【正文】 經(jīng)營的必要交通配套，有利于人流組織安排；但必須考慮的是如何保證貨運(yùn)與人流的分別控制。 空調(diào)機(jī)房 消防控制 —— 南入口 建議商場南入口安置適量休剛長椅。 —— 觀光電梯 觀光電梯有利于提高物業(yè)的整體形象。 洗手間 由于賣場單層面積較大，建議每層增設(shè)兩個(gè)小型男女洗手間，男女各預(yù)留五個(gè)蹲位。 市場配套營運(yùn)區(qū) 五層大部分 。月 (63 元／ m2．月 ) 合計(jì)： 325. 74+1944+1360. 8= 萬元 （三、四層平均稠金） 8900 m2 12 月 =325. 74 萬元 層平均租金） 2250 m2 12 月 3 年 +90 元 /m39。第三，通過市場供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級(jí)消費(fèi)觀念， 轉(zhuǎn)變一個(gè)重文化、講 究 人文關(guān)懷的后裝修觀念轉(zhuǎn)移的 趨勢 。推出建材選購顧問，家 庭 飾品配置顧問，衛(wèi)浴集成設(shè)計(jì)顧問，燈光照具配置顧問等多項(xiàng)個(gè)性化，定制式置家咨詢服務(wù)， 從單純的賣商品到賣配置、賣理念、賣集成服務(wù)，一種引領(lǐng)裝飾消費(fèi)新概念的市場模式生成。時(shí)尚使之，來此批貨或購物的商戶與客 戶均能享受便利性與便捷性。 借 此，造在商 業(yè)氛圍 濃厚，客戶資源龐大。 繁華程度：歷經(jīng) 10 年變遷的太華路商 圈 ，已經(jīng)形成多個(gè)專業(yè)型的建材細(xì)分市場，產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商和零售商及家庭散戶來此購物，貨 品 的進(jìn)進(jìn) 出出 也形成了 一 道風(fēng)景線。 項(xiàng)目區(qū)位 環(huán)境定位分析與研判 區(qū)位前景：本案隸屬西安北郊 +級(jí)商業(yè) 圈 ，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。以至于作為后來者的天榮建材港，也 投 巨資采取了批發(fā)市場的業(yè) 態(tài)進(jìn)行經(jīng)營。 西安建材市場消費(fèi)觀念與消費(fèi)文化 西安家居建材市場 —— 博弈中的裂變 l、 自 主選擇消費(fèi)者主導(dǎo)下的市場模式：一邊是現(xiàn)代化建材超市，一邊是傳統(tǒng)建材市場；一邊是先進(jìn)零售業(yè)態(tài)，一邊是的批發(fā)模式。 在發(fā)展上受 開 始了改革和創(chuàng)新的探索。 在加強(qiáng)建村市場規(guī)范化的浪潮中，建材市場的管理，出現(xiàn)了兩個(gè)新的特點(diǎn)： 一是由物業(yè)管理型轉(zhuǎn)向經(jīng)營管理型。 近年來 ，西安建材賣場已經(jīng)初具規(guī)模，賣場的規(guī)模、檔次都有很大提高，西安已經(jīng)建立起了產(chǎn)品全、質(zhì) 量 優(yōu)、價(jià)格實(shí)、信譽(yù)好的集中規(guī)?；ú膶I(yè)市場。另外，“入世”后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展融入全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏的速度將進(jìn)一步加快。在經(jīng)歷低靡狀態(tài)之后，招商制建材市場正通過自我升級(jí)，謀求在激烈 的競爭中再次博取有利地位。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是 否 購買。 由于大明宮建材市場和三森建材市場的初步成功，使廣大經(jīng)營戶對(duì)招商制建材賣場充滿信心，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也得到徹底改變，對(duì)中高檔賣場內(nèi)的建材品牌充滿好感和信任。因這類市場在固定概念中經(jīng)營 均是這類形象，由于市場的逐步完善 發(fā)展 ，促使這類物 業(yè)必將得到改變，必將以優(yōu)化建材購物環(huán)境為背景 縱向提升市場形象 。其 多 以租賃權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營為主 ，這類市場而對(duì) 投資者的投資空間 存在著一定的限制性，一方而來源 于各人物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方而則局限于經(jīng)營戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識(shí)存在著 不 足。將由本案 這個(gè)具有 10 萬建筑 面積 的項(xiàng)日打破這個(gè)格局，再造新太 4 仁路商 業(yè)格局。對(duì) 商業(yè) 虛擬產(chǎn)權(quán)式投資，由下恒星醫(yī)藥大廈和高點(diǎn)國際的失敗案例，使 廣 大投資者的積極性 遭受 嚴(yán)重挫傷。建設(shè)中的西萬建材市場招商火爆，加上剛剛啟動(dòng)的民正舟崛起。 但 隨著南郊房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展及長安撤縣改區(qū)，加上距離西高新近。 城北及附近區(qū)域建材、家居市場容量測算 [結(jié)論 ]： ◎北郊總建筑總積為 900 萬 M2，每平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)按 500 元／ M2 計(jì)算，北郊對(duì)建材的總需求量達(dá) 45 億元。 今年西安市的家居、 建 材總產(chǎn)值將達(dá) 1 0 0 億元 [數(shù)據(jù)來源：西安房地 產(chǎn) 信息網(wǎng) ]。 2021 年 曲安市房地產(chǎn)市場在 2021 年 快速增長的基礎(chǔ) 上 繼續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展態(tài)勢 。 目 前，發(fā)達(dá)國家 95%的建材零售通過連鎖超市的渠道， 象目 前國內(nèi)水平最高的上海這一比例只有 20%。未來十年， 中國建材工業(yè)發(fā)展速度將提高 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 3% 40/，到 2021年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)到一萬多億 元 人民幣。隨著西安房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)建材業(yè)的輝煌。新開工而積 萬平方米，較去年同期增長 %。按銷售產(chǎn)值的 10%的比例支付租金賣場租金來計(jì)算，西安建材市場租金將達(dá)到 10 億元左右。在 2021 年以前南郊建材業(yè)發(fā)展除了太白路和大雁塔兩家傳統(tǒng)的建材市場外，環(huán)境優(yōu)、規(guī)模大的建材家居賣場寥寥無幾。三森國際家居城集家具、建材、家居用品為 一體，日前生意比較理想；中聯(lián)家居由于地段較為偏僻生意頗為清淡，但隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)帶來的干畝人盤，為該區(qū)域市場帶來巨人的潛力。具體現(xiàn)象如下 ： 各類零售型物業(yè)的 進(jìn)駐本 市給予投資者投資機(jī)會(huì)，而投資者對(duì)這種單一型態(tài)的投資形式也表現(xiàn)了對(duì)利潤 空 間最大化的 質(zhì)疑。而 日前還未出現(xiàn)以建材、家居賣場作為投資載體的市場出現(xiàn)。 現(xiàn)有太華路及北郊建材家居市場則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購 買 經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營。 傳統(tǒng)建材市場臟、凌、亂等形象依然存在：傳統(tǒng)攤位 建材市場環(huán)境 條 件 不理想 ，管理混亂，業(yè)態(tài)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，消費(fèi)者在購買建材時(shí)也 較 難享受相應(yīng)的服務(wù)。 大多數(shù)以租賃為主，無經(jīng)營權(quán)購買狀況更無產(chǎn)權(quán)概念： 目 前絕大多數(shù)市場都是以租賃為主，尚未出現(xiàn)經(jīng)營權(quán)購買的模式。 主要原因是資金的 牽制力 經(jīng)營時(shí)間的限制，加上建材市場的 不 確定 性使得 市場的 不 確定 性 。但是隨著建材 超市、各種類型的產(chǎn)品專賣店的興起，招商制 建材市場正 面臨 著改造、提升、薪一輪發(fā)展階段。 建材、裝飾材料行業(yè)出現(xiàn)了多種模式的市場，緣于地區(qū) 間 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，消費(fèi)觀念、消費(fèi)需求、消費(fèi)文化存在差異，產(chǎn)生多種層次。 幾年前，建材市場仍然經(jīng)營分散、規(guī)模小，產(chǎn)品 層次 不齊，給消費(fèi)者選購帶來了很大難度， 需求 建材常常滿城跑。當(dāng)統(tǒng)一的大賣場形成后，則可制定建材銷售人員資格證書制度，持證上崗，抬高建材銷售行業(yè)準(zhǔn)入門檻；設(shè) 置 專門的投訴部門，降低消費(fèi)者投訴成 本 等等。 主要特征是經(jīng)營場所精心裝修，商品按類分區(qū)經(jīng)營，商品布貨講究，明碼標(biāo)價(jià)，購物環(huán)境改善，業(yè)務(wù)員培訓(xùn)上崗，統(tǒng)一著裝 修 ，商場統(tǒng)一收銀。 其次，在經(jīng)營方式上，招商制市場學(xué)習(xí)了建材超市的一些連鎖技術(shù)再結(jié)合本土經(jīng)營的特色，也摸索出了自己的連鎖經(jīng)營方向。消費(fèi)決定市場，從這個(gè)意義 上 或許可以解釋，雖然幾經(jīng)沖擊，作為老牌建材市場的東建材以及部分批發(fā)市場業(yè)態(tài)，為 何 依然在市場中占有足夠的分量。 第二章 項(xiàng)目整體定位策略 市場經(jīng)營定位原則 符合片區(qū)內(nèi)消費(fèi)市場的消費(fèi)水平、消費(fèi)特征： 與項(xiàng) 目自 身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)相協(xié)調(diào)： 保證商場經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，商場的產(chǎn)權(quán)歸 開發(fā) 商所有，個(gè)體經(jīng)營者獨(dú)立經(jīng)營權(quán)可分散給多個(gè)小業(yè)主； 保證商場長期經(jīng)營的穩(wěn)定性，降低 開發(fā) 商經(jīng)營管理的難度： 確保 開發(fā) 商銷售或 有利 物業(yè)的價(jià)值最大化。 于 此，本案所處的區(qū)位前景 十 分良好。南于西安為謠北地醫(yī)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。 配套設(shè)施：該商 圈 內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利 店 等。環(huán)保 給人突出的感受是：集約化裝修，個(gè)性化消費(fèi)，輕裝修重裝飾的后裝修時(shí)代的到來。 由商品營銷向概念營銷和文化營銷拓展，通過營銷內(nèi)涵的深化和外延的拓展，引領(lǐng)科學(xué)消費(fèi)和開放式消費(fèi)。 租金收入（三、四層為一年期；一、二層為三年期、五年期） ‘年期： 元 /m2．月 、 三年期、五年期： 90 元／ m2 —— 市場營運(yùn)區(qū)面積規(guī)劃 市場經(jīng)營區(qū) 樓南入口至電梯處劃卅約 1000平方米作為展示、輔營區(qū)，一樓～四樓全層。具體面積需與管理公司或發(fā)展商協(xié)商確定。扶梯兩側(cè)可以安設(shè)休息長椅，也可以根據(jù)招商情況，經(jīng)營小型飲品小食 +休息椅。 —— 保安： 24小時(shí)保安巡邏 —— 廣播： VOD巾央廣播系統(tǒng) 二 、項(xiàng)目外立面及內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)建議 —— 項(xiàng)目外立面裝修建議 由于本項(xiàng)目詐立面裝修已經(jīng)基本定型，在此外立面裝修建議對(duì)象主要是一些建筑規(guī)劃細(xì)部方面。 —— 觀光電梯 觀光電梯有利于提高物、【 k的整體形象。播系統(tǒng) —— 項(xiàng)目外立面裝修建議 由于本項(xiàng) 目 詐立面裝修已經(jīng)基本定型，在此外立面裝修建議對(duì)象主要是一些建筑規(guī)劃細(xì)部方面。在功能上滿足購物、休閑、舒適、娛樂性。在商業(yè)死角處可規(guī)劃西餅店、休閑水吧或洗手間等，避免商業(yè)死角，自利于人流循環(huán)。 游戲區(qū)外設(shè)置少量休息桌椅，供人人與小孩暫時(shí)休息。 天花：整個(gè)商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。天花上可懸掛垂柳、果樹、燈籠等修飾品和色彩絢麗的廣告旗幟。 衛(wèi)生間：地面采用防滑地磚、瓷片劍頂，天化吊頂，配美觀實(shí)用潔具。 門 —— 半開玻璃門，寬 。商鋪內(nèi)地面及裝飾由商戶自行裝修。由于商場商鋪總量達(dá) 到 2586個(gè)，最好是招商先行，降低實(shí)際安裝數(shù)量。 ≯ 商場內(nèi)部色調(diào) 以白色防火材料和通透的玻璃隔斷，色彩簡單明快，讓人感覺視覺空問開闊。基礎(chǔ)的 VI導(dǎo)示系統(tǒng)有功能分區(qū)牌、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急山口指示等。 通過科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的前提下，吸引經(jīng)營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生入駐本項(xiàng)目的欲望。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，確保為項(xiàng)目以后的經(jīng)營發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。 所謂策略先行，一是指項(xiàng)目推廣以足夠體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢與市場氛圍營造，采取逆向思維的推廣手法，增強(qiáng)經(jīng)營商戶的信心，激活項(xiàng)目銷售氛闈；一是指所有的推廣活動(dòng)及促銷措施及其之間的互動(dòng)關(guān)系，均以既定統(tǒng)的推廣主題為導(dǎo)向，相互問緊密銜接配合，罔繞一個(gè)目標(biāo)，全方位、多手段分解展開，在具體的推廣過程中，將‘策略先行這一思路從市場角度轉(zhuǎn)化為‘理念先行 ，服務(wù)先行’。如果將活動(dòng)與宣傳比喻為雷聲及疾風(fēng)的話，招商工作就可以算是降雨成功招商是本推廣案的最低期望的曰標(biāo)。 本項(xiàng)目的主題廣告語將在案名確定之后再行確定。 以報(bào)紙等紙質(zhì)媒介為主，開展面向公眾的問卷式調(diào)查，以服務(wù)需求為主要調(diào)金內(nèi)容，擴(kuò)大社會(huì)影響力，引起社會(huì)普遍關(guān)注，先聲奪人，吸引 經(jīng)營商戶的眼球。從區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手的重重包圍下突圍而出。廣告與活動(dòng)結(jié)合 ，可將推廣工作的效果盡可能的發(fā)揮到最大。 推廣主題 想賺的多，當(dāng)然就想得更遠(yuǎn) 第三階段：集中招商期 時(shí)間： 2021年 1月 ii H至 2021年 3月 10 H 目標(biāo) 順承第二階段宣傳優(yōu)勢，維護(hù)廣告效果；加強(qiáng)招商工作的力度，擴(kuò)大招商成果，將招商工作大到全國范圍。 第三階段推廣難點(diǎn)： l、 如何做好與第一、二階段的推廣銜接？ 如何為前兩個(gè)階段工作劃一個(gè)圓滿的句號(hào)，并為招商工作開創(chuàng)一個(gè)新的局面？ 突破口： 可充分利用前兩個(gè)階段的廣告積淀，維護(hù)宣傳效果。 推廣活動(dòng)以會(huì)展形式為主主，廣告宣傳為輔。 此階段的宣傳速度可以適時(shí)放緩，承接第二、三階段所建立的形象逐步達(dá)到成功招商的目標(biāo)。 思路設(shè)計(jì) 借助前幾個(gè)階段的廣告積淀，讓高熱度市場氛圍迅速達(dá)到沸點(diǎn)。以多元化訴求進(jìn)行‘曲線招’。 活動(dòng)目的： 提高項(xiàng)目知名度、市場影響力，彰顯食業(yè)實(shí)力及項(xiàng)目價(jià)值； 通過現(xiàn)場氣氛的渲染和媒體效應(yīng)，吸引目標(biāo)客戶，樹立入駐信心； 文化搭橋，縮短項(xiàng)目與目標(biāo)客戶之間的心理距離。 16: 30 會(huì)議正式開始：歡快舞蹈開場。為防止費(fèi)嗣重復(fù)預(yù)算，此次活動(dòng)的廣告費(fèi)用將被列 入階段媒體費(fèi)用預(yù)算中。充分、合理地利用建材業(yè)展覽會(huì)這優(yōu)勢平臺(tái)，將會(huì)是本項(xiàng)目招商工作的一個(gè)有力突破。 展示項(xiàng)目 發(fā)展前景，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注。（此次活動(dòng)廣告費(fèi)用詳見本推廣寨的下一部分 r媒體計(jì)劃 。 分析媒體之間功能特點(diǎn)和功能差異，充分利用媒體特點(diǎn)，發(fā)揮其優(yōu)勢，彌補(bǔ)缺陷，才能將信息準(zhǔn)確，快捷的傳達(dá)給受眾，從而提高信息的接觸率、到達(dá)率和影響效果。 在第一階段， 采取試探性發(fā)布策略；第二、三階段采取集中發(fā)布策略；第四階段采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費(fèi)用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。并釷對(duì)互動(dòng)推廣的需要，可在《西安晚報(bào)》進(jìn)行小規(guī)模宣傳。 建議針對(duì)不同階段、不同地點(diǎn)進(jìn)行不同內(nèi)容、不同形式、多次有序地投放。 建議存整個(gè)推廣期間使用圍墻噴繪廣告，并根據(jù)各階段宣傳重點(diǎn)更換宣傳內(nèi)容；在項(xiàng)目現(xiàn)場、售樓處前安置充氣拱門、氣球、條幅等。從推廣費(fèi)用中再去掉展會(huì)與新聞?wù)猩虝?huì)的活動(dòng)費(fèi)用26萬元以及制作手提袋、招商宣傳冊(cè)等 4萬元費(fèi)用后，實(shí)際可支配廣告宣傳費(fèi)用為 250萬元。作車身或車尾視當(dāng)時(shí)情況而定。作車身或車尾視當(dāng)時(shí)情況而定。每期 2萬份宣傳單，分發(fā) 3次，共6萬份宣傳單 現(xiàn)場包裝 0萬元（順延第三階段） 主題：氣魄，決定未來 報(bào)紙：《華商報(bào)》 時(shí)闖： 2021年 3月 20日 規(guī)格：半版廣告 題目：財(cái)富向魄力低頭 內(nèi)容：恭賀入駐 費(fèi)用： 5萬元 時(shí)間 : 2021年 4月 10 日 規(guī)格：半版廣告 題目：你還在等什么？ 內(nèi)容：開業(yè)信息 費(fèi)用： 5萬元 時(shí)