【正文】 ，此項工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實。，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。二、業(yè)戶裝修管理1裝修管理流程，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協(xié)議》。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：、規(guī)勸、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。：《裝修管理辦法》。，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）三、 日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務(wù)。四、業(yè)戶檔案管理管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。六、業(yè)戶接待、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴。、房屋滲漏水項目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。 外來人員進(jìn)出管理 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》； 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符； 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域。 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。 便民服務(wù)，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務(wù)；，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。 發(fā)生火警； 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)；，聽候指揮。 用對講機(jī)報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；，協(xié)助破案。、車輛堵塞立即用對講機(jī)報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。、充電、調(diào)換、借用和登記。；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續(xù)使用24個月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更換新帶。6秩序管理崗位設(shè)置 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。 巡回行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。各進(jìn)出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為2530cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。每次換花期間地裸露不得超過5天；g. 花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補(bǔ)種、換苗。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十 設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運作管理方式。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。2 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；4 給排水設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)[電力變壓器]l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。[照明設(shè)備]l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。[安全系統(tǒng)]l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l 檢修及運行狀態(tài)正常。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。[顯示屏]l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。[攝像機(jī)]l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。[錄像機(jī)]l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l 配套附件完好。[巡更系統(tǒng)]l 主機(jī)、序號機(jī)功能完好。 消防系統(tǒng)[消火栓泵]l 消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。l 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽浚阅芡旰?。（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗電前，一律應(yīng)作為有電。，必須停電進(jìn)行。、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。，并定期檢查。、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。，應(yīng)在一樓掛告示牌。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。如現(xiàn)場火勢較大，無法自行補(bǔ)救時，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案。（3）電話通知各部門。各部門接報后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實施具體措施（1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a. 一切行動聽從總指揮的命令。e. 如經(jīng)巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場補(bǔ)救，并將情況逐級匯報管理處第一責(zé)任人。，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。，以免發(fā)生危險。：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。，則作停電原因的解釋。，將詳細(xì)情況報物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。，設(shè)備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向經(jīng)理匯報。，及時通知業(yè)戶關(guān)好門窗。 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。每年組織一定的社區(qū)活動。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 95%以上。 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 設(shè)施設(shè)備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。 按合同約定保證電梯正常運行。 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。4 協(xié)助維護(hù)公共秩序 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。5 保潔服務(wù) 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬； 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。第 60 頁 共 60 頁