【正文】 防為主的指導(dǎo)思想。 C、服務(wù)性強(qiáng)。金地國際花園保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好安全設(shè)施的管理，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)定崗值勤 報 警 應(yīng)急分隊 發(fā)現(xiàn)問題 及時處理做好記錄 緊急通知中央監(jiān)控中心 通知管理處領(lǐng)導(dǎo) 視情況通知派出所、消防隊等相關(guān)單位 交安全事務(wù)主管編號、存檔 記 錄 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 80 頁 維護(hù)保養(yǎng)體系。 C、停車場管理。 E、消防工作。 （ 3）加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度 門崗值勤 業(yè)戶 所帶危險物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)并記錄 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客 戶 放行 其他人員 放行 A. 物流出區(qū)控制圖 門崗值勤 用戶所帶物品 詢 問 放行 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 80 頁 執(zhí)用戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認(rèn)無誤，收回放行條 放行 （ 4）組建機(jī)動快速應(yīng)急分隊 快速應(yīng)急分隊直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 80 頁 （ 2） 組織專題消防知識講座。而且，通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。以保證金地國際花園的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在人流低谷時進(jìn)行，盡量減少對業(yè)戶的影響。 小區(qū)的垃圾 發(fā)現(xiàn)問題，填寫巡視檢查記錄表，提出整改意見，安排人員迅速處理 保潔班長組織人員實施整改 綜合管理員監(jiān)督整改情 況 檢查、考核工作績效，填寫整改統(tǒng)計表 整理、歸檔 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 80 頁 （ 1）將在每層設(shè)置環(huán)保垃圾箱，便于業(yè)戶傾倒垃圾。 環(huán)境消殺 （ 1）根據(jù)季節(jié)定期對老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子進(jìn)行消殺。 （ 6）實行重點防治，配電房、倉庫、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位（含餐廳廚房）以防鼠為主，其他公共設(shè)施和場所以殺蟲為主。玷污嚴(yán)重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。當(dāng)天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規(guī)定的地方。 0 大堂接待臺及其附屬物清掃。 1 0 消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 2 在樓內(nèi)巡回進(jìn)行方格地毯的去污工作。玷污嚴(yán)重的地方要用清潔劑擦拭干凈。 0 樓梯扶手、墻面及臺階要進(jìn)行擦拭。 0 涂料墻面用細(xì)砂布去污除漬。 0 陶瓷便器連來水、排水各附屬物要用適當(dāng)洗滌劑擦拭干凈。 0 不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。 0 電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用去塵布擦拭。 隨時 隨時 垃圾場 廚房垃圾 要清理好垃圾和廚房垃圾。 1 次 /日 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 80 頁 場所 作業(yè)內(nèi)容 實施 次數(shù) 標(biāo)志扶手等 標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。 在樓宇外圍范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及臟污現(xiàn)象，要做到適時清掃處理。 1 次 /月 1 次 /月 1 次 /月 停車場 （包括車道） 0 用掃帚清掃干凈。 0 墻面用細(xì)砂布去污。 作業(yè)時注意下列事項： 1 . 0 作業(yè)要在白天進(jìn)行，在大風(fēng)天、下雨天要避免室外作業(yè)。 為了防止高空作業(yè)當(dāng)中掉落所使用的工具和器材，必須設(shè)置預(yù)防柵欄。對于塑料罩及塑料部分，洗干凈后要涂上帶電防止劑。 2 次 /年 1 次 /月 1 次 /月 電梯 0 電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。 0 沙發(fā)、椅子的去塵除污。 0 各層機(jī)電設(shè)備房地面及墻面清掃。 外圍清掃 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 80 頁 場所 作業(yè)內(nèi)容 實施 次數(shù) 外圍地面 0 定期清掃 1 地面用水沖洗 2 墻面用水沖洗 3 石頭、瓷磚鋪墊部分用水沖洗干凈 4 側(cè)墻部分用水沖洗 5 排水口、側(cè)溝要清除污泥 0 特別清掃：對照明器進(jìn)行擦拭清掃 外圍部分，特別是正門前面大理石地面要用水沖洗。 0 花崗巖墻臺面用污漬劑擦拭。 1 次 /月 1 次 /月 1 次 /月 1 次 /月 2 次 /月 2 次 /年 2 次 /周 1 次 /周 1 次 /周 1 次 /周 1 次 /周 按需 按需 1 次 /月 室外雨蓬 用高空作業(yè)棚架及工具擦拭 1 次 /月 標(biāo)志、 扶手等 除塵、濕擦、干抹。 抽查 電梯廳 墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵。 目測 天花、燈罩 目視無明顯 灰塵，無污漬。 抽查 洗手盆、鏡臺、鏡面 內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點，無積水、無積塵。 抽查 扶手、欄桿 光潔、無積塵，玻璃無污跡。 全面檢查 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 80 頁 （五）金地國際花園綠化管理： 通過對國際花園實施專項系統(tǒng)的管理，建立科學(xué)、規(guī)范、有序、高效、低耗的綠化管理模式，營造出優(yōu)美的綠化自 然景觀，提升小區(qū)管理品質(zhì)， 實現(xiàn)國際花園高品位的居住特色 。 機(jī)電設(shè)備管理的基本原則 (1)、 金地國際花園設(shè)備設(shè)施的管理采用的管理模式 A、建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。電梯的維護(hù)保養(yǎng)將聘請專業(yè)公司。 E、 機(jī)電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。 C、 工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。 (5)、 技術(shù)資料的管理 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 80 頁 A、 對于設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理，遵守“二級制 ’’ 模式。 B、 設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，按每棟分層管理好防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及 設(shè)備鑰匙箱。 B、 設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、三級維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實施，三級保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。根據(jù)金地國際花園的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。 如：（ 1）、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定 （ 2）、機(jī)電設(shè)備安全管理規(guī)定 （ 3）、供配電房管理規(guī)定 （ 4）、高壓 環(huán)網(wǎng)柜、低壓配電柜等操作規(guī)程 （ 5）、中央泵房管理規(guī)定 （ 6）、各水泵系統(tǒng)操作規(guī)程 （ 7）、電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)定 （ 8）、工程維修值班管理制度 增收節(jié)支，不斷提高管理水平 （ 1）、增收節(jié)支措施 A、加強(qiáng)成本管理，對材料采購入庫出庫進(jìn)行嚴(yán)格控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入， 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 80 頁 減少人員開支。 B、 繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。 F、實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程中的技術(shù)難題。（停電） 高壓開關(guān)柜 日常維護(hù) 每日 柜體清潔 高壓斷路器工作正常，接地刀正常 每周 檢查接地線 定期維護(hù) 1 年 維護(hù)斷路器和接地刀 低壓配電柜 日常維護(hù) 每日 檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動作狀態(tài) 使用正常，安全無故障 定期維護(hù) 半年 更換配件，清潔柜體 無功補(bǔ)償柜 日常維護(hù) 每周 調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體 功率因數(shù)能達(dá)到 以上 定期維護(hù) 半年 測試功率因數(shù)和更換配件 給排水管 日常維護(hù) 每周 及時維修和補(bǔ)漏 暢通無滴漏 定期維護(hù) 1 年 檢修閥門和管道、刷漆 公用水箱 日常維護(hù) 每周 檢漏和維修 水質(zhì)抽檢合格 定期維護(hù) 半年 清洗和消毒 軟化水處理系統(tǒng) 日常維護(hù) 每周 及時維修 水質(zhì)抽檢合格 定期維護(hù) 半年 清洗和消毒 生活泵 日常維護(hù) 每天 檢查水封是否滲水，電機(jī)同軸度和運行狀態(tài) 水泵機(jī)組使用正常，安全無故障 定 期維護(hù) 半年 更換水封和電機(jī)軸承并加潤滑油 閉路電視監(jiān)控 日常維護(hù) 每周 檢查鏡頭和電路 圖像清楚、工作正常 定期維護(hù) 半年 更換配件和檢測 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 80 頁 項目 方式 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實施效果 檢查周期 內(nèi)容 衛(wèi)星天線 日常維護(hù) 每天 及時維修 使用正常、信號清晰 定期維護(hù) 半年 檢測信號輸出 音響設(shè)備 日常維護(hù) 每天 及時維修 輸入無噪聲、輸出聲音正常 定期維護(hù) 每季度 檢測功放和揚聲器和話筒 空調(diào) 日常維護(hù) 每日 過濾網(wǎng)清洗、維修 空調(diào)運行正常、達(dá)到溫度設(shè)定要求。 國際花園客服部總監(jiān) 具備大專以上學(xué)歷，持國家物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作二年以上或具有多年從事涉外星級酒店服務(wù)管理工作經(jīng)驗 ,具有中級以上相關(guān)服務(wù)等級證書，熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)；熟悉物業(yè)及酒店服務(wù)流程、程序及標(biāo)準(zhǔn)，具備良好的溝通能力，熟悉涉外服務(wù)規(guī)程及具備相關(guān)服務(wù)技能，具備外語交流能力，具備良好的管理、協(xié)調(diào)能力。 出納員 具備中專以上或同等文化程度，具有安全、防范意識，有較強(qiáng)的記憶力及應(yīng)變能力。 設(shè)備管理工程師 具有大專以上學(xué)歷或取得中級（含中級）以上職稱；從事設(shè)備管理工作 5 年以上，對設(shè)備管理具有豐富