芳斯價格仍在上升 。 截止 2021 年 12 底，已投入使用的甲級寫字樓有 20 個，其中中心城區(qū) 12 個，城南區(qū)域 8 個，共計寫字樓面積 82 萬㎡左右。加權(quán)平均后得到成都甲級寫字樓的入駐率為 80%左右 。 2021 年 16 月成都市 新增寫字樓 6156 套，規(guī)模為 萬㎡，規(guī)模環(huán)比下降 %，同比下降 %，從新增走勢來看， 2021 年新增最大出現(xiàn)在 1 月。 2021 年 16 月主城區(qū)寫字樓成交均價為 7176 元 /㎡，環(huán)比上升%，同比上升 %； 主城區(qū)寫字樓成交均價就環(huán)域來說，一環(huán)內(nèi) 和天府新城價格 最高， 一環(huán)路內(nèi)寫字樓均價 達 10504 元 /㎡，天e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 24 府新城大源組團 均價達到 9000 元 /平米左右 、金融總部區(qū)寫字樓均價達到 12021 元 /平米左右 。 隨著 《成都市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 (20212021 年 )》的提出，天府新城 幾年內(nèi)將被打造成為及中央商務區(qū)、總部科研基地、會展經(jīng)濟、金融后臺中心、高檔住宅聚集區(qū)等多個功能中心。有著成都市政府新行政中心、 1 個西部最大配套最全的會展中心、 6 個頂級藝術(shù)休閑館（成都歌劇院、現(xiàn)代美術(shù)館、極地海洋世界等）、大量個城市綜合體、 9 個領(lǐng)事館（美國、德國、法國、新加坡、韓國等）、眾多個高端品牌開發(fā)商（包括和黃、九龍倉、新鴻基、華潤、中海等）、 11 個五星級酒店（包括洲際、希爾頓、假日、茂業(yè)萬豪、 W 酒店、豪生等）、 120 多 個世界 500強企業(yè)。 站南組團（新南天地）購物商圈位于天府新城站南組團內(nèi) ，東臨天府大道，西靠益洲大道，北臨火車南站，南靠三環(huán)路，占地達 14萬平米，總商業(yè)面積達 40 萬平米。 建成后的金融后臺服務 園區(qū)后臺服務中心將達到 30 家，總投資規(guī)模超過 200 億元，從業(yè)人員超過 10 萬人，將成為全國金融后臺服務機構(gòu)最多、配套服務功能最完善的金融后臺服務中心。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 29 成都金融總部商務區(qū)總體介紹 成都金融總部商務區(qū)是 2021 年成都市委、市政府確定的 13 個市級產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，將打造為中國的西部金融中心，是集金融、商務、居住、休閑娛樂等功能于一體的現(xiàn)代綜合金融總部商務區(qū)。 建成后的金融后臺服務園區(qū)后臺服務中心將達到 30 家，總投資規(guī)模超過 200 億元，從業(yè)人員超過 10 萬人，將成為全國金融后臺服務機構(gòu)最多、配套服務功能最完善的金融后臺服務中心。 商務拓展以金融產(chǎn)業(yè)互動產(chǎn)生的商業(yè)、商貿(mào)、商務配套，打造區(qū)域“ 24 小時”生活圈，匯集高端商業(yè)、商貿(mào)、商務三大配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 成都市未來 3 年內(nèi)待開發(fā)商業(yè)寫字樓物業(yè)項目總量預計將達到約 675 萬㎡左右。 截止到 2021 年，成都有外資企業(yè) 1700 余家，國有企業(yè)為 5000e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 32 多家，私營企業(yè)累計達 162021 多家。以會展、政務、商務 為中心需求 正在積蓄，原有散落在舊城區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸開始向南搬遷，靠近城市主軸經(jīng)濟，靠近城市新中心，近 17 萬成都商務企業(yè)集體向南的大遷徙也正式拉開了歷史帷幕。 成都投控、中國華電 、 成都銀行、深創(chuàng)投、新華社、網(wǎng)通、華電、e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 33 東方希望、四川省電 力公司、西南設計院等 項目 已基本完成建設，將于今年底交付使用。 其中， 特拉克斯、德商國際 、拉德方斯等 3 個項目為工業(yè)產(chǎn)權(quán) 價格均在 10000 元 /平米以上， 特拉克斯 目前售價達到 11000 元 /平米，拉德方斯目前售價達到 16000 元 /平米 ，德商國際 目前售價達到 13000元 /平米，銷售情況都非常理想。整個天府新城寫字樓銷售均價在 950012021 元 /平米。 在售寫字樓銷售情況 整個天府新城的寫字樓項目銷售情況都較好，蜀都中心、凱旋廣場等項目開盤后 36 個月內(nèi)， 首推物業(yè)基本上銷售均在 80%以上。周邊被 9 大國企總部環(huán)繞，距離各大商業(yè)購物中心近。已開工建設的有三峽廣場、川投大廈、茂業(yè)中心、西南油氣田、恒澤動力、 XX 科技、九龍倉時代晶科寫字樓等項目。 該項目 2021 年 3 月開盤銷售、 2021 年竣工， 目前租金價格介于95~115 元 /平米 .月之間， 整個項目均價在 12800 元 /平米， 目前 售價1600018000 元 /平米左右。 高新國際共 5 棟樓， 2021 年取得預售許可證，其中 2 號樓共769 套，剩余 255 套，由于整體面積偏大，主要集中在 500 平米以上米。 目前， B 棟基本售罄， 租金在 80 元 /平米，前期售價 在 800010000元 /平米 。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 39 目前銷售 16 層主樓的低樓層，單間寫字樓面積 劃分 在 200400平米之間，實際銷售面積在 300 平米以上， 目前售價 1300014000 元/平米 。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 40 新希望國際于 2021 年 3 月開盤， 共 877 套，銷售 703 套，銷售率 80%。該項目位于國際城南天府大道上，總占地 255 畝，擁有約100 萬平米的巨大體量，集住宅、寫字樓、 LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館、總部基 地、培訓中心等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜