【正文】 ......................................................................... 62 二、物流園區(qū)招商流程 .............................................................................. 62 第一章 背景綜述 第一節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃背景 一、項(xiàng)目名稱 無錫玉祁現(xiàn)代綜合物流產(chǎn)業(yè)園 二、規(guī)劃面積 約 800 畝 三、建設(shè)單位 天津物產(chǎn)基建物資有限公司 第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)位介紹 一、無錫市區(qū)位介紹 無錫市位于江蘇省南部，位于長江三角洲江湖間走廊部分，北扼長江、南控太湖，是蘇南地區(qū)的交通中樞、長江咽喉，地理位置十分重要；東鄰蘇州，距上海 128 公里；南控太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京 183 公里；北望長江，與泰州市所轄的靖江市隔江。滬寧高速公路在玉祁設(shè)有互通立交，水陸交通十分便捷。經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)，公司于 2020 年由原天津市基建物資總公司改制形成。 分析：公司以“貿(mào)易 +物流”為主營業(yè)務(wù)，對于物流業(yè)的開發(fā)比較成熟，能夠?yàn)槲锪鲌@項(xiàng)目搭建良好的發(fā)展和供應(yīng)鏈平臺(tái)。 4）公司始終以供應(yīng)鏈經(jīng)營模式為理念，堅(jiān)持多方合作、共同贏利，通過整合各種資源，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大。 2）業(yè)務(wù)范圍廣 公司經(jīng)過多年的市場開拓，已立足天津，面向環(huán)渤海，輻射全國，走向了國際市場，在多國擁有投資公司和代表處，并與國 內(nèi)多家企業(yè)有供貨銷售的往來，擁有龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)。 二、項(xiàng)目開發(fā)背景 宏觀經(jīng)濟(jì)背解讀 隨著國民經(jīng)濟(jì)快速增長，加速了全社會(huì)商品、信息和服務(wù)的流通，為物流發(fā)展提供了廣闊的市場空間，帶動(dòng)了我國物 流總量的持續(xù)擴(kuò)張。從發(fā)展趨勢看，我國社會(huì)物流需求將呈持續(xù)高速增長態(tài)勢，市場前景廣闊，對于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而言，有著廣闊的發(fā)展 空間和前景?！笆晃濉逼陂g，全省物流業(yè)增加值由 億元擴(kuò)大到 億元，占 GDP 比重由 %提高到 %。全省社會(huì)物流總費(fèi)用與 GDP 的比率降至 %左右，比 2020年降低 2 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，大力發(fā)展長江及內(nèi)河港口物流；充分利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高地優(yōu)勢，打造“智慧物流”示范基地。該規(guī)劃還提出無錫要發(fā)揮自身優(yōu)勢，建設(shè)國際先進(jìn)制造業(yè)基地和區(qū)域性商貿(mào)物流中心的發(fā)展要求。 3）惠山區(qū)“十二五”規(guī)劃發(fā)展布局解析 《無錫惠山區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出在十二五期間要把前洲－玉祁組團(tuán)打造成為無錫市重要的先進(jìn)制造業(yè)基地及新材料、新能源產(chǎn)業(yè)基地，并且要依托惠山區(qū)區(qū)域性交通 樞紐地位和立體快速互通的交通體系，尤其是區(qū)內(nèi)公、鐵、水聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢，進(jìn)一步加大力度整合區(qū)內(nèi)物流資源，以信息技術(shù)改造提升物流產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)、多式聯(lián)運(yùn)等現(xiàn)代物流，構(gòu)筑“國內(nèi)外聯(lián)通、輻射長三角”的現(xiàn)代物流體系，提高第三方物流層次和水平。 第二章 現(xiàn)代物流業(yè)分析 第一節(jié) 我國現(xiàn)代物流業(yè)理論分析 一、現(xiàn)代物流業(yè)定義 所謂現(xiàn)代物流，就是指最大限度地優(yōu)化從制造者到消費(fèi)者之間的運(yùn)輸和運(yùn)輸流動(dòng)信息的分配，并利用先進(jìn)信息技術(shù)和專業(yè)能力盡可能地減少商品庫存、降低運(yùn)輸費(fèi)用、加快交貨時(shí)間并提高客戶服務(wù)水平的系統(tǒng)。 二、我國現(xiàn)代物流業(yè)主要特征 “現(xiàn)代物流業(yè)”被稱為服務(wù)于國民經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要一環(huán)。 標(biāo)準(zhǔn)化、信息化 現(xiàn)代物流實(shí)現(xiàn)上述三個(gè)特征的技術(shù)保障的重要前提是物流的標(biāo)準(zhǔn)化和信息化，我們可以毫不夸張地說，沒有物流的標(biāo)準(zhǔn)化和信息化，也就沒有現(xiàn)代物流。 “一個(gè)主體”，即：物流企業(yè)主體 “二個(gè)體系”，即：政策體系、物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)體系 “二個(gè)平臺(tái)”，即：基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái) “五種物流業(yè)發(fā)展的模式”，即：基于產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的區(qū)域綜合型物流模式，基于產(chǎn)業(yè)鏈的區(qū)域供應(yīng)鏈一 體化、專業(yè)型物流模式，基于區(qū)域貨物樞紐（港口）的集報(bào)關(guān)、商檢等服務(wù)、物流活動(dòng)等為一體的多功能服務(wù)型的物流模式，基于區(qū)域交易市場的交易服務(wù)、倉儲(chǔ)配送型物流模式、基于城市商貿(mào)配送服務(wù)型的物流模式。目前，港口資源稀缺，主要表現(xiàn)在： 江蘇省港口岸線過度開發(fā)； 江蘇省港口岸線資源過度浪費(fèi)； 江蘇省港口資源在地域、規(guī)模、功能布局上的結(jié)構(gòu)性不平衡。 港口發(fā)展存在問題 1）當(dāng)?shù)馗劭诖a頭合理利用岸線、分工協(xié)調(diào)不夠，岸線資源綜合利用率低，浪費(fèi)嚴(yán)重。 無錫市港口物流發(fā)展導(dǎo)向 1）統(tǒng)籌規(guī)劃內(nèi)河港口 目前當(dāng)?shù)馗劭谄毡榇嬖诓季只靵y、等級(jí)較低、設(shè)施簡陋、規(guī)模偏小、功能不清等問題，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)和港口現(xiàn)代化發(fā)展的需要，應(yīng)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生產(chǎn)力布局及未來發(fā)展規(guī)劃，按照規(guī)?；?、集約化、多功能化、綜合化發(fā)展理念，對當(dāng)?shù)貎?nèi)河港口發(fā)展作出統(tǒng)一的布局規(guī)劃，明確港口發(fā)展方向和功能 定位，形成布局合理、分工協(xié)作和優(yōu)勢互補(bǔ)的港口體系。港口建設(shè)投資大、周期長，按照現(xiàn)行的價(jià)格體系，港口企業(yè)財(cái)務(wù)效益較差。 第三章 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)現(xiàn)狀分析 第一節(jié) 玉祁產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一、制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚 玉祁鎮(zhèn)是無錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。 二、產(chǎn)業(yè)特色鮮明 玉祁工業(yè)園區(qū)起點(diǎn)高，配套設(shè)施齊、地理環(huán)境優(yōu)越。并遠(yuǎn)銷東南亞、中東地區(qū)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。全市港口貨物吞吐量 億噸，比上年增長 %。 2020 年惠山區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 億元，現(xiàn)價(jià)同比增 13%。第一季度，惠山區(qū)產(chǎn) 值排名前 20 位企業(yè)共實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全區(qū)規(guī)模工業(yè)的比重達(dá)到 46%， 20 家企業(yè)產(chǎn)值同比增長 %，比全區(qū)規(guī)模工業(yè)增速高出 個(gè)百分點(diǎn)，對規(guī)模工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 50%。在區(qū)一級(jí)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中，第二產(chǎn)業(yè)依然為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，值得注意的是，工業(yè)增長遇到瓶頸，產(chǎn)業(yè)能級(jí)急待提升和轉(zhuǎn)型。 玉祁鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 單位：億元、 % 指標(biāo)名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 GDP 增加值 75 第二產(chǎn)業(yè) 增加值 第三產(chǎn)業(yè) 增加值 備注：根據(jù)表格統(tǒng)計(jì)，惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn) 2020 年 GDP 約為 75 億元，根據(jù) 我國當(dāng)前物流成本占 GDP 的 18%20%（發(fā)達(dá)國家為 8%10%）可以推算出，玉祁鎮(zhèn) 2020 年物流業(yè)成本約為 億元。 玉祁工業(yè)園區(qū)專項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 指標(biāo)名稱 單位 2020 年 2020 年 2020 年 總結(jié)：玉祁鎮(zhèn)近年來二三產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長的趨勢，玉祁鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值在2020 年創(chuàng)新高，達(dá)到了 億元；從整個(gè)玉祁鎮(zhèn)的物流成本來看， 2020 年物流業(yè)的整體成本大約在 億元，占到了整個(gè)工業(yè)總產(chǎn)值的 %，在整個(gè)玉祁工業(yè)園區(qū)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，園區(qū)的年利潤總額達(dá)到 億元，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到了 24473 家。物流方面，全年完成港口吞吐量 12522 萬噸，比上年增長 %，其中外貿(mào)運(yùn)量 1292 萬噸，下降 %。 總體上看，江陰市工業(yè)企業(yè)的物流運(yùn)作大都采用自營物流模式，物流外包比重不大，企業(yè)中很少設(shè)立專門的物流管理部門。工業(yè)總產(chǎn)值 3865 億元，同比增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長 %。而制造業(yè)自身的物流水平普遍比較落后，存在物流流程不科學(xué)、管理不專業(yè)等問題。 2020 實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入 1223 億元 先進(jìn)裝備制造、電子信息為二大支柱產(chǎn)業(yè) 津通國際工業(yè)園 津通國際工業(yè)園位于武進(jìn)高新區(qū)西湖路 8 號(hào)，占地 1000畝，總投資 16億，總規(guī)劃建筑面積 90 萬平方米 新能源、新材料、數(shù)字媒體、新興信息產(chǎn)業(yè)等 雪堰工業(yè)區(qū) 園區(qū)位于武進(jìn)市東南太湖之濱，規(guī)劃面積 3000畝，有各類新老企業(yè)近90 家。 園區(qū)著力打造以工程機(jī)械裝備、新能源及節(jié)能環(huán)保裝備、港口船舶裝備和重大成套裝備為主要特色的先進(jìn)制造業(yè)基地 臨港新城新材料產(chǎn)業(yè)園 臨港新城新材料產(chǎn)業(yè)園是江陰臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新材料特色產(chǎn)業(yè)園、省級(jí)化工集中發(fā)展區(qū)、江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，總面積 64 平方公里。 第三節(jié) 玉祁物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一 、物流業(yè)發(fā)展概況 長三角物流發(fā)展概況 長三角地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最具活力的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)強(qiáng)勁。在全國 14億噸大港 口中，長三角地區(qū)港口占 5 個(gè)，分別為上海港、寧波 舟山港、蘇州港、南通港、南京港，都說明長三角港口對推動(dòng)長三角地區(qū)及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用極為重要，戰(zhàn)略地位日益提高。 無錫位于長江三角洲中部，處于滬寧杭等大城市的核心部位，交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，公路成網(wǎng)，江海相通，區(qū)域內(nèi)形成了水、陸（公路、鐵路）、空立體化的交通運(yùn)輸體系，是蘇南地區(qū)重要的水陸換轉(zhuǎn)樞紐。園內(nèi)大部分為私人掛靠的運(yùn)輸企業(yè)，沒有形成聚集效應(yīng)，從事倉儲(chǔ)的物流企業(yè)和綜合服務(wù)型的企業(yè)更少。 指標(biāo)名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 01 企業(yè)進(jìn)出口額 萬（美元） 29528 12819 26522 36166 其中：規(guī)模以上企業(yè) 25324 9848 24382 高新技術(shù)企業(yè) 3246 1782 2480 3899 02 貨物吞吐量 （萬噸） 25 17 24 32 其中：規(guī) 模以上企業(yè) 18 12 16 22 高新技術(shù)企業(yè) 5 3 6 8 玉祁園區(qū)企業(yè)進(jìn)出口情況統(tǒng)計(jì)表 小結(jié)： 通過圖表分析， 隨著玉祁工業(yè)的快速發(fā)展，貨運(yùn)總量逐漸上升，企業(yè)對物流的需求不斷加大，可以預(yù)見傳統(tǒng)的低端物流業(yè)將很難滿足玉祁園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)及規(guī)模企業(yè)的貨運(yùn)需求，玉祁園區(qū)需要與其產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的專業(yè)高端物流企業(yè)。 技術(shù)裝備比較落后，信息化程度低 玉祁鎮(zhèn)企業(yè)物流配套的電子商務(wù)物流的信息化程度較低，大多數(shù)物流企業(yè)還是被動(dòng)地遵循用戶的指令和要求，從事單一的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和配送，能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng) 化信息管理系統(tǒng)的企業(yè)很少，并且不能實(shí)現(xiàn)跨部門、跨行業(yè)的對物流信息的資源進(jìn)行整合，信息化程 度較低。然而，企業(yè)發(fā)展需要的社會(huì)資源卻在不斷 增加，企業(yè)對于自身不具備的上下游行業(yè)的依賴程度也不斷加大，形成捆綁式發(fā)展態(tài)勢。 因此，我們總結(jié)出，現(xiàn)代高端制造業(yè)對于物流業(yè)配套需求主要有一下幾個(gè)方面： 對高效率的物流業(yè)需求加強(qiáng) 隨著當(dāng)?shù)仄髽I(yè)自身發(fā)展進(jìn)步和業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)展，企業(yè)對產(chǎn)業(yè)高效率、管理系統(tǒng)化、 技術(shù)信息化的現(xiàn)代物流業(yè)需求不斷加強(qiáng)。 物流供應(yīng)鏈的信息化整合不能僅僅滿足于提供精細(xì)的分別針對分銷、零售、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)的軟件產(chǎn)品，而是要旗幟鮮明地貫徹一體化的思想。通過電子商務(wù)，高效快捷的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)機(jī)制，產(chǎn)業(yè)化信息平臺(tái)，快速對接供需雙方需求，加快交易過程，實(shí)現(xiàn)透明化的公平交易，實(shí)現(xiàn)不同產(chǎn)品資源的上下游供求信息整合。園區(qū)一期建設(shè)范圍在新長鐵路以北的 2 平方公里區(qū)域內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目包括 “五大中心 ”、 “五大基地 ”和 “兩個(gè)功能區(qū) ”。具體位于新長鐵 路以北、洛南大道以南、西環(huán)線以東，主要包括： 1） 道路基礎(chǔ)設(shè)施 2） 鐵路專用線 3） 港池碼頭引航道工程 4）商務(wù)辦公中心 5）信息服務(wù)中心 6）工業(yè)產(chǎn)品倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)中心 7）金屬材料剪切加工中心 8）工業(yè)原料展示交易中心 二、 無錫西站物流園與本案差異化提煉 這里將通過對無錫西站物流園區(qū)建設(shè)的具體情況進(jìn)行優(yōu)劣勢剖析，針對項(xiàng)目 本身的建設(shè)環(huán)境，提出差異化發(fā)展需求，以便對項(xiàng)目的未來定位做整體把控。 3）項(xiàng)目周邊的江陰、武進(jìn)地區(qū)的工業(yè)發(fā)展程度，無疑為項(xiàng)目物流業(yè)帶來了發(fā)展契機(jī)，企業(yè)需求龐大。 得出以下結(jié)論： —— 同屬無錫西部區(qū)域，本項(xiàng)目比西站物流園更具地域優(yōu)勢，與周邊地區(qū)的銜接功能更加明顯，未來輻射地域更加廣泛。 2020 惠山區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，工業(yè)增加值 億元。 三、企業(yè)對于第三方服務(wù)需求不斷提升 惠山區(qū)玉祁配套園區(qū)長期以來在制造業(yè)中存在重生產(chǎn)，輕物流的問題，在制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的局面還未形成。所以企業(yè)對于第三方物流服務(wù)公司的需求正不斷提升。 輻射至武進(jìn)、江陰 在對本項(xiàng) 目周邊區(qū)域武進(jìn)、江陰產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究中，我們發(fā)現(xiàn)江陰及武進(jìn)工業(yè)的大頭是服裝、裝備制造、電子通訊、化學(xué)原料、金屬制品和冶煉等產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的原材料、成品、市場對物流的依賴性及需求很大。越來越完善的公路交通，將進(jìn)一 步發(fā)揮出公路運(yùn)輸快速高效、機(jī)動(dòng)靈活、適應(yīng)性強(qiáng)等優(yōu)勢，為項(xiàng)目的發(fā)展提供幫助。相對于其它運(yùn)輸方式，鐵路在運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢主要體現(xiàn)在：運(yùn)輸能力大，適合大批量產(chǎn)品的長距 離運(yùn)輸；受氣候和自然條件的影響較小，在運(yùn)輸?shù)慕?jīng)常性方面占有優(yōu)勢。玉祁鎮(zhèn)綜合物流園區(qū)的選址有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，不僅緊鄰生產(chǎn)企業(yè)，擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且交通便利，道路網(wǎng)分布 合理，通行能力強(qiáng)，為物流園區(qū)的發(fā)展提供了最優(yōu)化的條件 第五章 項(xiàng)目定位分析 第一節(jié) 項(xiàng)目總體定位 一、項(xiàng)目定位依據(jù) 經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施的《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》明確提出：到 2020年，把長三角地區(qū)建設(shè)成亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的先進(jìn)制造業(yè)基地和具有較強(qiáng)國際