【正文】 、南昌、武漢、杭州、大連。 （ 8）社會(huì)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前 20位的城市分別是：香港、臺(tái)南、基隆、新竹、臺(tái)中、高雄、臺(tái)北、 無(wú)錫、揚(yáng)州、澳門(mén)、南通、蕪湖、威海、珠海、紹興、沈陽(yáng)、大連、徐州、煙臺(tái)、南昌。根據(jù)本報(bào)告所采用飛輪模型框架及在 此基礎(chǔ)上形成的城市競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系，分別對(duì)不能直接獲取的數(shù)據(jù)或指標(biāo)設(shè)計(jì)問(wèn)卷，本次問(wèn)卷每套兩份，共 56 個(gè)問(wèn)題。本次問(wèn)卷挑選了相關(guān)專(zhuān)家和有代表性的企業(yè)家、公司中高層管理人員來(lái)開(kāi)展調(diào)查。 （ 3）居民擁有良好的基礎(chǔ)教育、高素質(zhì)的勞動(dòng)力和創(chuàng)新價(jià)值取向，具備創(chuàng)新型城市的潛力。 （ 7）城市創(chuàng)新能力一般，自主創(chuàng)新建設(shè)的諸多方面有待加強(qiáng)。 三 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力：鳶飛雀躍 本年度報(bào)告仍然采用模糊曲線的方法，分析競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的貢獻(xiàn)彈性。高收入和低收入階段的城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較緩慢，中等收入水平的城市往 往處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? （ 1）與往年相比較，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力的因素發(fā)生了重要變化。在一級(jí)指標(biāo)中，人才本體競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的貢獻(xiàn)彈性最大。進(jìn)一步分析二、三級(jí)指標(biāo)，我們發(fā)現(xiàn)，目前世界產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向了第三產(chǎn)業(yè)。 （ 5）公共部門(mén)是否能提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和管理對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)揮有著巨大的影響。目前，中國(guó) 80%以上的城市都處于人均 GDP 在 10000到50000元人民幣之間，城市化率在 。目前我國(guó)城市的發(fā)展主要還是依靠固定資產(chǎn)投資來(lái)帶動(dòng)的，固定資產(chǎn)投資仍是城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。?3）凈出口占 GDP 的比重與人均 GDP 存在的非常強(qiáng)烈的正向相關(guān)關(guān) 系。城市群成為國(guó)家參與全球競(jìng)爭(zhēng)與國(guó)際分工的基本地域單元，它的發(fā)展深刻影響著國(guó)家的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，影響一個(gè)國(guó)家城市化發(fā)展的水平和質(zhì)量，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。 根據(jù)城市群的含義、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，以及中外城市群差異系數(shù)，我們制定了中國(guó)城市群的最低標(biāo)準(zhǔn)：城市群人口＞ 1000萬(wàn)人、城市密度≥ /萬(wàn)平方公里、城市數(shù)量≥ 人口密度≥ 300 人 /平方公里和城市化水平＞ 20%。但中部城市群整體競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)不如東部。 西部的兩個(gè)城市群成渝和關(guān)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名分別列第 10位和 13位，整體最弱。統(tǒng)一規(guī)劃，合理產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整過(guò)重的工業(yè)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展道路是遼中南城市群發(fā)展的首要任務(wù)。降低城市群因不同行政主體所產(chǎn)生的摩擦成本也是三大城市群需要共同考慮的問(wèn)題。 根據(jù)我們的評(píng)估模型，進(jìn)行計(jì)算得出結(jié)果。 （ 1）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)需求潛力；巨大的潛在要素供給；明顯的價(jià)格與成本優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)大的科技創(chuàng)新實(shí)力；取之不竭的創(chuàng)新精神。創(chuàng)新是競(jìng)爭(zhēng)力的核心，科技是創(chuàng)造財(cái)富的源泉，通過(guò)自主創(chuàng)新獲得核心技術(shù)，攫取高額壟斷利潤(rùn)，可以大大提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。印度、巴西、墨西哥等國(guó)是同中國(guó)處于相似的發(fā)展階段和發(fā)展水平的大國(guó)，在要素和市場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)也更加直接。目前，一些亞洲的發(fā)展中國(guó)家發(fā)展迅速，在要素資源稟賦和產(chǎn)品成本價(jià)格方面往往比中國(guó)更為優(yōu)越，對(duì)中國(guó)形成急 起直追之勢(shì)。（ 2）科技制勝，努力做到“師夷長(zhǎng)技”和自主創(chuàng)新相結(jié)合。積極進(jìn)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，建立高效廉潔的政府體系。堅(jiān)持主旋律和保持多樣化相結(jié)合的文化戰(zhàn)略。在能夠?qū)崿F(xiàn)多贏和雙贏的領(lǐng)域應(yīng)積極開(kāi)放，對(duì)于需要權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，應(yīng)該應(yīng)用全面成本收益分析原理加以考量，在對(duì)開(kāi)放的廣度、深度和時(shí)間上做出主動(dòng)安排并講究開(kāi)放策略。其中 Y表示總產(chǎn)出。 模型 4： lnQdt=++ 該模型用總收入 Y和房地產(chǎn)需求的一階滯后變量 Qdt1解釋房地產(chǎn)需求 Qdt。 結(jié)論 1：城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競(jìng)爭(zhēng)力的各個(gè)表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，超過(guò)了有效需求，就會(huì)降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，而城市經(jīng)濟(jì)的低效率，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 結(jié)論 4：城市房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)與城市競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)性較弱，但相比而言，住宅投資比重與城市競(jìng)爭(zhēng)力存在微弱的正相關(guān)，而商業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競(jìng)爭(zhēng)力存在微弱的負(fù)相關(guān)，工業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競(jìng)爭(zhēng)力幾乎不相關(guān)。經(jīng)過(guò)比較分析，我們得到如下重要結(jié)論。 結(jié)論 4：競(jìng)爭(zhēng)力越大的城市，其城市總收入對(duì)房地產(chǎn)需求的貢獻(xiàn)彈性越小；競(jìng)爭(zhēng)力越小的城市，其城市總收入對(duì)房地產(chǎn)需求的貢獻(xiàn)彈性就越大。 （ 1）我國(guó)房地產(chǎn)周期是一種典型的“政策性周期”。 （ 2）城市房地產(chǎn)周期與全國(guó)房地產(chǎn)周期在房地產(chǎn)投資波動(dòng)的總體規(guī)律、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要成因和特點(diǎn)等方面具有很強(qiáng)的相關(guān)性。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：盡管房地產(chǎn)投資周期性波動(dòng)的總體規(guī)律基本類(lèi)似，但進(jìn)入房地產(chǎn)周期擴(kuò)張、繁榮、衰退和蕭條的時(shí)間彼此不同，各個(gè)階段持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度不同。二是第一個(gè)周期二者關(guān)系與全國(guó)相同或接近、第二個(gè)周期與全國(guó)情況明顯不同，或者第一個(gè)周期不同但第二周期比較接近。第二，同一地區(qū)城市即使宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近，其房地產(chǎn)周期特征也會(huì)存在一定差異。 （ 6）由于我國(guó)地域廣大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異巨大、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不高、各地經(jīng)濟(jì)政策存在一定差異等，各城市房地產(chǎn)周期的分異特征非常顯著。房地產(chǎn)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。 嚴(yán)格地說(shuō)中國(guó) 35個(gè)大中城市房地市場(chǎng)都不健康。從計(jì)量結(jié)果中可以看出，工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康偏離度的最大值和均值都比較高，工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是最不健康的。 住宅出售價(jià)格的健康偏離度中 35 個(gè)樣本城市的最大值為 ，均值為 ，而出租價(jià)格增長(zhǎng)的偏離度的全部值都為 1，這說(shuō)明住宅的出租價(jià)格在合理的區(qū)間內(nèi)而住宅的出售價(jià)格卻增長(zhǎng)過(guò)快，出售價(jià)格與出租價(jià)格的增長(zhǎng)不相適應(yīng)。可以看出目前大多數(shù)城市的土 地價(jià)格要低于其理論價(jià)格，增長(zhǎng)速度要低于其理論增長(zhǎng)速度，土地市場(chǎng)不夠市場(chǎng)化。決策者在投資時(shí)，一定要深入研究、綜合考慮影響房地產(chǎn)的各種因素及本城市的具體現(xiàn)狀。 ，特別是沿海城市的投資潛力更大 考察前 20位城市，可以看到有 14座城市都是東部 沿海城市，中西部城市僅有武漢、成都、重慶、沈陽(yáng)、西安進(jìn)入前 20，令人感到欣慰的是西南重鎮(zhèn)成都和重慶進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)投資潛力前 15位。 十二 城市與房地產(chǎn)：駛向彼岸 城市與房地產(chǎn)的發(fā)展，依賴其制度環(huán)境。（ 3）黑市活動(dòng)方面，排名靠前的城市是杭州、青島、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、寧波，排名靠后的城市是鄭州、西安、西寧、石家莊、合肥。（ 7）在壟斷程度方面，長(zhǎng)春、杭州、長(zhǎng)沙、成都、天津等多個(gè)城市得分接近，共同排名前列，沈陽(yáng)、鄭州、重慶、蘭州、昆明、烏魯木齊得分則相對(duì)較低。（ 11）政府服務(wù)方面，排名靠前的城市是北京、天津、深圳、廣州、沈陽(yáng)，排名靠后的城市是太原、蘭州、銀川、烏魯木齊、海口。（ 2）東南沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，中西部市場(chǎng)化程度相對(duì)較弱。（ 4）公有制經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)健全度、訴訟保障表現(xiàn)一般，在公有制經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)健全度、訴訟保障和市場(chǎng)秩序方面，還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，我國(guó) 35 個(gè)大中城市的整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達(dá)到了 6 分，基本上達(dá)到了市場(chǎng)化的要求。（ 6）總體上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)平均得分為 ，標(biāo)準(zhǔn)差為 ，得分區(qū)間是［ ，］，所有城市的得分較為接近，但是東部領(lǐng)先、中西部相對(duì)落后的格局依然未得到改變。 十四 城市與房地產(chǎn)：成就夢(mèng)想 保持城市房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，最大化發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)或城市競(jìng)爭(zhēng)力的積極作用，必須積極完善和實(shí)施制度、管理及公共政策體系。因此，建議房地產(chǎn)發(fā)展的公共政策及政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系中的合理定位與作用， 2. 中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展：八大市場(chǎng)問(wèn)題 根據(jù)以上框架分析，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題有如下幾個(gè)方面。土地是中國(guó)重要而且稀缺的資源，土地市場(chǎng)也是中國(guó)最大的資產(chǎn)市場(chǎng)。 (4)金融市場(chǎng)：潛藏隱患。廣告市場(chǎng)惡炒概念，虛假宣傳；而租賃市場(chǎng)的發(fā)展也相對(duì)緩慢、滯后。（ 7）物業(yè)市場(chǎng)：糾紛不斷。一些城市 GDP 增長(zhǎng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。無(wú)論是勞動(dòng)力、土地、銷(xiāo)售、租賃、金融、中介還是物業(yè)，其市場(chǎng)深度和廣度都亟待改善。目前，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管存在著橫 向上，政出多門(mén)，互相交叉，互相扯皮；縱向上，頭輕腳重，下級(jí)管理上級(jí)，制度不合理、體系殘缺、實(shí)施不力的問(wèn)題。（ 5）稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，稅費(fèi)種類(lèi)不簡(jiǎn)明。目前中國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是通過(guò)行政手段或者行政審批進(jìn)行，包括土地審批、項(xiàng)目審批、資金信貸審批。探討建立農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)出售和出租的新形式。擴(kuò)大公積金的覆蓋面，健全政策性住房金融體系。推進(jìn)土地征用的市場(chǎng)化改革，推進(jìn)土地批租與土地轉(zhuǎn)讓制度改革，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化。將土地、住房分散于各級(jí)各部門(mén)的監(jiān)管職能歸集起來(lái)，建立房地產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)，負(fù)責(zé)全國(guó)土地及房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，同時(shí)向各城市派出監(jiān)管機(jī)構(gòu)。積極推進(jìn)房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)的出售、兼并、重組、合資和合作。完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共服務(wù)，建立和完善信息披 露制度。實(shí)行國(guó)內(nèi)外企業(yè)公平稅負(fù)。 （ 6）組建房地產(chǎn)政策協(xié)調(diào)委員會(huì)，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系。