【正文】 農(nóng)業(yè)示范區(qū)。公司積極擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，努力提高產(chǎn)品知名 度，以專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理理念，有計(jì)劃地進(jìn)行市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)， （企業(yè)名） 這一年輕的文化娛樂(lè)品牌，正以其迅猛的發(fā)展勢(shì)頭獨(dú)領(lǐng) （城市名）“量販 KTV”行業(yè)之風(fēng)騷。 （企業(yè)名） 公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：在 （城市名） 開(kāi)設(shè)第三家分店，立足 （城市名） ，面向全國(guó)。 （城市名） 地理位置優(yōu)越，位于中國(guó)遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，是京津的門戶，北依中國(guó)東北的 遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。 （城市名） 金融業(yè)發(fā)展迅速，已成為中國(guó)北方地區(qū)外資銀行最集中的城市。全市有青泥洼、天津街和西安路三大商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ，國(guó)際水準(zhǔn)的大型商業(yè)設(shè)施 50多個(gè)。 （城市名） 正在向現(xiàn)代化國(guó)際商都邁進(jìn)。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 ： ： ，對(duì)經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、%和 %。其中，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)分別上漲 %和 %。全年原材料、燃料及動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格水平比上年上漲 %，漲幅回落 個(gè)百分 點(diǎn) 。這里風(fēng)景秀美，氣候溫和，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。 （城市名） 周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)、沈大高速公路出口均在區(qū)內(nèi)。宏孚大廈、華南國(guó)際商城、華聯(lián)超市、 （城市名） 燈飾批發(fā)市場(chǎng)、 （城市名） 太陽(yáng)神 鮮活水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)。觀光、旅游。營(yíng)城子工業(yè)園區(qū)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)園 區(qū)等經(jīng)濟(jì)小區(qū)以其良好的環(huán)境和優(yōu)惠的條件吸引了大批實(shí)業(yè)家投資辦廠。北大科技園開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的第三代新網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白。 2020 年，全區(qū) 200 余家出口商品供貨企業(yè)，實(shí)現(xiàn)出口 商品供貨值 50億元，出口商品涉及輕工、機(jī)械等 200多個(gè)品種。 1963年，卡拉 OK傳入臺(tái)灣，經(jīng)過(guò)多年的演變，成為我們現(xiàn)在的量販?zhǔn)?KTV。消費(fèi)者對(duì)多元化娛樂(lè)形式的需求，推動(dòng)了娛樂(lè)業(yè)的迅速發(fā)展。表面看，這是同行之間的競(jìng)爭(zhēng)，而實(shí)質(zhì)上是量販 式KTV開(kāi)得太多，娛樂(lè)形式單一，而檔次又相仿的最直接結(jié)果。在這幾年的發(fā)展過(guò)程中，該行業(yè)的逐步規(guī)范化是有目共睹的。 KTV 行業(yè)的正規(guī)化是娛樂(lè)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)走上正軌的 具體表現(xiàn)，社會(huì)接納性，客人層次的多元化，企業(yè)文化的豐富，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的正規(guī)化，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所文化氣息的加強(qiáng)都是吸引客源的重要條件。 （ 1） 好樂(lè)迪 場(chǎng)地裝修：店堂華麗的裝修，入門幾百平米余平方米豪華氣派的大廳， 14樓滾梯右壁變成水幕營(yíng)造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費(fèi)者免費(fèi)休息的地方。 價(jià) 位：高檔 KTV 的消費(fèi)價(jià)格。 歌曲數(shù)量：有二萬(wàn)八千多首，每周六都有新歌推出。 餐 飲： 21時(shí)后供應(yīng)的自助餐可以免費(fèi) 由于 KTV 產(chǎn)業(yè)屬于娛樂(lè)事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費(fèi)者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營(yíng)業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂(lè)服務(wù)給消費(fèi)者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費(fèi)者歡樂(lè)及新鮮的心理需求。而且透過(guò)管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營(yíng)業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購(gòu)賣、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。 該項(xiàng)目以 （企業(yè)名） 量販?zhǔn)?KTV 星海灣店的模式為標(biāo)準(zhǔn) ，也為地下一層，通過(guò)大型多階樓梯通往主營(yíng)業(yè)大廳。2020 年 7 月，由 （城市名） 友誼集團(tuán)與 美國(guó)沃爾瑪公司合資建立的沃爾瑪華南購(gòu)物廣場(chǎng)更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強(qiáng)勁的力量，該店總面積 萬(wàn)平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。 概括的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即： (1)商 業(yè)核心 以中華國(guó)際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、娛樂(lè)中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。 定位：定位于中高檔工薪消費(fèi)階層，繼續(xù)堅(jiān)持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個(gè)規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的 量販 KTV。 品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是 KTV 最重要的無(wú)形資產(chǎn)，也是 KTV建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)盈利的基礎(chǔ)，擁有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌是 KTV競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，它可以為 KTV創(chuàng)造長(zhǎng)期優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 （企業(yè)名） 的服務(wù)很專業(yè)，正式營(yíng)業(yè)前員工要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是 （企業(yè)名） 的服務(wù)宗旨。借助外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合 （企業(yè)名） 的品牌優(yōu)勢(shì)，此項(xiàng)目必將帶來(lái)該公司的發(fā)展中的又一高峰。包時(shí)段優(yōu)惠價(jià)大大低于平時(shí)按小時(shí)計(jì)費(fèi)的價(jià)格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并 在 （企業(yè)名） 已建分店中獲得了很好的營(yíng)銷效果。 超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制在以前分店中尚未得到運(yùn)用，是一項(xiàng)新型的營(yíng)銷策略。 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 建設(shè)大型 KTV 項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積 5000平方米，其中，音樂(lè)包廂占地面積 2500平方米，分隔為大中小型包間約 50 余間。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。 該項(xiàng)目設(shè)三個(gè)出入口： 主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 1部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。 采用 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè) 4具 5A型，各區(qū)域設(shè) 10具 5A 型。 水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充1520%的新風(fēng)量，保證了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所符合勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。 前三項(xiàng)總和為項(xiàng)目投資總額。 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 該項(xiàng)目計(jì)算期 6 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營(yíng)期 5 年。具體估算值見(jiàn)附表 5。 參考其它兩個(gè)分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目所有員工（包 括管理人員）共 72人，人均月平均工資為 1600元。按超市營(yíng)業(yè)收入的 25%計(jì)提。 無(wú)形資產(chǎn)攤銷總額 ，攤銷年限 5年，年攤銷額為 萬(wàn)元；其他資產(chǎn)總額 萬(wàn)元，全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)期第 1 年的成本中，則第 2年的攤銷費(fèi)為 ，從第 3年起每年均為 。根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 9 萬(wàn)元 /年。估算結(jié)果詳見(jiàn)附表 5。分析結(jié)果見(jiàn)附表 5。分析結(jié)果見(jiàn)附表 附表 7。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個(gè)指標(biāo)。選取正常運(yùn)營(yíng)期第 2年為研究對(duì)象。 可得研究年份內(nèi)的營(yíng)業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時(shí)的營(yíng)業(yè) 收入為 萬(wàn)元。 10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都 能通過(guò)判別標(biāo)準(zhǔn)。 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)一般來(lái)自以下三個(gè)方面：一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測(cè)消費(fèi)能力發(fā)生偏離。此外，中國(guó)加入 WTO之后，一 大批國(guó)外公司也紛紛涌入國(guó)內(nèi)娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)，來(lái)自國(guó)外實(shí)力強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，因此競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)為主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而該項(xiàng)目擬定建設(shè)投資的 %來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時(shí)，會(huì)加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保 項(xiàng)目資金的投放需要，避免資金不足給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，擁有約 20萬(wàn)人口的地域，能保證一家有 50間左右包廂的量販?zhǔn)?KTV贏利，那么以目前 （城市名） 甘井子區(qū)人口 ， （城市名） 甘井子區(qū)可允許有 4家大型量販?zhǔn)?KTV。有利于 （企業(yè)名） 進(jìn)一步在 （城市名） 乃至全國(guó)的發(fā)展壯大。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 娛樂(lè)休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的， （企業(yè)名） NTT店 項(xiàng)目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。 （企業(yè)名） KTV是 （城市名） KTV的領(lǐng)軍企業(yè)， （企業(yè)名） 的室內(nèi)環(huán)境造型一直走在行業(yè)的前端。 從敏感性分析中可以看出，營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本均構(gòu)成了項(xiàng)目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動(dòng)時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。 附表： 附表 1 建設(shè)投資估算表 附表 2 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 總成本費(fèi)用估算表 附表 4 借款還本付息表 附表 5 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 附表 6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 附表 7 資本金現(xiàn)金流量表 參考文獻(xiàn)： 1 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部，《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），北京，中國(guó)計(jì)劃出版社， 2020 年 2 王立國(guó)，《項(xiàng)目評(píng)估理論與實(shí)務(wù)》（第二版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ， 2020年 3 宋維佳、王立國(guó)、王紅巖，《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估》（第二版）， （城市名） ，東北財(cái)經(jīng)出版社， 2020 年 4 周惠珍，《投資項(xiàng)目評(píng)估案例分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2020年 5 劉國(guó)恒，《可行 性研究詞典》，北京，化學(xué)工業(yè)出版社， 2020年 6 樊行健，《財(cái)務(wù)分析》，北京，清華大學(xué)出版社， 2020 年 7 郭 昀，《市場(chǎng)分析》，北京，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社， 2020 年 8 9 10