【正文】 ，以及單位和個(gè)人捐贈(zèng)支持社會(huì)福利事業(yè)的，國(guó)家給予稅收優(yōu)惠政策，按照現(xiàn)行國(guó)家稅法規(guī)定執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 江蘇省政府關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知文件，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策摘要如下： 1. 鼓勵(lì)和發(fā)動(dòng)社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)、個(gè)人和外商 采取獨(dú)資、合資、民辦公助等形式創(chuàng)辦各類社會(huì)福利機(jī)構(gòu) 2. 支持社會(huì)力量以合資、入股、購(gòu)買和租賃等方式參與現(xiàn)有社會(huì)福利設(shè)施的改造和擴(kuò)建。社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)工程的收費(fèi)，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可酌情減免。 四、 政府對(duì)南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策 的分析 1. 鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦福利機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策無明確的定量要求 ： 目前許多對(duì)老年人社會(huì)福利事業(yè)的優(yōu)惠政策還比較原則，一些優(yōu)惠政策還停留在定性的層面上，優(yōu)惠政策 的權(quán) 限及實(shí)施實(shí)際已下放到各區(qū)等地方主管部門，由于 沒有明確的定量要求 ，彈性空間相應(yīng)較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 江寧區(qū)政府去年年底首先提出在符合條件的前提 下對(duì)新辦機(jī)構(gòu) （包括 社會(huì)力量興辦的 養(yǎng)老 福利機(jī)構(gòu) ） 資助和正常運(yùn)行補(bǔ)貼 ，最多達(dá) 5000 元 /床位，但目前還無可借鑒的 實(shí)施案例 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 規(guī)模 、設(shè)施 的 概述 ： 分類 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 1) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占地、建筑面積的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 020406080建筑面積建筑面積 43 45 67 13 2 2500m178。 5000m178。1000m178。5000m178。 以上 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京目前 175 家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的綜合規(guī)?？傮w偏小，占地 面積10000 平米以上的 機(jī)構(gòu)只有八個(gè)，建筑面積上 5000 平米的僅四個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4) 南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資總額的數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì) 47%38%10% 3% 2%1 0 0 萬以下1 0 0 萬 3 0 0 萬3 0 0 萬 5 0 0 萬5 0 0 萬 1 0 0 0 萬1000萬 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多建造在早期，為福利非盈利性質(zhì)，硬件條件標(biāo)準(zhǔn)較低，投資額低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 A、 醫(yī)生、護(hù)士 人數(shù)比例較少。護(hù)士基本薪資在 1200 元左右。（許多屬郊縣集體敬老院的 管理人員 只領(lǐng)取國(guó)家或集體發(fā)放的基本生活費(fèi)，利用養(yǎng)老院的空余土地自給自足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但許多機(jī)構(gòu)在護(hù)工提成的前提下達(dá)到了一人介護(hù) 3 個(gè)老人。 南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 基本 設(shè)施 狀況 概述 : 南京 175 家 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 95%建造在早期 （ 1999 年頒布 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 之前）， 設(shè)施簡(jiǎn)陋， 還是停留在養(yǎng)老院、托老所 滿足基本的住養(yǎng)服務(wù) 的 概念階段， 或直接在普通住宅的套房?jī)?nèi)運(yùn)營(yíng)，或 把原先作為其他用途的房子作簡(jiǎn)單改造即投入使用，而非量身定造，各項(xiàng)設(shè)施不符合老年人身體、心理等方面的需求 ，極其不規(guī)范。 江蘇省郵政老年公寓 等 新建或改建的項(xiàng)目在 基本設(shè)施 上達(dá)到了南京一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 除了市社會(huì)福利院外，能開展較豐富文化娛樂活動(dòng)的鳳毛麟角，而真正能開展個(gè)性化服務(wù)的機(jī)構(gòu)幾乎還是空白。 個(gè)人衛(wèi)生 a) 早晨幫助老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上幫助老人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部； b) 定期幫助老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲； c) 定期幫助老人沐浴，定時(shí)擦身，夏季每日按時(shí)幫助擦席； d) 為大小便不能自理的老人做好大小便護(hù)理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。被褥氣墊被單保持清潔、平整、干凈、柔軟； b) 定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時(shí)隨時(shí)換洗）； c) 酌情開窗通風(fēng)，保持室內(nèi)外空氣流通，根據(jù)季節(jié)做好防暑防寒工作； d) 每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi)外物品擺放整齊。必要時(shí)做好口腔護(hù)理； b) 定期幫助老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；保持老人儀表端正； c) 定期為老人沐浴，夏季每日擦席，每日擦身至少二次； d) 幫助行動(dòng)不便的老人如廁，為大小便失禁或發(fā)生嘔吐的老人及時(shí)清洗，更換衣服及床上用品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。入院前發(fā)生嚴(yán)重低蛋白血癥，全身高度浮腫、癌癥晚期、惡液質(zhì)等患者除外。室內(nèi)應(yīng)無蠅、無蚊、無鼠、無臭蟲； e) 定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按時(shí)喂飯、喂水、喂藥等； b) 加強(qiáng)巡視居室觀察老人的睡眠情況、大小便情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理； c) 細(xì)心觀察并掌握老人的飲食起居、思想情緒及精神狀態(tài)等情況； d) 協(xié)助醫(yī)務(wù)人員注意觀察老人的病情變化，用藥后反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告醫(yī)師處理； e) 為行走不便的老人配備臨時(shí)使用的拐杖、輪椅車和其它輔助器具； f) 對(duì)老人易發(fā)墜床 、坐椅意外的老人，提供床欄等安全保護(hù)具； g) 對(duì)缺乏自理能力的老人按規(guī)定代為保管好錢物及一些貴重物品； h) 視天氣情況，每天帶老人到戶外活動(dòng) 1 小時(shí)； i) 對(duì)患有癡呆癥的老人根據(jù)情況定時(shí)巡視，防止隨意外出或發(fā)生意外。入院前發(fā)生嚴(yán)重低蛋白血癥，全身高度浮腫、癌癥晚期、惡液質(zhì)等患者除外； e) 根據(jù)特護(hù)對(duì)象病情的需要，應(yīng)配備相關(guān)醫(yī)療監(jiān)護(hù)器具及藥品，及時(shí)配合搶救； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 南京民政局與物價(jià)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 南京民政局 與物價(jià)局 根據(jù)設(shè)備設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)內(nèi)容、機(jī)構(gòu)所處的地理位置等綜合情況 2020 年 1 月 確定 初步擬訂了 社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)， 具體分為四個(gè)收費(fèi)等級(jí) ， 據(jù)福利處工作人員介紹，此規(guī)定 目前還在逐步完善推出，沒有具體實(shí)施 。 室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無尖角凸出部分。 建有老人活動(dòng)室。 有接待來訪的場(chǎng)所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有一部可供老人使用的公共電話。 保證水 、電供應(yīng)，冬季室溫不低于 16176。有崗位職責(zé)。 公 共 設(shè) 施 飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、時(shí)鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。有供其閱讀、寫字、繪畫、娛樂的場(chǎng)所。接待室配備桌椅、紙筆及相關(guān)介紹材料。 衛(wèi) 生 條 件 根據(jù)老人健康情況，必須準(zhǔn)備足夠的醫(yī)療設(shè)備醫(yī)護(hù)人員和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等。 保證水、電供應(yīng)，冬季室溫不低于 16176。 三 級(jí) 居 室 條 件 老人居室的單人間使用面積不小于 10 平方米；雙人間使用面積不小于平 14 平方米；三人間使用面積不小于 18 平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于 4 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。 有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和 設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。 有一部可供老人使用的電話。 服 務(wù) 安 全 及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問題，嚴(yán) 格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。 居室應(yīng)配設(shè)單人床桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 子、床單、被 罩、枕芯、枕套、枕巾、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、 介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈐。 有必備的洗衣設(shè)備，應(yīng)有洗衣機(jī)、熨斗等。 服 務(wù) 安 全 及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊 、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。 * 允許上下浮動(dòng) 20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 a) 護(hù)理服務(wù)費(fèi) ： 自理老人每人每日 24 元 介助老人每人每日 68 元 介護(hù)老人每人每日 1015 元 b) 空調(diào)費(fèi) 有條件為每臺(tái)空調(diào)安裝電表的，按用電量加收 5%收取，末安裝電表的按實(shí)際使用天數(shù) 8 元 /臺(tái) /天收?。? 以上均應(yīng)按床位分?jǐn)偸杖?。最大程度的搜集了?shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前 南京 市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道一級(jí)都建立起養(yǎng)老院和老年公寓現(xiàn)有 175 多家， 但市場(chǎng) 供不應(yīng)求 。 遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于浙江等地， 南京市尚未沒有形成可供老人根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次的梯級(jí)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 自理、 介護(hù)、 介助比例分別為： 10% 、 60%、 30% 主要?jiǎng)訖C(jī)排序如下： 患病需康復(fù)治療的。 出于精神需求，喜歡 與同齡人居住 交流的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于生理機(jī)能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類多、患病治愈時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，很多老人行動(dòng)不便，希望就近就醫(yī)，因此，社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療配套設(shè)施對(duì)老年人來說非常重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)性質(zhì) 新建 /租用 自建教育局用地 土地成本 無 入住率 建筑類型 建筑風(fēng)格 為九十年代初的平頂板式結(jié)構(gòu)多層磚混樓房（六層） 容積率 戶型特點(diǎn)及各種房間的面積 南北通透，兩人間 14m178。 職工人數(shù) 31 人 床位數(shù) 124 個(gè) 出租床位數(shù) 124 個(gè) 入住 率 100％ 空置率 0 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 床位租金 12— 16 元 /天 房間租金約 900— 1000 元 /月 機(jī)構(gòu)出身性質(zhì)（公辦 /集體 /民營(yíng) /國(guó)有民辦承包） 集體 土地性質(zhì)－劃撥 /優(yōu)惠出讓（出租） /市價(jià)出讓（出租） 劃撥 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目性質(zhì)（可售 /不可售；福利性質(zhì) /企業(yè)市場(chǎng)行為 不可售 /福利性質(zhì)（已轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為） 交通、自然環(huán)境、園林景觀情況： 可坐 43 路到達(dá)，位于居民巷內(nèi)自成獨(dú)立的院落，外部環(huán)境嘈雜，院內(nèi)相對(duì)安靜，種有少量植物花草。 稅收情況 享受通常的福利企業(yè)減 免稅收的優(yōu)惠 所享受的優(yōu)惠政策：有線電視費(fèi)半價(jià)、水、電費(fèi)以民用標(biāo)準(zhǔn)收取 與保險(xiǎn)（社保及商業(yè)保險(xiǎn)）、公積金、基金等機(jī)構(gòu)的合作情況 基本由老人或家屬自己與保險(xiǎn)（社保及商業(yè)保險(xiǎn)）辦理報(bào)銷等問題。 入住條件（身份 /單位限制 /年齡限制 /轄區(qū) 戶口限制 /經(jīng)濟(jì)限制 /其他限制） 入住者原來要為經(jīng)教委、教育局審核批準(zhǔn)符合條件的 離退休教育工作者 ，現(xiàn)對(duì)外 招收社會(huì)其它無精神病、傳染病、年滿六十歲以上老人，（床位緊張時(shí)，會(huì)對(duì)年齡，知識(shí)層次等因素做為挑選因素考慮） 入住老人數(shù)量（自理 人 /半自理 人 /特護(hù) 人 /VIP 人） 入住老人特征（家庭結(jié)構(gòu) /經(jīng)濟(jì)狀況 /文化層次及原職業(yè)狀況） 60％ 為教育系統(tǒng)的 離退休教育工作者 ，多數(shù)有子女，少數(shù)為孤寡老人。 8％ 出于經(jīng)濟(jì)考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費(fèi)用，工資用來儲(chǔ)蓄或補(bǔ)貼子女的（其中包括三對(duì)）。 食堂服務(wù)情況及價(jià)位 伙食標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為 6 元一天，一葷一素一湯。學(xué)校經(jīng)常有學(xué)生探訪幫助老人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 運(yùn)營(yíng)成本情況（人力資源成本除外） 基本為水電支出等日常耗損、膳食費(fèi)用支出，設(shè)備維護(hù)費(fèi)用 綜合成本 土地為劃撥性質(zhì)，只有建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施固定成本投入與運(yùn)營(yíng)成本 營(yíng)銷模式 /策 略及費(fèi)用價(jià)格情況 基本沒有營(yíng)銷推廣的費(fèi)用支出 營(yíng)運(yùn)之后政府的態(tài)度及支付力度：是否轉(zhuǎn)讓、漲降價(jià)、擴(kuò)大規(guī)模、增加營(yíng)業(yè)點(diǎn)？虧損怎么辦？有無計(jì)劃與民間資本合作？ 因占地限制無法擴(kuò)大規(guī)模，但準(zhǔn)備提高檔次、改善環(huán)境、增加醫(yī)療設(shè)備、增加房間床位、更新房間家具設(shè)施等計(jì)劃，（正在裝修老人的綜合活動(dòng)室）。 客戶意見反饋（老人及家屬的滿意度、滿意和不滿意的內(nèi)容） 老人普遍對(duì)服務(wù)反映較好。 公寓 現(xiàn)正在改善之中。 被訪老人基本對(duì)現(xiàn)狀表示 接受 ，但言語(yǔ)中還是會(huì)有些