【正文】 交他人代管，確保庫存現(xiàn)金和各種有價證券完整無缺。 嚴格遵守服務內(nèi)容與服務標準，對住戶的報修要求承諾及時修理 積極為住戶提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴。 發(fā)現(xiàn)重大疑難問題要立即向上級報告，并采取相應的措施。 1完成上級交辦的其他任務。 經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例。 完成公司交辦的收費等其它工作任務。 完成領導下達的其他任務。 消防監(jiān)控值班員崗位職責 值班人員不得隨意離開消防控制室，每天做好值班記錄。 監(jiān)視電梯運作，收聽電梯內(nèi)警鐘對講電源，有情況及時報告有關部門，并與電梯及工程維修部聯(lián)系。 做好消防器材、設備的檢查、保證設施處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用。 上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔。 及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等。 綠化工崗位職責 遵守公司的規(guī)章制度。 正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農(nóng)藥。 對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。 值班時間保管員不得離開停車場 ,隨時方便住戶存取車輛 ,無論何時不得刁難車主停、取車輛。 督促住戶及時辦理車輛停車費。 ② 小區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴重破損 ，消防通道是否被堵，室內(nèi)輸電是否完好，有無亂拉亂搭，小區(qū)有無可疑人員活動）。 （ 2）收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定費用。 （ 6）做好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題，上級領導的指示，等待解決的事務，住戶投訴等）。 （ 3）檢查每棟樓宇的公共設施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運行是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品；公共照明是否完好；配電箱、水表設備是否有破損；小區(qū)樓內(nèi)信報箱是否有破損），發(fā)現(xiàn)問題應及時報管理處主任和有關部門， 并協(xié)助處理。 （ 2）編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表。 （ 6）辦公室大掃除一次（包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用 具的清潔整理）。 （ 4）編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表 。 （ 2）組織清理一次化糞池。 （ 6）組織一次本管理區(qū)的住戶代表會，聽取住戶對房屋管理的意見和建議，提高住戶參與管理的積極性。 業(yè)主 \用戶入住前如需進行內(nèi)部裝修，敬請詳閱裝修管理規(guī)定，并按有關程序及規(guī)定向管理處辦理裝修手續(xù)。若上述人員名單或聯(lián)系方法更改時，敬請業(yè)主 \用戶即時通知本小區(qū)物業(yè)管理處更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊情況下因無法聯(lián)絡而造成不必要的損失。 繳清有關應付而未付的帳項（若有），包括管理費、電費、電話費、停車費及其他租用設備、設施的服務費等。 管理處將抓 戶維修項目分類，屬質量保修期內(nèi)的，轉送總公司工程部處理。 工程部主管對用戶報修內(nèi)容進行現(xiàn)場確認后，在《維修單》上據(jù)實填寫維修項目等內(nèi)容。 住戶投訴工作流程 管理處接到住戶投訴后，應先向住戶表示歉意，并在《業(yè)主 \租戶投訴處理登記表》上做好登記。 管理處主任負責將投訴處理結果填寫在《業(yè)主 \租戶投訴處理登記表》上，并由具體解決部門的負責人簽字認可。 回訪工作可采取與用戶交談，現(xiàn)場查看、檢查等方式綜合進行。 小區(qū)內(nèi)所有租戶在辦理放行手續(xù)前，必須由房屋業(yè)主事先向小區(qū)管理處提出書面申請，經(jīng)批準后方可辦理物品放行手續(xù)。 凡違反規(guī)定不聽勸告或情節(jié)嚴重者，小區(qū)管理部門將依法移交公安機關處理。 受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。 對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。走（回）訪處理率達 100%，投訴率力爭控制在 1%以下。 巡視監(jiān)督要求： ① 檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）； ② 檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、 亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設攤及跨門營業(yè)）； ③ 小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）； ④ 小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（ 樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）； ⑤ 基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口和欄桿是否完好）； ⑥ 留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人 應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件， 不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。 收費 按規(guī)定標準收費。 第四部分 各崗位制度 第一章 安全管理制度 保安人員守則 一、著裝儀表 工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿； 制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。 保安員交接班制度 值班保安員提前 30 分鐘叫崗，接班員提前 10 分鐘接班，對服務區(qū)檢查完畢后，認為沒有問題方可登記，登記表上要記錄當天確切的交接時間。 交接班時，交班保安必須把 本班情況以及可能出現(xiàn)的非常情況需在下班值班過程中繼續(xù)觀察，特別留意或處理的問題，上級的指示，待辦事項及各類物品如實登記清楚，向接班員交代，同時也須督促接班員接受清楚并簽名。如果報告處理后不接班，以無故和借故不上班論處。 1交班保安員若發(fā)現(xiàn)接班員無故不簽名接班或拖延接班時間，交班保安員可以提出抗議，并報告保安隊長，保安隊長根據(jù)情況對接班員按處罰條款進行處罰。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經(jīng)濟處罰。 斗毆等暴力事件的處理程序 ① 處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避 免與人發(fā)生武力沖突或爭吵； ② 巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令； ③ 保安部接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關； ④ 斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償； ⑤ 如涉及刑事案件，應交公安機關處理； ⑥ 事件中如 有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救； ⑦ 如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯動向 盜竊等破壞事件的處理程序 ① 巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令； ② 保安隊長接報后，應迅速排適當數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調查； ③ 事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳 細記錄，以明確責任、落實賠償； ④ 如涉及刑事責任，應交公安機關處理。 第二章 消防管理制度 消防安全檢查制度 為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作， 檢查和防止消防隱患，特制定如下制度： 每月末及節(jié)日前，結合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查； 檢查工作由管理處主任組織，管理員、電工、保安隊長參與； 檢查項目： ① 各部門配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效； ② 房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定； ③ 設有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。 每季度對個系統(tǒng)中的閥門、探頭、噴淋等進行一次檢查，確保其良好的工作性能。 定期檢查、校對各只消防栓和消防接合器的閥門蓋 ，保持閥門蓋的靈活。 第三章 車輛管理制度 停車場的管理規(guī)定 停車場車管員必須 24 小時值班，建立健全各項管理制度和崗位職責。 進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。 進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)丟垃圾與放置廢物，禁止在場內(nèi)吸煙。 車庫禁約 嚴 禁進入車庫內(nèi)人員攜帶易爆易燃物品與吸煙，注重安全，人人有責。 嚴禁在車庫管理房內(nèi)，打撲克、下棋等，留宿無關人員及違規(guī)違法活動。 每季對其一般重要機械和電氣裝置進行比較細致的檢查、調整和 修正。 根據(jù)具體情況確定大修時間。 正常檢查電器線路，防止端線松動造成缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應立即停車，查明原因。 高低壓變配電間規(guī)章制度 電工必須持證上崗，嚴格執(zhí)行 “ 電工安全規(guī)程 ” 。 非工作人員不得入內(nèi)，因工作、業(yè)務需要進入，須經(jīng)主任同意，簽字后方能由當班人員帶領入內(nèi)。分析出設備與線路的工作狀態(tài)。 戶外對講系統(tǒng)使用管理制度 戶外對講系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為住戶服務的重要通訊設施之一。 工作人員原則上不能離崗，如確因急事必須離崗，應委托專人代為管理，同時，告知代管人操作方法。 垃圾筒每天清 理至少 1 次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。 草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 1電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。 1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。 花木養(yǎng)護規(guī)范 綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應 每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。 盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的 1/3 時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例 超過 1/2 時要求全部更換。 按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。 每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每 12 年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。 應堅持預防為主防治結合的原則。 植物用藥后，不要定 期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結果，應歸結原因并作相應的補救措施，同時做好相關記錄，見《病 蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。 喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年 56 月應追施一