臨沂某宗項目土地投資開發(fā)可行性論證簡報(10頁)-地產可研-全文預覽
【正文】 基于該宗土地現(xiàn)狀與臨沂商業(yè)現(xiàn)狀分析，專業(yè)批發(fā)市場可直接排除在外，本文將重點從餐飲、娛樂、休閑類業(yè)態(tài)進行假設求證。 另外，本案毗鄰祊河，景觀優(yōu)勢突出，無論是是市政規(guī)劃要求，還是本案自身營運需要，均需 充分發(fā)揮沿河景觀優(yōu)勢 ， 同時考慮到沂 龍灣項目的景觀需求，本案將面臨限高、限建筑密度、限容積率、限景觀設計 、限外立面 等諸多 限制性條件，從而 對將來的商業(yè)運營造成較大的影響， 如交通、停車、油煙排放、噪音控制等等。這兩種商圈在地域性方面交織分布，通過其他方面特征區(qū)分開來： 批發(fā)商圈 零售商圈 分布特點 一般隨交通口岸轉移而轉 移，沿道路呈現(xiàn)帶狀延伸 一般隨居住人口聚集而聚集，呈現(xiàn)以大型商業(yè)為中心向周圍發(fā)散 空間分布 多沿臨沂市南北向干路分布 除個別商業(yè)中心外，多沿臨沂市東西向干路分布 購物環(huán)境 功能單一，環(huán)境要求較低 形象推廣、品牌展示、商品銷售等多種功能，對購物環(huán)境要求較高 交通條件 交通方便即可，方便貨運 既要求交通方便，又要求交通易達性 商業(yè)面積 取決于批發(fā)市場在行業(yè)中地位 取決于有效需求量 配套設施 要求簡單倉儲配套 各項配套要求較高 經營方式 商戶直營為主 低檔以直營為主，中高檔相對管理嚴格，一般為統(tǒng)一經營 管理 持有方式 目前商戶以租用為主，隨著物流城片區(qū)啟動，逐漸向自己持有轉變 中小業(yè)主自己持有為主，大型商家租用為主 租金承受能力 高 低 商業(yè)季節(jié)性 不明顯 明顯 購物客群 趨利性，目的性強，不辭辛苦 休閑型，目的性不強 盈利能力 強 弱 四、 本案分析 本案與沂龍灣連為一體，互為影響，因此，本案分析需密切結合沂龍灣項目展開。天之間，如溫州商貿城、華豐成衣批發(fā)市場， 小商品與鞋帽則基本處于中等水平， 10 元 /m2 概況 臨沂商業(yè)分為兩大類，一類是以百貨、超市為代表的休閑消費性商業(yè)，另一類是以批發(fā)成為代表的商貿物流商業(yè)，其中以商貿物流為顯 著 特色。周邊 居住氛圍淡薄， 配套不足，基本上可歸為新城 ，但部分市直機關宿舍已經動工，預計明年底或者后年初即可入住 。 顯然，南坊區(qū)的發(fā)展是基于保護老城歷史建筑，緩解老城交通、居住、環(huán)境等多方面的壓力、優(yōu)化城市結構、拓展城市空間、保證城市整體可持續(xù)性發(fā)展的大背景下展開的，諸多城市新區(qū) 發(fā)展的 經驗 為南坊區(qū)的美好前景已作出注腳 ，但投資巨大，過程必定漫長。 因為土地尚未取得，因此，本文論證將從假設出發(fā)， 以證明或證偽假設。 鑒于該宗土地緊鄰沂龍灣項目，兩者連為一體，因此，本可行性論證需結合沂龍灣項目，進行整體分析。 依據(jù)臨沂市政規(guī)劃與南坊片區(qū)詳細規(guī)劃，南坊區(qū) 作為城市新區(qū)進入發(fā)展快車道，市政服務中心的遷入將提升和帶動整個南坊片區(qū)的發(fā)展， 百萬平米大盤沂龍灣開臨沂大盤之先河，沿 河綠化即將展開，整個南坊區(qū)將成為臨沂市區(qū)的高端住宅區(qū)、生態(tài)綠化區(qū)、中
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