臨沂某宗項目土地投資開發(fā)可行性論證簡報(10頁)-地產(chǎn)可研-預覽頁
【正文】 心生活區(qū)。 與沂龍灣面臨同樣的問題，即遠離市區(qū)，交通不便，沂龍灣大橋在尚未整體完工的情況下已先行通車。 三、 臨沂商業(yè)分析 本段重點分析臨沂 目前商業(yè)狀況， 具體圍繞商圈、商業(yè)形態(tài)、體量、 運營 特色、租金水平展開， 看是否具備合適的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠進駐南坊。 商圈比較 中心商圈 西郊商圈 物流城 商圈 范圍 人民廣場周邊 1公里 通達路到蒙山大道之間 聚才路、雙領(lǐng)路 總營業(yè)面積 18萬平方米 65萬平方米 700多萬平方米 主營業(yè)態(tài) 購物、餐飲、娛樂 、休閑類 紡織品、日化、小商品批發(fā) 化工、汽配、紡織品、電器、藥材等批發(fā) 經(jīng)營特色 休閑零售業(yè)態(tài) 批發(fā)零售兼營 大批發(fā)，大物流 租金水平 1 樓專賣店 4 元，大型餐飲娛樂機構(gòu) 租金波動范圍較大（細文如下） 大多自賣自營，售價3500元 /m2左右 （兩層） 西郊商圈租金水平 研究數(shù)據(jù)顯示，通達路兩側(cè)租金水平波動范圍較大，承租能力最強當屬服裝批 發(fā)，介于 2030 元 /m2 批發(fā)城 商圈 與零售商圈 比較 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營形式的不同，可將臨沂市的商業(yè)劃分為批發(fā)商圈和零售商圈。顯然，本案將成為目的性消費場所 。如果該建筑群對沂龍灣的價值提升超過了景觀施工的設(shè)計、施工費用與建筑群設(shè)計施工費用之和 ，那么該建筑群在整體效益方程式中有解 ，否則無解 。 同時，大量的餐館排列勢必對景觀形成一定程度的破壞。 然而，作為三線城市的臨沂，本身缺少休閑商業(yè)的消費氛圍， 年輕的 商務(wù) 白領(lǐng)階層數(shù)量少，難以形成龐大的休閑消費群， 而濃厚的休閑氛圍與龐大的消費群是支撐休閑商業(yè)的必備條件 。 從 上述 角度來說，本案推出休閑商業(yè)，同樣不妥。目前，項目已經(jīng)初步?jīng)Q定引進臨沂第二小學，一定程度上減輕年輕業(yè)主的顧慮。依據(jù)經(jīng)驗來看， 景觀設(shè)計越好，消費者認可程度越高，對銷售的推動力越大，但 達到一定高度之后， 邊際驅(qū)動力卻 迅速降低 ，顯然， 維持此 景觀 水平即可 推動 市場的 正常成交，但對于 項目 溢價銷售的促進則幾無可能 。 教 育 來自銷售一線的客戶訪談顯示，大多年輕業(yè)主（子女處于中小學教育階段）明確表示，如果沒有良好的教育配套，將放棄選擇沂龍灣物業(yè)， 都迫切 希望子女從幼兒園到高中能夠享受到更好的教育， 顯示業(yè)主對教育配套的敏感程度之高。 為了不至對沿河景觀造成嚴重破壞，建議小學內(nèi)建筑全部采用低層建筑，對建筑尺度、建筑立面進行優(yōu)化處理，與整個環(huán)境融為一體，力求和諧。 沂龍灣項目目前均價 2800 元 /m2左右，假設(shè)項目分 10 年開發(fā)，每年價格爬升 15%，可估算出項目整體均價 5685 元 /m2 ， 在價格 業(yè) 已快速 爬升的基礎(chǔ)上 每平米 再行 溢價 328 元左右， 難度 尚不是很大 ， 但 在整個開發(fā)周期內(nèi)，開發(fā)商因為土地成本高昂，而面臨較大的資金壓力
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