【正文】 樣不可回避。 那些熱衷談?wù)?百年老店的人，不知是否有穿著皇帝新衣的感覺？ 做事情是否必須始終圍繞自己的核心能力？ 柳傳志曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)地說，聯(lián)想做投資跟一般的公司做法不同，聯(lián)想不僅輸出資金，還輸出管理，因?yàn)槁?lián)想認(rèn)為自己的管理模式非常成功。決定開拓手機(jī)市場(chǎng)后，萬(wàn)明堅(jiān)領(lǐng)軍的ＴＣＬ手機(jī)業(yè)務(wù)經(jīng)過短短的３年，迅速成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)廠商第一品牌，戰(zhàn)勝愛立信獲得第三位的市場(chǎng)份額。比如說聯(lián)想的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 由于在行業(yè)鏈條中所處的環(huán)節(jié)不同，或者即便是頭碰頭的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但如果市場(chǎng)位置不同（比如市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與跟隨者），或者客戶定位不同，不能要求企業(yè)建立相同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都會(huì)有各自的生存空間。根據(jù)普華永道的一項(xiàng)報(bào)告，國(guó)美處于家電、ＩＴ類行業(yè)鏈條的零售終端，為專業(yè)連鎖模式；沃爾瑪處于日用品行業(yè)的零售終端，屬于大型超市模式，由于價(jià)格不同，數(shù)量不同，銷售食品、日用品與銷售家電、ＩＴ產(chǎn)品的利潤(rùn)空間來源有一定的不同，如果說有效的物流配送體系對(duì)銷售低價(jià)值的日用消費(fèi)品的零售商的利潤(rùn)影響明顯的話，那么銷售家電、ＩＴ產(chǎn)品的零售商主要通過銷售規(guī)模以及向生產(chǎn)商處擠壓來獲取利潤(rùn)。 —— 這是一群什么樣的人？他們具有什么樣的領(lǐng)導(dǎo)力？他們將塑造什么樣的未來？ 新浪財(cái)經(jīng)訊 2020 年 12 月 67 日，由《中國(guó)企業(yè)家》主辦的 “2020 年中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì) ” 在京開幕。比如說潘石屹已經(jīng)疲憊了，我們沒有發(fā)現(xiàn)王石有這個(gè)感覺，王石還有很多的業(yè)余時(shí)間，比如登山，看來沒有顯出疲憊。潘石屹做了十年心態(tài)疲憊，是不是十年前的商業(yè)模式和十年后現(xiàn)在都大有不同。 企業(yè) ()大量管理資料下載 王石：過去十年上溯到上個(gè)世紀(jì)的 1993 年，恰好那年是第一輪的房地產(chǎn)熱的宏觀調(diào)控，主要針對(duì)兩個(gè)行業(yè)，一個(gè)是證券行業(yè)，一個(gè)是房產(chǎn)行業(yè)。朱容基對(duì)兩個(gè)是非常反感的，一個(gè)是證券，一個(gè)是房地產(chǎn)，叫形勢(shì)比人強(qiáng)。房地產(chǎn)卻是從 98 年開始發(fā)生的根本的變化，當(dāng)時(shí)很大的變化我認(rèn)為是兩點(diǎn)，第一是取消福利分房的政策，各地不同，有的會(huì)延遲一點(diǎn)時(shí)間。 王石：最大的變化 是取消了福利分房的政策。影響未來五年的政策已經(jīng)定局，政策就是2020 年土地轉(zhuǎn)讓的公式，這是國(guó)土資源部的文件。如果我們較真區(qū)別的話，嚴(yán)格來講，中國(guó)從法律來講，沒有地產(chǎn)的市場(chǎng)。 張樹新：嚴(yán)格意義上是房產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。土地既是國(guó)家所有的，一定要通過公式，它的交易和過去完全不同。按照下面的細(xì)則來講職能具體的計(jì)劃，如果不這樣中國(guó)房地產(chǎn)問題大。一個(gè)市場(chǎng)好不好，不要一個(gè)行業(yè)來確定，只要有消費(fèi)者，只要有需求一定會(huì)很好。 張樹新：我們大家都很甘心，如果政策面的變化，導(dǎo)致生存環(huán)境有這么大的變化。過去十年是什么樣子呢？導(dǎo)致我們采取什么樣的商業(yè)模式。我完全同意王總所說的對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概括的總結(jié)。這個(gè)時(shí)期還是看對(duì)項(xiàng)目的控制能力，包括對(duì)成本、營(yíng)銷具體的控制能力在比拼這個(gè)。在有一 些企業(yè)。 胡葆森：主流群體來講更多的是注意力向這些層面的問題開始集中了。 張樹新：不只是公司時(shí)代，還是大公司時(shí)代。我們深圳、廣州在全國(guó)應(yīng)該是早先一步，我覺得廣州的市場(chǎng)比較規(guī)范，過去的三年時(shí)間里已經(jīng)是這么走了，只不過是金融市場(chǎng)沒有走，土地市場(chǎng)已經(jīng)走了。 張樹新：未來的五年，大家不敢說是十年。過去中國(guó)不光房地產(chǎn)一條真理，只要市場(chǎng)化的守住進(jìn)步，人們就吃得好穿得好，只 要不市場(chǎng)化，搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)就退步。真正的做法應(yīng)該是銀行市場(chǎng)化，這個(gè)城市做得好可以放寬，這個(gè)城市過熱了，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)了可以卡得嚴(yán)一點(diǎn)。 18號(hào)文件有一句話說 “ 今后最大限度發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配制的積極作用 ” 。這是好啊！土地公開交易是好啊！ 張樹新：金融政策你認(rèn)為這中間有很多非市 場(chǎng)化的東西。前十年大家在做地產(chǎn)，或者是做地產(chǎn)秀或者是地產(chǎn)概念，通過這些東西推動(dòng)我們地產(chǎn)的發(fā)展，或者地產(chǎn)的前進(jìn)。去年我斗膽寫了一本企業(yè)管理的書《推開這扇窗》，談到一個(gè)概念，三線，業(yè)務(wù)線、管理線和品牌線加上一個(gè)企業(yè)文化。管理上普遍較弱，萬(wàn)科除外，我是說主流的企業(yè)，在管理上比較弱。 倒過來說，我們是先去做令人尊敬的企業(yè)家后是明星，而不是與此相反，謝謝！ 張樹新：一直沒有發(fā)言的黃總請(qǐng)發(fā)表你的觀點(diǎn)。 張樹新：這是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。中國(guó)的社會(huì)環(huán)境也不是一個(gè)成熟的環(huán)境，都是在成長(zhǎng)的環(huán)境。你做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我觀點(diǎn)不要做得戰(zhàn)線不要太長(zhǎng)了。中國(guó)社會(huì)下一步要均衡要公平，未必求大，大家做得有特色不就挺好嗎？很多的企業(yè)在互相競(jìng)爭(zhēng)，你開了一百萬(wàn)平米，我就四百萬(wàn)平米，這離開了做企業(yè)原來的目標(biāo)價(jià)值，我們做企業(yè)是做什么的？首先我們要?jiǎng)?chuàng)造，創(chuàng)造的過程獲利，不是非爭(zhēng)幾百?gòu)?qiáng)。這是另類的觀點(diǎn)。中國(guó)這么大，每個(gè)人住的地方文化要求也不一樣，天氣也不一樣。作為一個(gè)企業(yè)來說，可以探討過去，但是我對(duì)企業(yè)的看法是這樣的，我們的公司不實(shí)行公司制，企業(yè)永遠(yuǎn)沒有昨天，昨天過去就過去了，你永遠(yuǎn)不知道明天發(fā)生什么，你應(yīng)該往前看。于是 企業(yè)家和管理專家們都開始關(guān)注一個(gè)話題：如何打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，將企業(yè)發(fā)展成一個(gè)百年老店。其實(shí)只要我們仔細(xì)研究一下 GE 的百年史就會(huì)發(fā)現(xiàn)， GE 不同發(fā)展時(shí)期的業(yè)務(wù)、策略十分不同，此 GE 已非彼 GE，盡管是同一個(gè)名字，但根本無法說出是一個(gè)或幾個(gè)核心能力支撐了 GE 的百年；即便是 GE，某些階段的幸存也有偶然的成分；就象經(jīng)歷過槍林彈雨而毫發(fā)無傷的戰(zhàn)士，他的生存下來雖然可以說主要依賴其戰(zhàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，但幸運(yùn)的成分一樣不可回避。聯(lián)想的確輸出了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力－管理模式，比方說在對(duì)漢普的收購(gòu)中。施樂的發(fā)展戰(zhàn)略始終圍繞自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，甚至其企業(yè)文化也是尊崇技術(shù)的工程師型。盡管某些專家一直大聲呼吁企業(yè)做事情應(yīng)該建立在自己的核心能力基礎(chǔ)上，實(shí)踐卻一再背離這一理論：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移，或者說并不是做所有的事情都應(yīng)該圍繞既有的核心能力，而要看原先的能力是否是對(duì)新業(yè)務(wù)同樣重要的因素，或者說新業(yè)務(wù)是否需要原有的核心能力；極端的情況是，如果新業(yè)務(wù)需要的管理方式與企業(yè)原有的模式是相沖突的，那么這種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)移就是對(duì)新業(yè)務(wù)的謀殺，這正是聯(lián)想對(duì)漢普犯下的錯(cuò)誤。比如說聯(lián)想的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這種營(yíng)銷能力幫助秦池先是贏得了東北市場(chǎng)，然后又贏得央視廣告標(biāo)王的光環(huán)。溫州的產(chǎn)品從來沒有跟高質(zhì)量聯(lián)系在一起，比方說一些溫州產(chǎn)的燈具竟然是用可樂易拉罐鋁皮剪出來的。在與美國(guó)零售巨頭沃爾瑪進(jìn)行了一番對(duì)比后，國(guó)美電器就被人如此蓋棺定論；因?yàn)槟銍?guó)美的競(jìng)爭(zhēng)能力跟沃爾瑪?shù)牟灰粯?，沃爾瑪?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力才是更正宗的，所以國(guó)美沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力。 什么東西能成為核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 有人認(rèn)為檢驗(yàn)是否核心競(jìng)爭(zhēng)力需要五個(gè)條件：帶不走、拆不開、偷不去、買不來、溜不掉。利潤(rùn)由三部分組成： * 行業(yè)定位：比如中國(guó)房地產(chǎn)、醫(yī)藥、電信等五大行業(yè)處于高利潤(rùn)時(shí)期，而 PC 制造 行業(yè)由于產(chǎn)品同質(zhì)化而利潤(rùn)微??； * 行業(yè)環(huán)節(jié)占位：比如 PC 行業(yè)，渠道環(huán)節(jié)的平均利潤(rùn)要高于制造環(huán)節(jié)，而英特爾所處的研發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)又是最高的；中藥行業(yè)內(nèi)，中國(guó)企業(yè)所處的原料出口環(huán)節(jié)的利潤(rùn)要遠(yuǎn)低于韓國(guó)企業(yè)所處的中成藥生產(chǎn)環(huán)節(jié)；國(guó)美由于控制了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的家電行業(yè)零售末端而獲得比制造商更多的利潤(rùn)； * 相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：比如在微波爐產(chǎn)品領(lǐng)域，格蘭仕的規(guī)模和成本優(yōu)勢(shì)使得它的制造成本要低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手美的和 LG；運(yùn)動(dòng)品牌 NIKE 的含金量要高于國(guó)產(chǎn)的李寧品牌；海爾家電由于其出口導(dǎo)向戰(zhàn)略而相比對(duì)手獲得高質(zhì)量的市場(chǎng)信譽(yù) 和更高的市場(chǎng)價(jià)格；沃爾瑪由于物流和配送的高效而能夠從該環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)比同行更低的成本，從而能夠更有效的實(shí)施價(jià)格策略；企業(yè)最終利潤(rùn)是上述三種因素綜合作用的結(jié)果。比方說雖然萬(wàn)科一直在積累管理、開發(fā)等方面的經(jīng)驗(yàn)，但是當(dāng)合生創(chuàng)展、華潤(rùn)等資本優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)入后，萬(wàn)科的份額被急遽擠壓，說明資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值仍然至關(guān)重要。比方說北大方正集團(tuán)。張瑞敏曾經(jīng)說過，海爾的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是“通過創(chuàng)新來?yè)寠Z客戶資源”；TCL 的李東生在一次論壇上的講座題目是“變革創(chuàng)新，培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力”；都是從現(xiàn)階段和未來兩個(gè)方面對(duì)各自公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力作出的精辟論述。最為出名的莫過于冠城、金源、泰禾和順華?？v觀這些跨地域經(jīng)營(yíng)成功的企業(yè)，企業(yè) ()大量管理資料下載 無一例外地具備了理念、品牌、資金、人才、產(chǎn)品、流程、模式等要素，也就是說具備了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其實(shí)房地產(chǎn)作為一種地域性極強(qiáng)的產(chǎn)品，地產(chǎn)品牌的跨地域經(jīng)營(yíng)雖然與普通的工業(yè)產(chǎn)品的跨地域生產(chǎn)有著很大的差別，但是它卻與商業(yè)的跨地域連鎖經(jīng)營(yíng)有著很多的相似之處。因?yàn)檫@個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不是一朝一夕形成，它是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的鏈條，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失??；任何一環(huán)出問題，都可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)學(xué)上的所說的木桶短板效應(yīng)，這可能對(duì)企業(yè)而言是致命的。這樣很可能會(huì)一著不慎，滿盤皆輸，不僅會(huì)出現(xiàn)跨地域經(jīng)營(yíng)的失敗，甚至又會(huì)反過來對(duì)自己的根據(jù)地造成極大的沖擊，真應(yīng)了那句話：城門失火，殃及池魚 —— 檢驗(yàn)京城首家香港上市地產(chǎn)企業(yè)的 “ 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ” 華潤(rùn)置地？似乎是一個(gè)如雷貫耳的名字，深入了解一下，你會(huì)知道 “ 華潤(rùn) ” 一詞蘊(yùn)含著無限的能量和價(jià)值，比如華潤(rùn)超市，比如即將與燕京、青島并稱國(guó)內(nèi)三大名牌的華潤(rùn)啤酒，比如在香港 上市的“ 華潤(rùn)五虎將 ” —— 華潤(rùn)石化、華潤(rùn)電力 (國(guó)內(nèi)資本收益率最高的五大電力集團(tuán) )、華潤(rùn)水泥、華潤(rùn)勵(lì)志 (高科技企業(yè) )、華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)，以及在國(guó)內(nèi)上市的華潤(rùn)錦華 (輕紡 )?? 問問香港市民，他們會(huì)告訴你一個(gè)更為龐大紛繁的 “ 華潤(rùn) ” —— 除去建材、汽油的日常供應(yīng)外，香港所有肉食都由華潤(rùn)五豐行屠宰，華潤(rùn)是老人頭、 CK、登喜路等國(guó)際品牌的中國(guó)區(qū)總代理， ESPRIT 由華潤(rùn) 100％控股 ?? 但是，我們不想關(guān)心太多，雖然這些資料確實(shí)給 “ 華潤(rùn)置地 ” 帶來了一個(gè)實(shí)力雄大的背景。 華潤(rùn)置地 (北京 )有限公司副總謝驥告訴記者，華潤(rùn)置地的開發(fā)利潤(rùn)，基本控制在 10％以內(nèi)。 2． 2． 8％～ 3％的營(yíng)銷費(fèi)用。 華潤(rùn)置地產(chǎn)品的建安成本略低于市場(chǎng)平均水平 5％。此條款在香港用得比較多，國(guó)內(nèi)同行也開始向華潤(rùn)取經(jīng)； 企業(yè) ()大量管理資料下載 C．嚴(yán)格的招投標(biāo)體系。除此之外，華潤(rùn)置地有一套自己的技術(shù)規(guī)范，林林總總、事無巨細(xì)，所有規(guī)范都高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。如黃村翡翠城的地價(jià)，可比附近剛被拍賣的地塊要便宜一半！華清家園的地是在周邊四條路都沒通的時(shí)候拿的，后來地價(jià)直線上升，鳳凰城所在地塊也是如此。 盤點(diǎn)華潤(rùn)置地的 7 個(gè)項(xiàng)目，從翡翠城 “ 新市鎮(zhèn)計(jì)劃 ” 的異軍突起，到拿鐵鎮(zhèn)的換代型 TOWNHOUSE產(chǎn)品，從峻峰華亭創(chuàng)意無限的錯(cuò)層空間，到置地星座的獨(dú)立冠名建筑， “ 創(chuàng)新 ” 確實(shí)是華潤(rùn)置地在2020 年顯著的產(chǎn)品標(biāo)識(shí)。謝驥認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)歷經(jīng) 10 年多歷程，發(fā)展迅速、產(chǎn)品多樣，但因?yàn)闀r(shí)間短，和世界上的先進(jìn)產(chǎn)品有差距，獨(dú)特背景形成的國(guó)際視野，使華潤(rùn)置地更清醒地看到了這種差距，也看到了未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的 “ 創(chuàng)新法則 ” ，因此， “ 用最短的時(shí)間將新技術(shù)、新產(chǎn)品、新理念帶入國(guó)內(nèi) ” ，成為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。 2020 年， “ 非典 ” 掃蕩京城樓市，低密度樓盤異軍突起，而在同類項(xiàng)目中，華潤(rùn)的翡翠城因?yàn)楠?dú)特的設(shè)計(jì)和產(chǎn)品理念，從眾多樓盤中脫穎而出，成為非常時(shí)期的熱銷樓盤，華潤(rùn)的 “ 新市鎮(zhèn) ” 計(jì)劃也由此成為最具前瞻性的戰(zhàn)略思路。 陳鷹認(rèn)為， “ 房地產(chǎn)的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)是變化很快的，人口因素、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、交通、科技發(fā)展等眾多因素，都會(huì)影響到價(jià)值判斷，所以我們無法預(yù)測(cè) 50 年、 70 年之后人們會(huì)需要什么樣的房子，我們只有把握住 5 年之內(nèi)的變化，做到領(lǐng)先半步就已經(jīng)是一種勝利 ” 。比如做置地星座的時(shí)候，受金融街大體量建筑的影響，想做酒店加公館 (半私密場(chǎng)所 )的新形式，后來從客戶出發(fā)，用了幾十個(gè)圍度對(duì)年齡、偏好、職業(yè)、情調(diào)做細(xì)分，才有了如今定位于 “ 企業(yè)總部 ” 的 8 個(gè)獨(dú)立建筑。這樣，項(xiàng)目的企業(yè) ()大量管理資料下載 進(jìn)程顯得很慢，但謝驥認(rèn)為這是一種成熟的開發(fā)心態(tài)，香港置地運(yùn)作項(xiàng)目前期就較慢，而華潤(rùn)置地歷來認(rèn)為這 一前期過程不能少于 “6 個(gè)月 ” ； 3． 6 個(gè)國(guó)家級(jí)專家。 三、以服務(wù)直達(dá)人心 華潤(rùn)置地的 “ 品牌競(jìng)爭(zhēng)力 ” 2020 年以來，華潤(rùn)置地在品牌整合上有很多動(dòng)作，包括建立和啟用全新的 VI 系統(tǒng)、在媒體上打品牌廣告、集合 7 大項(xiàng)目在同一品牌下出現(xiàn)等，而企業(yè)推出的一系列客戶服務(wù)舉措，則在市場(chǎng)上引起很大反響 —— 去年 3月，華潤(rùn)置地率先在京城樓市推出 “800 一站式 ” 服務(wù)體系，免費(fèi)服務(wù)熱線電話 8008100779正式開通，買房人有任何問題都可在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)得到答復(fù)；緊接著，位于華亭嘉園的京城第一個(gè)由發(fā)展商自發(fā)成立的銷售升級(jí)服務(wù)中心 —— 置業(yè)超市開張， 在此舉行品牌推廣、華潤(rùn)樓盤展示、二手房租賃，大大方便了買房人； 6 月，華潤(rùn) “ 升級(jí)置業(yè) ” 服務(wù)啟動(dòng)，消費(fèi)者可將舊房賣給華潤(rùn)或委托華潤(rùn)出租，從而換購(gòu)華潤(rùn)置地的新房產(chǎn)；開發(fā)商聯(lián)手上百家商業(yè)單位和企業(yè)，成立華潤(rùn)置地會(huì)，為會(huì)員提供連鎖性服務(wù) ?? 一年間， “ 置地會(huì)獎(jiǎng)學(xué)金 ” 啟動(dòng)，業(yè)主足球聯(lián)賽熱鬧開場(chǎng)，各種主題的社區(qū)文化節(jié)在各樓盤中分別拉開序幕 ?? 正如總經(jīng)理陳鷹所說， “ 對(duì)人心有震撼力的東西才是最有價(jià)值的東西 ” ，因此，華潤(rùn)置地將品牌影響力的核心定位于 “ 服務(wù) ” 。 ” 華潤(rùn)置地簡(jiǎn)歷 姓名：華潤(rùn)置地 (北京 )股份有限公司 企業(yè) ()大量管理資料下載 曾用名：北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司 (前身 )； 成分：總資產(chǎn)近 80 億元、凈資產(chǎn)近 40 億元、累計(jì)開發(fā)面積達(dá) 200 萬(wàn)平方米、年開復(fù)工量超過100 萬(wàn)平方米的大型房地