【正文】 ................................................... 94 ................................................................................................ 94 第十四章 結(jié)論和建議 ................................................................................................... 95 附表： 1： 居住人數(shù)估算表 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用 3： 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目銷售收入表 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表 6：鶴 峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目投資總計(jì)劃表 7：鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)建設(shè)投資計(jì)劃 8：鶴峰華龍半島商住樓分期投資計(jì)劃 9：鶴峰華龍半島商住樓投資分類表 10：鶴峰華龍半島商住樓籌資計(jì)劃 11：鶴峰華龍半島商住樓借（貸）款明細(xì)表 12：鶴峰華龍半島商住樓還款付息表 5 5 13：鶴峰華龍半島商住樓損益表 14：鶴峰華龍半島商住樓全投資現(xiàn)金流量 15：鶴峰華龍半島商住樓資產(chǎn)負(fù)債表 16：鶴峰華龍半島商住樓損益表（投資分類） 附件： 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司 關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書。 項(xiàng)目地點(diǎn)： 鶴峰縣容美鎮(zhèn)楊柳潭新區(qū)。 總經(jīng)理： 朱烯 煜 電話 ： 15272260672 組織機(jī)構(gòu)代碼： 588215482 工商登記代碼： 422828000013026 注冊(cè)資本： 人民幣 2380 萬元 股本構(gòu)成： 恩施華龍村置業(yè)有限公司出資 2142 萬元，出資比例90%；鶴峰華龍置業(yè)有限公司法人代表劉曉順出資 238 萬元，出資比例 10%。 其 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目規(guī)劃 總 用地面積 ㎡， 建筑占地面積為 ㎡ ， 總 建筑面積 （含地下） ㎡， 其中：地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。 居住人數(shù) ： 2989 人 。 項(xiàng)目建設(shè)財(cái)務(wù)指標(biāo) 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表 銷售收入 總成本 所得稅前凈現(xiàn)金流量 所得稅 土地增值稅 稅后累計(jì) 凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 10000 稅后 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=15%） 稅后利潤(rùn) 稅后全投資 利潤(rùn)率 % 稅后資本金投資 利潤(rùn)率 % 資產(chǎn)負(fù)債率 % 環(huán)境保護(hù)控制性指標(biāo) 水土流失防治面積： 平方米，生活廢水排放 239616噸。 水耗： 239616m179。 項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo) 征用土地： 平方米。目前，公司員工已發(fā)展到 43人， 其中大 專以上學(xué) 歷 19 人 。 控股股東情況。 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 鶴峰縣容美鎮(zhèn)城市發(fā)展總體規(guī)劃。 可行性研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的背景； 住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略； 11 11 建設(shè)條件； 建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計(jì)； 投資估算與資金籌措； 效益評(píng)價(jià)。 符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃。 本項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，提供國(guó)家稅收 萬元，企業(yè)利潤(rùn) 萬元，有利于企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 鶴峰縣位于湖北省西南部，恩施土 家族、苗族自治州的東南角，地處東徑 109176。 14′之間。 地形地質(zhì)。在全縣土地總面積中，海拔 800 米以下的低山，占 %；海拔 8001200 米的二高山，占 %； 1200 米以上的高山，占 %。據(jù)鶴峰縣水文站實(shí)測(cè)溇水河洪 枯比為 2333﹕ 1。春季天氣復(fù)雜多變，陰晴不定；夏季多雨濕熱；秋季涼爽；冬季較為干燥寒冷。 境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤類型復(fù)雜，種類眾多，地帶性土壤垂直 分布規(guī)律明顯，微域土壤千變?nèi)f化，星羅棋布，點(diǎn)輟于各個(gè)生物氣候帶中，且多數(shù)土壤深厚肥沃，酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長(zhǎng)。 鶴峰地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣候及土壤種類多樣，植物資料豐富多彩，種類繁多，共有 171 種， 645屬， 1264 種。其中，第一產(chǎn)業(yè) 億元，平均增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，平均增長(zhǎng) %（其中工業(yè) 億元，平均增長(zhǎng) %）；第三產(chǎn)業(yè) 億元，平均增長(zhǎng) %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2020 年的 ： ： 調(diào)整到 2020 年的 ： ： 。茶葉面積 萬為畝，產(chǎn)量 萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入 億元；煙葉面積8 萬畝，產(chǎn)量 萬噸，為農(nóng)民 提供現(xiàn)金收入 億元；箬葉采摘面積 30 萬畝，產(chǎn)量 萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入 億；商品疏 15 15 菜面積 萬畝，產(chǎn)量 12 萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入 億元；出售商品豬 萬頭，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入 億元。 —— 市場(chǎng)主體。被列入國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 1 家，列入省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企 3 家，列入州級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 4 家；產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)擁有資產(chǎn)總額近 億元 ,占全縣規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)總資 產(chǎn)比重為 70%,2020 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元 ,占規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)銷售收入比重為 59%。獲州知 名商標(biāo)的有八峰藥化股份有限公司“八峰”商標(biāo)和“土王宮”商標(biāo)、鶴峰縣金陽(yáng)特色農(nóng)產(chǎn)品有限公司“鑫豐” 商標(biāo)、湖北省鶴峰縣葛仙米開發(fā)有限公司“葛仙米”商標(biāo)。 茶葉基地 :全縣茶園形成面積 萬畝 ,其中無性系良種茶園面積 萬畝。全縣擁有 4 萬擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 1 個(gè)， 3 萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 2 個(gè)， 2 萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 1 個(gè)， 1 萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3個(gè)；全縣 50— 100 畝連片區(qū) 58 個(gè)， 100— 500 畝連片區(qū) 41 個(gè)， 500—1000 畝 連片區(qū) 8 個(gè)， 1000 畝以上連片區(qū) 7 個(gè)，連片總面積達(dá) 萬畝，占全縣總面積的 60%。 蔬菜基地 :全縣蔬菜加工原料基地面積 萬畝（不含薇菜、食用茵 等森林蔬菜面積），其中高山蔬菜面積 萬畝，魔芋面積 萬畝。 2020 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，“十一五”期間，平均增長(zhǎng) %。 社會(huì)發(fā)展背景 行政管轄。 2020 年末，全縣總?cè)丝? 萬人。 道路交通 。 2020 年，完成郵電業(yè)務(wù)總量 3105 萬元，通電話的行政村 205 個(gè)，固定電話裝機(jī) 29847 部，其中農(nóng)村電話裝機(jī) 17763部，電信、移動(dòng)基站 285 處，實(shí)現(xiàn)了 50 戶以上自然村廣播電視村村通。年末全縣在校學(xué)生 23352 人，其中， 19 19 普通中學(xué)在校學(xué)生 10654 人，小學(xué)在校學(xué)生 11104 人，在園幼兒 3414人。衛(wèi)生技術(shù)人員 623 人，其中，醫(yī)師 256 人，注冊(cè)護(hù)士239 人。列入省級(jí)非 物質(zhì)文化遺產(chǎn)的柳子戲、滿堂春、鶴峰山民歌等。 鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于 2020 年 1 月，注冊(cè)資金 2380 萬元人民幣，主營(yíng)酒店管理、房 地產(chǎn)開發(fā)、裝飾 裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。 控股股東情況。 恩施華龍村置業(yè)有限公司隸屬于恩施華龍集團(tuán)，為其八大子公司之一 ， 集團(tuán)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地 1000 畝，建筑面積 110 萬㎡。 東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 35607 億元，比上年增長(zhǎng) %； 中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 13197 億元，增長(zhǎng) %； 西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 12936 億元，增長(zhǎng) %。 其中，住宅新開工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。 商品房銷售和待售情況 22 22 2020 年，全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn) 。 東部地區(qū)商品房銷售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %；銷售額 34628 億元，增長(zhǎng) %。 其中，住宅待售面積增加 1322 萬平方米，辦公樓增加 115 萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加 203 萬平方米。 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 23 23 國(guó)房景氣指數(shù)選擇 2020 年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為 100。 鶴峰縣自2020 年以來，已建成有容美廣場(chǎng)、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈 8 個(gè)樓盤，商住房 25 25 1026 套，建筑面積 170990 平方米。 鶴峰未來一年內(nèi)商住房供給來源共 1696 套，面積 萬平方米。 鶴峰容美鎮(zhèn)其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查。 （ 1）商住房： 2020 年鶴峰商住房 850 元 /平方米， 2020 年鶴峰商住房 1680 元 /平方米， 5 年間銷售價(jià)格平均增長(zhǎng) %。 （ 3）商用房： 2020 年鶴峰商用房 4500 元 /平方米， 2020 年鶴峰商用房 9000 元 /平方米， 5 年間商用房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng) %。在本項(xiàng)目中： a 為現(xiàn)有各類住房套數(shù)，數(shù)值為 10345 套； b 為每套住宅人口數(shù)，數(shù)值為 1/3。某個(gè)商品需求的價(jià)格彈性是指當(dāng)收入水平保持不變時(shí)，該商品購(gòu)買量變化比例與價(jià)格變化比例之比。價(jià)格上升，需求量就上升；價(jià)格下降，需求量就下降。 （ 1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好。華龍集團(tuán)是恩施州大型綜合性民營(yíng)企業(yè)，在全州處于龍頭地位。 華龍集團(tuán)還將探索投資180 億元在湖北來鳳縣建龍鳳新區(qū) ，進(jìn)上步拓展酒店、物流中心、會(huì)展中心、寫字樓、商住樓、體育場(chǎng)、度假區(qū)、游樂設(shè)施、旅游景觀等建設(shè) 開發(fā) 內(nèi)容 。 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)資金儲(chǔ)備不足。 30 30 項(xiàng)目外部條件 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析。未來十年，城市化水平的提高，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要空間，國(guó)家經(jīng)過 3 年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從 2020 年起，對(duì)二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 （ 1）替代性產(chǎn)品供給加大。 經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)，專業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)力量雄厚。 31 31 來 3 年內(nèi)，政府對(duì)保障房的投入仍將維持過去 3 年的平均水平。 （ 1）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； （ 2）配合項(xiàng)目鶴峰縣地標(biāo)性建筑的外 觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； （ 3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將公司客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶； （ 4）強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。 在建與建成保障房共有 1300 套，其他工租房 100 套，未來 3 年內(nèi)，政府將會(huì)繼續(xù)投入保障房建設(shè)，造成潛在客戶流失。 營(yíng)銷戰(zhàn)略 整體形象定位。 （ 1）水中仙居 。 （ 3）功能清析 。 （ 2）促銷范圍。 第四章 項(xiàng) 目 選 址及建 設(shè)條 件 .1 項(xiàng)目選址 地址名稱。 公共 服務(wù)條件。山嶺多東南 —— 西北方向，河流與山脈走向大體一致。 工程地質(zhì)條件 （ 1）地質(zhì)構(gòu)造 鶴峰縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動(dòng)的特征，除北部地區(qū)受揚(yáng)子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。 ③冰嘖層（ Qg1） 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。 2）白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組（ K2z) ①細(xì)砂巖 棕紅色、棕黃色長(zhǎng)石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中 厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱 極軟弱巖石。 水文地質(zhì)條件 （ 1）含（隔）水層組 36 36 項(xiàng)目區(qū)分布的第四系① ② 1 層粘性土為局部弱隔水層組，①2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組（ K1z）細(xì)砂巖向深部巖層完整為隔水層組。 （ 3）根據(jù)地下水分析資料，本場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土不具有腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。該建設(shè)項(xiàng)目的排水方式實(shí)行分流式， 37 37 雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后再排入城市排水管道。 土地征用情況 項(xiàng)目地塊面積 平方米，邊界長(zhǎng)度約 700 米，于 2020 年 1月 17 日至 2020 年 2 月 15 日在鶴峰縣國(guó)土資源儲(chǔ)備交易中心舉行的國(guó)有土地使用權(quán)拍掛牌出讓活動(dòng)中竟得，出讓期限：商住房 70 年，批發(fā)零售等商業(yè)用房 40 年。 其 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ㎡， 建筑占地面積為 ㎡ ，總 建筑面積 ㎡， 其中：地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。 居住人數(shù) ： 2989 人 。 以人為本 重點(diǎn)體 現(xiàn)在住宅套型設(shè)計(jì)、建筑戶型，以關(guān)懷人為設(shè)