【正文】 、南昌、武漢、杭州、大連。 （ 8）社會環(huán)境競爭力前 20位的城市分別是：香港、臺南、基隆、新竹、臺中、高雄、臺北、 無錫、揚州、澳門、南通、蕪湖、威海、珠海、紹興、沈陽、大連、徐州、煙臺、南昌。根據(jù)本報告所采用飛輪模型框架及在 此基礎上形成的城市競爭力指標體系，分別對不能直接獲取的數(shù)據(jù)或指標設計問卷，本次問卷每套兩份，共 56 個問題。本次問卷挑選了相關專家和有代表性的企業(yè)家、公司中高層管理人員來開展調(diào)查。 （ 3）居民擁有良好的基礎教育、高素質(zhì)的勞動力和創(chuàng)新價值取向，具備創(chuàng)新型城市的潛力。 （ 7）城市創(chuàng)新能力一般，自主創(chuàng)新建設的諸多方面有待加強。 三 中國城市競爭力：鳶飛雀躍 本年度報告仍然采用模糊曲線的方法，分析競爭力對綜合競爭力的貢獻彈性。高收入和低收入階段的城市，經(jīng)濟增長比較緩慢，中等收入水平的城市往 往處于一個經(jīng)濟高速增長的時期，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? （ 1）與往年相比較，影響城市競爭力的因素發(fā)生了重要變化。在一級指標中，人才本體競爭力對競爭力的貢獻彈性最大。進一步分析二、三級指標，我們發(fā)現(xiàn)，目前世界產(chǎn)業(yè)競爭的主要戰(zhàn)場已經(jīng)由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向了第三產(chǎn)業(yè)。 （ 5）公共部門是否能提供優(yōu)質(zhì)高效的服務和管理對城市競爭力的發(fā)揮有著巨大的影響。目前，中國 80%以上的城市都處于人均 GDP 在 10000到50000元人民幣之間，城市化率在 。目前我國城市的發(fā)展主要還是依靠固定資產(chǎn)投資來帶動的，固定資產(chǎn)投資仍是城市發(fā)展的主要動力。（ 3）凈出口占 GDP 的比重與人均 GDP 存在的非常強烈的正向相關關 系。城市群成為國家參與全球競爭與國際分工的基本地域單元，它的發(fā)展深刻影響著國家的國際競爭力，影響一個國家城市化發(fā)展的水平和質(zhì)量，對國家經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。 根據(jù)城市群的含義、經(jīng)驗數(shù)據(jù)，以及中外城市群差異系數(shù)，我們制定了中國城市群的最低標準：城市群人口＞ 1000萬人、城市密度≥ /萬平方公里、城市數(shù)量≥ 人口密度≥ 300 人 /平方公里和城市化水平＞ 20%。但中部城市群整體競爭力遠不如東部。 西部的兩個城市群成渝和關中的綜合競爭力排名分別列第 10位和 13位，整體最弱。統(tǒng)一規(guī)劃，合理產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整過重的工業(yè)，堅持可持續(xù)發(fā)展道路是遼中南城市群發(fā)展的首要任務。降低城市群因不同行政主體所產(chǎn)生的摩擦成本也是三大城市群需要共同考慮的問題。 根據(jù)我們的評估模型，進行計算得出結果。 （ 1）競爭優(yōu)勢：強勁的經(jīng)濟增長態(tài)勢；強大的國內(nèi)需求潛力；巨大的潛在要素供給；明顯的價格與成本優(yōu)勢；強大的科技創(chuàng)新實力；取之不竭的創(chuàng)新精神。創(chuàng)新是競爭力的核心，科技是創(chuàng)造財富的源泉，通過自主創(chuàng)新獲得核心技術，攫取高額壟斷利潤，可以大大提升國際競爭力。印度、巴西、墨西哥等國是同中國處于相似的發(fā)展階段和發(fā)展水平的大國，在要素和市場之間競爭也更加直接。目前，一些亞洲的發(fā)展中國家發(fā)展迅速，在要素資源稟賦和產(chǎn)品成本價格方面往往比中國更為優(yōu)越，對中國形成急 起直追之勢。（ 2）科技制勝，努力做到“師夷長技”和自主創(chuàng)新相結合。積極進行國家經(jīng)濟社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型，建立高效廉潔的政府體系。堅持主旋律和保持多樣化相結合的文化戰(zhàn)略。在能夠?qū)崿F(xiàn)多贏和雙贏的領域應積極開放，對于需要權衡收益和風險的領域，應該應用全面成本收益分析原理加以考量，在對開放的廣度、深度和時間上做出主動安排并講究開放策略。其中 Y表示總產(chǎn)出。 模型 4： lnQdt=++ 該模型用總收入 Y和房地產(chǎn)需求的一階滯后變量 Qdt1解釋房地產(chǎn)需求 Qdt。 結論 1：城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競爭力的各個表現(xiàn)指標都存在一定的正相關性，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競爭力也較強。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，超過了有效需求，就會降低經(jīng)濟運行效率，而城市經(jīng)濟的低效率，也會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 結論 4：城市房地產(chǎn)的投資結構與城市競爭力的相關性較弱，但相比而言，住宅投資比重與城市競爭力存在微弱的正相關，而商業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競爭力存在微弱的負相關，工業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競爭力幾乎不相關。經(jīng)過比較分析，我們得到如下重要結論。 結論 4：競爭力越大的城市，其城市總收入對房地產(chǎn)需求的貢獻彈性越小；競爭力越小的城市，其城市總收入對房地產(chǎn)需求的貢獻彈性就越大。 （ 1）我國房地產(chǎn)周期是一種典型的“政策性周期”。 （ 2）城市房地產(chǎn)周期與全國房地產(chǎn)周期在房地產(chǎn)投資波動的總體規(guī)律、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要成因和特點等方面具有很強的相關性。主要表現(xiàn)在三個方面：盡管房地產(chǎn)投資周期性波動的總體規(guī)律基本類似，但進入房地產(chǎn)周期擴張、繁榮、衰退和蕭條的時間彼此不同，各個階段持續(xù)的時間長度不同。二是第一個周期二者關系與全國相同或接近、第二個周期與全國情況明顯不同，或者第一個周期不同但第二周期比較接近。第二，同一地區(qū)城市即使宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平接近，其房地產(chǎn)周期特征也會存在一定差異。 （ 6）由于我國地域廣大、經(jīng)濟發(fā)展水平差異巨大、房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高、各地經(jīng)濟政策存在一定差異等，各城市房地產(chǎn)周期的分異特征非常顯著。房地產(chǎn)促進城市經(jīng)濟發(fā)展的前提是房地產(chǎn)市場的健康。 嚴格地說中國 35個大中城市房地市場都不健康。從計量結果中可以看出，工業(yè)房地產(chǎn)市場的健康偏離度的最大值和均值都比較高，工業(yè)房地產(chǎn)市場是最不健康的。 住宅出售價格的健康偏離度中 35 個樣本城市的最大值為 ，均值為 ，而出租價格增長的偏離度的全部值都為 1，這說明住宅的出租價格在合理的區(qū)間內(nèi)而住宅的出售價格卻增長過快，出售價格與出租價格的增長不相適應?？梢钥闯瞿壳按蠖鄶?shù)城市的土 地價格要低于其理論價格，增長速度要低于其理論增長速度，土地市場不夠市場化。決策者在投資時，一定要深入研究、綜合考慮影響房地產(chǎn)的各種因素及本城市的具體現(xiàn)狀。 ，特別是沿海城市的投資潛力更大 考察前 20位城市，可以看到有 14座城市都是東部 沿海城市，中西部城市僅有武漢、成都、重慶、沈陽、西安進入前 20，令人感到欣慰的是西南重鎮(zhèn)成都和重慶進入了商業(yè)地產(chǎn)投資潛力前 15位。 十二 城市與房地產(chǎn)：駛向彼岸 城市與房地產(chǎn)的發(fā)展，依賴其制度環(huán)境。（ 3）黑市活動方面，排名靠前的城市是杭州、青島、廈門、長沙、寧波，排名靠后的城市是鄭州、西安、西寧、石家莊、合肥。（ 7）在壟斷程度方面，長春、杭州、長沙、成都、天津等多個城市得分接近，共同排名前列，沈陽、鄭州、重慶、蘭州、昆明、烏魯木齊得分則相對較低。（ 11）政府服務方面，排名靠前的城市是北京、天津、深圳、廣州、沈陽，排名靠后的城市是太原、蘭州、銀川、烏魯木齊、?？?。（ 2）東南沿海城市房地產(chǎn)市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。（ 4）公有制經(jīng)濟、市場健全度、訴訟保障表現(xiàn)一般，在公有制經(jīng)濟、市場健全度、訴訟保障和市場秩序方面，還需要進一步加強，我國 35 個大中城市的整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達到了 6 分，基本上達到了市場化的要求。（ 6）總體上來看，我國房地產(chǎn)市場化指數(shù)平均得分為 ，標準差為 ，得分區(qū)間是［ ，］，所有城市的得分較為接近，但是東部領先、中西部相對落后的格局依然未得到改變。 十四 城市與房地產(chǎn)：成就夢想 保持城市房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，最大化發(fā)揮房地產(chǎn)對城市經(jīng)濟或城市競爭力的積極作用，必須積極完善和實施制度、管理及公共政策體系。因此，建議房地產(chǎn)發(fā)展的公共政策及政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟體系中的合理定位與作用， 2. 中國城市房地產(chǎn)發(fā)展：八大市場問題 根據(jù)以上框架分析，城市房地產(chǎn)市場存在的問題有如下幾個方面。土地是中國重要而且稀缺的資源，土地市場也是中國最大的資產(chǎn)市場。 (4)金融市場：潛藏隱患。廣告市場惡炒概念，虛假宣傳；而租賃市場的發(fā)展也相對緩慢、滯后。（ 7）物業(yè)市場：糾紛不斷。一些城市 GDP 增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。無論是勞動力、土地、銷售、租賃、金融、中介還是物業(yè)，其市場深度和廣度都亟待改善。目前，政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管存在著橫 向上，政出多門，互相交叉，互相扯皮；縱向上，頭輕腳重，下級管理上級，制度不合理、體系殘缺、實施不力的問題。（ 5）稅費結構不合理，稅費種類不簡明。目前中國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是通過行政手段或者行政審批進行，包括土地審批、項目審批、資金信貸審批。探討建立農(nóng)村土地所有權和使用權出售和出租的新形式。擴大公積金的覆蓋面，健全政策性住房金融體系。推進土地征用的市場化改革，推進土地批租與土地轉(zhuǎn)讓制度改革，進一步推進房地產(chǎn)業(yè)的市場化。將土地、住房分散于各級各部門的監(jiān)管職能歸集起來，建立房地產(chǎn)監(jiān)督委員會，負責全國土地及房產(chǎn)市場監(jiān)管，同時向各城市派出監(jiān)管機構。積極推進房地產(chǎn)國有企業(yè)的出售、兼并、重組、合資和合作。完善對房地產(chǎn)市場的公共服務，建立和完善信息披 露制度。實行國內(nèi)外企業(yè)公平稅負。 （ 6）組建房地產(chǎn)政策協(xié)調(diào)委員會，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系。